仲量联行10日发布研报显示，2024年第二季度，上海商业地产市场租赁活动温和复苏。

　　在上海甲级办公楼市场上，2024年二季度全市净吸纳量上升至115,700平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事江苏表示，“租金让利促使较大面积的租户搬迁升级意愿加强，从而带动净吸纳量回升。同时，租户更加聚焦高品质项目：在中央商务区，租户把握市场价格调整的机会，升级办公空间；成本驱动型需求向非中央商务区搬迁的趋势仍在持续。在非中央商务区，随着租金差距缩小，部分位于郊区的企业搬迁升级到非中央商务区甲级办公楼项目，以期在成本效益和办公环境之间实现更好的平衡。”

　　仲量联行中国区研究部总监姚耀表示，“租户正积极把握租金调整的窗口期，优化其租赁策略。”

　　根据仲量联行数据，二季度上海全市有4个项目竣工，总建筑面积共计261,000平方米。其中，中央商务区录得1个项目竣工交付，即太平洋新天地商业中心T2，总建筑面积为40,400平方米。受新增供应及企业向非中央商务区搬迁的趋势影响，中央商务区空置率环比上升0.3 个百分点至15.6%。非中央商务区共计3个项目竣工，总建筑面积录得220,700平方米。新项目的入市加剧了市场竞争，空置率环比上升 0.5 个百分点至 30.1%。

　　较大的市场供应加上有限的新增需求使得整体市场租金仍处于下行通道。项目之间的价格竞争持续。新项目业主通过较低的租金和具有吸引力的激励政策，促进租户搬迁升级；现有项目业主则为提升或保持项目出租率，继续优化租赁价格。二季度，中央商务区租金环比下降4.6%，非中央商务区的整体租金环比下降3.8%。

　　在当前的市场环境中，空间使用基准数据在混合办公模式下的重要性日益凸显。仲量联行近期开展的全球调研显示，企业实施混合办公模式的主要动因为优化空间利用率（79%）、改善员工体验（60%）和支持工作方式的改变（59%）。该机构认为，科技和数据将主导办公空间的使用和利用方式，赋能更加动态高效的办公场所管理。

　　仲量联行智动办公中国区咨询业务董事陈德瑾认为，越来越多的企业开始运用科技工具来追踪空间使用基准指标，作为其优化房地产组合、规划和设计办公空间时的重要参考，主要包括空间利用率、空间占用率和空间密度（每工位或人均租赁面积）等指标。“企业应当将设施管理、办公空间规划和设计，以及科技投入等方面纳入整体战略规划中，从而打造一个更灵活敏捷的办公场所。”

　　在投资市场上，2024年第二季度上海成交总额共计151亿元，环比下降10.3%。从成交数量来看，二季度成交宗数共计27宗，相较于一季度的23宗，市场积极性有所提高。今年上半年，上海共完成50宗大宗交易，较去年同期增长35.1%。市场焦点转向小规模的投资项目，其中74.1%的交易体量在总价10亿元以下。

　　在二季度的资产成交中，办公楼成交金额仍居首位（74%），其次为公寓（18%）和酒店（6%）。其中，办公楼成交中，有65%为交易总价小于5亿元的独栋或整层的自用项目。仲量联行分析认为，二季度，来自全国各地的民营企业积极布局上海独栋或整层物业。“这些投资者正等待时机，以配置具有性价比的优质资产。预计下半年，大型机构投资者将进入市场，推动整体市场成交量的增长。”

　　仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎表示，近期大宗投资市场上，内资投资者占主导地位，其投资活动展现出明显的增长势头和投资力度。二季度成交数据显示，外资机构投资者依然关注长租公寓赛道，并开始布局其中的蓝领公寓等细分赛道。