相比于五连跌的恒指、4连跌的沪深300，今年以来，表现相对好一点的，反而是REITs。

截至8月11日，2024年之前上市的存量REITs有30只，绝大部分都是正收益，中证REITs全收益指数益来到了12.4%，比中证红利全收益还多了6个点。

考虑到和地产股关系紧密，REITs的整体表现相较于地产股，简直就是一个天堂、一个地狱。

如今人人在讲资产荒，要把5个点以上高股息先打到3%再说，那按理说REITs的高分红、高派息比例，是非常重要的收益补充。

比如最近分红的华夏合肥高新REIT，8月9日发布了年内第二次的分红公告，分红比率99%。

年初，监管把REITs定义为权益，方便险资把其计入FVOCI，价格涨跌不影响险资的损益表，分红才影响利润，逻辑终于实现闭环。

看海外的话，在长牛的标普500，Reits的指数和标普500相近；在日本，J-Reit，也是日本三十年失落之后逐渐发展起来的品种。

第一，房地产泡沫之后，市场本就有存量房产需要盘活的需求。

第二，经济和市场持续低迷，往往意味着权益市场大概率没什么好的表现，而按照日本的经验，随着权益进入漫长的调整和央行利率下调挽救经济的两步走背景下，固收会先一步迎来大发展。

但毕竟，利率的下行是有边界的，当你的债券收益率进入0，资本利得的空间已经没有了，微薄的票息又无法满足固收基金的管理成本，所以日本的债基是经历过一波漫长的“倒U型”发展，而后归零的。

反而是，介于权益和固收之间的、高派息的REITs变成了很成功的品种。

如果我们的发展路径也会很参考日本的话，那么C-REIT，理论上也会有大发展。

7月26日盘后，发改委发了个通知，说是要全面推动REITs项目常态化发行。

也就是说，试点3年的REIT终于到了一个新阶段，其实今年以来发行的REITs无论数量还是规模都已经超过了去年全年。

写到这里，我其实也有一个问题，一只REIT的分红，一般要花多长时间才能把募资的钱cover回来，不会后边也变成融资>＞分红的工具吧？

如果有谁了解行市，也欢迎在评论区告诉我。

当然，最关键的问题在于，不论美国的REIT还是日本的REIT，在长周期内都是绕着该国的宽基指数，标普500或日经225波动的，只是波动的程度，不一样而已。

其实如果我们把中证Reits指数，发布以来的收益与沪深300叠在一起看，二者的走势也是十分相关的。

这句话的隐层含义是什么？

REITs也好、高股息也罢，他的分红不是凭空来的。

所有可持续的高分红都要建立在项目盈利、经济发展可持续的基础上，只有经济发展，才有企业愿意在产业园里建办公楼，才有年轻人愿意在大城市找公租房住。

REIT才有钱赚有红分，反之，亦然。

因为REITs主要是机构投资者在买，所以当前的市场价格，倒是在一定程度上，展现了项目本身的基本面。

今年涨得好的REIT，保障房、能源、环保水务、高速等等，与宏观环境的关联并不密切。

就比如高速REIT，华夏越秀高速REIT今年涨了15%，中金山东高速REIT今年涨23%，跟东财高速公路指数（803190）22%，也是可比的。

而今年下跌最多的REIT是京东仓储物流REIT，核心原因当然也是，项目的经营出了状况。

今年1月4日，嘉实京东仓储REIT发布了武汉项目降租续约的情况。

公告显示，京东仓储REIT武汉项目整体出租给湖北京邦达公司，2023年的净有效租金是33.37元/平方米/月，但从2024年开始，租金降为28.98元/平方米/月。

收入降了有13%，遂大跌。

其实在这个大环境下，产权类的产业园、仓储物流等REITs其实都说不上特别稳健，因为退租、降租金、空置的问题，并不意外。

据仲量联行的研究统计，武汉属于B类城市，而最新的B类城市空置率大概在10%左右，未来，经济不好转的情况下，你说这个空置率会不会进一步提高呢？

这都是我们在投产业园类型的REITs时不得不考虑的，而嘉实京东仓储物流REIT的一系列补救措施，对后边的REIT也都具被参考性的——

1月11日，京东仓储基础设施REIT发布了武汉项目租金下降风险缓释措施的公告。

第一，运营管理机构和基金项目的物业协商，调减物业费用。

第二，然后运营机构自己承担一部分费用。

展开来说，假如降租金后，2024年京东仓储物流REIT项目少赚了343.7万的租金，然后运营管理方，和物业协商，让物业2024年少收235万，剩下的100多万，运营方再主动减免运营管理费。

如果这些措施仍然无法完全弥补差额，则由运营管理机构通过其他合理方式承担，总之，他们承诺，采取上述措施不会对物业管理、运营管理的服务水平及质量产生影响。

2025-2028，以此类推，理论上可以保证REIT本身的未来现金流不受影响。

所以在这些政策的支持下，京东仓储物流立即反弹，从做多跌28%回到了-16%。

我是这么觉得的，目前REITs数量不够，还没有REITs指数基金，那就需要甄别REIT的项目质量。

站在此刻，我个人可能会对产业园类型的REITs多一点谨慎。

优先拥抱保障房、以及与高股息股票重合较多的那些现金流稳健的行业，比如交通、水务等等，跟选股票的逻辑也没啥区别

等中报披露之后，还可以关注一下FOF，看看有没有谁增持了REITs，真正开启了多元投资的实践。