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王祎馨
兴证全球基金研究员，复旦大学硕士，历任克而瑞证券、国金证券研究员，五年研究经验。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，国新办举行国务院政策例行吹风会，央行在保障性住房再贷款、首付比例、房贷利率、公积金贷款利率等四方面均推出相关政策措施。此后，包括一线城市在内的多个城市跟进出台了房地产放松政策，在限购、首付、信贷等多个方面进一步“松绑”。整个5月，房地产都是社会各界热议的话题。下面我们将从政策出台原因、意义、效果，对资本市场的影响等方面进行分析，希望能为读者提供一些参考。
需两端发力 哪些政策措施超预期？
根据国家统计局公布的数据，2024年4月70大中城市新房住宅价格同比增速为-3.5%，是自2022年4月开始下滑以来的最大跌幅。70大中城市二手住宅价格同比增速自2022年2月开始转负，并持续至今，2024年4月同比跌幅持续走阔至-6.8%，也呈现加速下跌态势。房价加速下跌会对持有房产者（房企、居民、地方城投等等）的资产负债表造成较大冲击，也可能会影响金融系统的稳定性，为了防范系统性风险发生，需要防止房价加速下跌，这或是本轮政策出台的原因之一。
价格是供需相互作用的结果，所以本轮政策呈现的第一个特点便是从供需两端一起发力，打出了政策“组合拳”，相较前几轮政策更有针对性和配合性，时间上也更为急迫。
以上图据数据来源：国家统计局
截至2024年4月，国家统计局公布的全国商品房待售面积（主要是现房，不包括未竣工期房）达7.5亿平方米，已经超过了2014年那一轮去库存时期的峰值（2016年2月，7.4亿方）。现房库存持续走高，主要因为期房销售低迷，去化速度持续下行，越来越多的期房卖着卖着就成了现房。这些滞销的现房对房企而言是巨大的损耗，为了加快去化回笼现金，部分房企会大幅降价甩卖，这对新房的价格造成冲击。
本轮政策针对供给端高库存的问题出台了相应措施，其中之一就是通过央行设立保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作保障性住房来减少库存。央行这次提供的3000亿元再贷款所撬动的预估5000亿银行贷款，除了其本身能减少一部分库存之外，更重要的是本次政策在现房市场上提供了一个新的购买方，并且有来自中央的资金支持，信号意义很强。这个购买方的入场有助于稳定住价格，缓解房企的现金流压力，让整个房地产市场流动起来。
至于再贷款金额方面，后续或可因需匹配程度，存在再追加的可能性。不过“收储”也还涉及一些细节问题有待解决，比如收购价格怎么定；后续若出租，租金收益是否能覆盖利息；若出售，售价是否能覆盖本金等问题。后续待央行发布了详细的条例后，各地可能也还需要因地制宜去落地执行，仍需要持续观察落地进展。
从需求端来看，居民的购房成本通常由三部分组成：首付、公积金贷款、商业贷款。目前央行出台的政策措施对于这三个方面都形成了支持：通过降低首付比例来降低购房难度，通过降低公积金贷款利率、降低房贷利率来减轻购房成本。
除了在方向上有针对性提供了放松政策，本次央行出台的信贷措施的信号意义也很强。首先，本轮首付比例降低后，首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，这是我国历史上最低首套首付比例下限，意味着本轮地产放松力度空前。其次，取消个人住房贷款利率政策下限，意味着后续各个地方房贷利率有望大幅下降。5月17日之后，已有上海、深圳、广州、合肥、长沙、重庆、西安、济南、南京、武汉、厦门、福州、佛山等城市下调了房贷利率，其中佛山降幅最大，利率最低，最新的首套房贷利率一次性降低了40BP至3.15%。
从政策效果来看，近期的一系列政策对于一二线城市的效果或更大。一方面， “收储”措施可能更适用于一二线城市。因为地方国企收购住房后需要用来出租或者出售，这意味需要未来的租金要能覆盖贷款利息。一二线城市有人口流入趋势，租赁需求比较旺盛，而三四线城市人口流入少，租赁需求相对较弱，所以“收储”措施能落地的城市或主要以一二线为主。取消限购、降低首付比例、降低贷款利率这些需求端的措施虽然全国都能惠及，但由于三四线城市在这方面的政策本来就相对更宽松，所以政策的边际影响没有那么大。一二线城市原来利率水平、首付比例限制都相对更严，预计本轮放松后，边际影响会更大一些。
持续性政策或有望扭转市场预期
中央定调后，已经有十多个一二线城市相继出台房地产相关放松政策。5月27日，上海推出九条重磅房地产新政，通过一揽子组合拳的一次性释放，前期因为等待政策而持续观望的购房需求有望集中释放。同时，上海这次政策通过放松限购增加购买力、给置换老破小的业主补贴增强置换意愿、降低首付比例来降低购房难度、降低房贷利率减轻购房成本等多方面举措，去解决老破小承接力不足的问题，进而有望打通“卖一买一”（卖了老破小去买改善型新房）的置换链条。
上海本次政策组合拳的出台，除了对于本地房地产市场有正向影响之外，其作为一线城市，本次出台的系列新政也具有一定风向标意义，或有望逐步扭转居民对房地产持续下行的预期。
对购房者来说，对未来房价的预期和收入预期都是其决定是否买房的重要因素。此前市场低迷状态已经持续了比较长的时间，房价下跌的预期很难在短期内完全扭转，后续还是需要政策持续呵护来重塑信心。此外，地产的复苏也需要经济复苏同步，收入预期得以改善来支撑持续性。当前供给端方面目前通过限制供地以及政府“收储”来调整供给，需求端各项组合政策也在同步发力，如果后续持续性政策能逐步扭转大家的预期，或有望逐渐恢复供需平衡。
不同城市的市场周期有差异，也许供需恢复的时间也不一样。在政策边际变化较大的城市，短期政策预计会更有效果。如果后续高能级城市的房价能逐渐企稳，成交能持续放大，那可能会有越来越多的人愿意加速入市，同时在持续性积极政策的呵护下，商品房销售面积同比跌幅有望逐渐收窄。
数据来源：国家统计局
地产板块回暖 后市怎么走？
从资本市场表现来看，4月之前由于地产销售量价加速下跌，叠加部分龙头房企信用端风险发酵，市场对地产行业后续走势较为悲观，房地产（申万）指数持续创新低，PB估值也一路下行至历史最低水平，4月底房地产指数PB降至0.63倍。5月在重磅政策催化下，市场悲观预期修复，房地产（申万）指数快速上涨并进入震荡。
地产板块后续走势或取决于后期政策落地力度、速度、效果。若持续有政策落地，销售量价能迎来实质性改善，则地产板块有望继续修复估值。
数据来源：wind
当前中央已经将房地产工作定性为具有“人民性、政治性”，未来或有更多“历史之最”的政策出台，不断为市场添砖加瓦直至重塑信心。
$兴证全球品质甄选混合A(OTCFUND|018868)$
$兴全沪深300指数(LOF)A(OTCFUND|163407)$
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