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发表于 2024-11-13 13:53:44 东方财富Android版 发布于 宁夏
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发表于 2024-11-12 22:58:51 发布于 浙江

地产一直是A股绕不开的话题很多人参与地产逻辑也很简单就是博弈政策本篇想从基本面分析的角度说明地产股可能真的见底了

1从美国和日本的地产危机复盘看房价二阶导转正即房价跌幅收窄后地产股就能跑出相对收益而不用等到房价触底

从笔者拉的数据可以清晰的验证上面的结论即地产危机时地产股的超额收益取决于房价二阶段

2再看看中国的情况从笔者拉的数据看也符合这个判断

3那问题就变成了判断房价后续走势

对于房价先看总量笔者觉得中性乐观些25年底-26年初房价能企稳

下面是高盛做的测算偏刻舟求剑

从数据看中国二手房价格从高点下跌30%回撤了3年以上国际地产危机的经验复盘是普遍调整周期5-6年幅度30-40%只要中国不是地产硬着陆大概率已经进入了跌幅的后半段而且考虑到23-24年跌幅很快每个季度跌3-4%我们有大概率能看到后面几个季度房价跌幅的收窄即房价二阶导转正

除了总量还要考虑结构笔者觉得中国的房价需要区分对待A类是一线+部分强二线B类是剩余城市之所以要区分对待背后是库存和人口的分化

我们可以先看库存目前全国已开工未售库存~21亿平土地库存至少20亿平即广义库存超过40亿平考虑到年销售面积7-8亿平这个库存是很夸张的而且最大的问题是人口总人口下滑+城市化率趋缓导致新增城镇人口在下滑库存问题只会越来越大所以对收储有这么大的呼声

说完了总量的库存问题再看结构库存主要是集中在B类城市A类的压力相对可控考虑人口集中的趋势A类的房价肯定是最早触底的

4A股地产股的问题是什么

上面的分析笔者相对积极但对A股的地产股还有些顾虑即股价调整幅度稍显不足不如H股跌的透以保利为例如果考虑库存减值目前真实PB估计0.9不算便宜会限制上涨空间但现在是政策拐点期估值都是其次的等待回调后积极看多吧$保利发展(SH600048)$ $招商蛇口(SZ001979)$ $城建发展(SH600266)$

5风险是什么

地产跟以往已经不一样了已经成为了经济后周期的部门所以风险就是经济二次触底这个在美日都发生过美国的10-11年日本的97-02年07-08年就是这样的场景所以只能说后续房价二阶导大部分时间会为正地产股能跑出超额收益但也会有些区间因为宏观等各种因素出现波动是需要提防的。

作者:KevinBB

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