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周末休息时间，把美国Reits10大地产相关资料全部梳理一下，笔者糖宝通过这种方式，对该reits标的有了更新的认识。

虽说，看好美国地产在接下来低利率（降息）可能的上涨，但以前的概念认知是模糊的，比如安博主要是工业物流园区租赁；西蒙SPG主打零售租赁；大众仓储PSA主打to C的物流仓储租赁，AVB主打公寓租赁；易昆尼克斯EQIX虽说和里瑞通DLR主打数字中心等服务租赁，但前者主要零售为主批发为主，而后者主打批发。

有些股票涨的太猛了。比如EQIX和DLR，受到AI、云计算、人工智能等扩张影响，需求猛增。市场给的估值很高，你很难想象EQIX都给到70多倍估值了，DLR也在2年不到时间猛涨60%+。沃尔塔给到144倍估值，虽说养老产业很猛，但给的确实有点猛，难道是利润都贴在投产上去咯？这样估值真的没透支未来利润吗？笔者糖宝需要进一步深度研究，为什么肯给这样估值。

大部分还可以，比如西蒙大众等。但对Reits产品不能有太高要求，确定性有，但这样长期平均年化也就7%左右，这些龙头你觉得可以看高一眼也超不过10%的。由于需要考虑兑现的时间存在一些容错，短期并不能完全贴合长期收益出来。

后面重点去研究两个方向，一、之前美国 Reits 项目的走势，最近几年有没有缺斤少两或逾越太多；另外降息预期对美房地产资本开支和需求有没有提升。要明确这帮权重主要业绩来着租赁，而不是靠卖房。