摘要：从中央到地方，“517楼市”大招发出以来，政策大潮也是不断袭来。那么复盘这段时间的楼市表现，这次购房者反馈如何？(注：5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台一系列支持房地产的举措，包括明确取消全国层面房贷利率政策下限、下调房贷首付款比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等多方面内容。来源：东方财富，20240617)（注：吉林、湖北、重庆等超十个省份、直辖市，以及部分城市全面下调商业性个人住房贷款最低首付款比例，首套房商贷首付比例不低于15%，二套房不低于25%，同时取消房贷利率下限。来源：第一财经，20240526）
看楼市，虽然近期部分城市新房访盘量、二手房带看量均有所回升，但楼市成交表现却“反响平平”。（注：6.1-6.14，全国50城新房日均成交环比降9.0%，同比下降39.8%，降幅较5月扩大9.4个百分点。数据来源：平安证券，20240616）或许是当前老百姓的投资意愿依旧较弱，又或许是传统“买涨不买跌”的心态，让不少购房者担心买在“半山腰”，因此整体观望情绪较重。
看资本市场，地产板块的表现也经历了一个过山车，在“517”当日的辉煌过后，近期板块已经距离最高点累计回调21.05%（注：5.17日，申万房地产指数（801180）上涨7.37%。5月22日至6月17日，申万房地产指数（801180）累计回调21.05%。数据来源：Wind,20240617）
看政策反馈，新政能撬动多少成交尚未可知，但却让一部分已购房人的心里五味杂陈。 原因就是，存量房贷与新发房贷利率的差距越来越大。以上海为例，2021年7月至2023年12月期间的购房人，首套利率为4.55%，而上海两度优化住房信贷政策后，目前首套房贷利率已降为3.5%，相差超过1个百分点；甚至存量首套房贷利率比新发二套房的贷款利率还高。（资料来源：上海市人民政府网《上海市住房公积金个人住房贷款政策有调整，详情看过来》）
此种背景下，社交平台上存量房贷利率下调呼声再起，“提前还贷”潮或卷土重来。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，已达到历史前高水平（2009年6月）。未来是否有进一步下调空间？专家表示，银行自身没有动力去做此事。至于政策层面，需要进一步关注新一轮提前还贷造成的压力。（资料来源：财经杂志《存量房贷利率会下调吗？》）
不过房地产行业作为国内经济复苏企稳的关键因素之一，涉及的上下游产业链长，对经济带动作用比较强，在当前经济缺乏新生动能的背景下，更多的支持政策或许仍在路上。（注：2023年我国房地产业增加值GDP比例5.9%。数据来源：新浪财经，20240523）（2023年我国房地产从业人数约1300万，相较2004年规模扩大三倍。数据来源：金融界，20240610）（注：截至2023年，房地产对居民资产负债表影响甚大，占居民资产比例约为59%。来源：新浪网，20240328）（注：房地产带动上下游行业就业，房地产能够带动上下游多个行业平均8%的就业弹性变化。数据来源：泽平宏观，20240218）并且近期国常会最新表态也一定程度上反映了“高层”的态度。（注：6月7日，国常会对房地产作出最新部署，“去库存”是核心；来源：新京报，20240607）
古人云“耕者有其田，居者有其屋”，对于后市，也不要过于悲观。在经历过近几年大范围洗牌出清后，“活下来”的地产企业无论经营稳健性还是现金流情况都有明显好转。考虑到目前我国城镇化进程、改善性需求因素，市场的回暖或许只是需要更多的时间来逐步验证。（注:2024-2030年年均新增城镇居住需求约10.7亿平。数据来源：泽平宏观，20240218）
今天关于楼市说到这里，还想听什么？评论区告诉我，下课。
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