一、产品基本要素 
注册名称：北京德洋盈庆投资管理中心（有限合伙）
资金用途：用于收购苏州CBD金融总部大厦——欧华中心项目公司（苏州康都置业有限公司）
部分股东股权及注册资本增资。
投资期限：1＋1年
基金管理人：中投万通投资基金管理（北京）有限公司
托管银行：xx银行
预期收益：认购额         年化收益
         50万≤M≤99万     11％
        100万≤M≤299万    12％
        300万≤M≤499万    13％
        500万≤M           14％
收益分配：每半年分配一次，期满后归还本金，并给付收益回报。
募集规模：2.5亿，分批次募集
募集人数：单支有限合伙制基金有限合伙人（LP）不超过49人
还款来源：第一还款来源：商业楼盘销售回款
     项目22~36层酒店式公寓28155平方米，6~20层办公楼28155平方米，1~4层商业17409平方
米，周边商业楼盘销售价格均在2万/平以上，经（戴德梁行）评估，项目开发完工后的市场价
值达21.12亿。销售回款及市场价值数倍于本次所募集金额。第二还款来源：商业银行已经批准的3.3亿授信贷款
    中国工商银行苏州分行及其它商业银行已经通过对项目公司苏州康都置业有限公司的银行
授信，在公司注册资本增加到2亿时，即可向项目公司提供3.3亿的银行贷款。第三还款来源：实际控制人关联企业流动资金及盈利
    公司实际控制人李云生拥有的亚迪服饰是LV品牌的战略合作及生产制造企业，年出口额达
5000万美金，公司稳定的盈利和公司流动资金可对本次所募集资金提供稳定的还款补充。第四还款来源：股份转让溢价收益
    公司实际控制人承诺：除前三项还款来源外，愿意溢价转让部分公司股权，并以该部分股
权转让收益偿还本次所募集资金及投资收益。风控措施：
1、北京核心地段资产及苏州核心地段土地及项目资产抵押：（1）项目方用位于北京市西城区西二环内，中央音乐学院与新华通讯社之间的价值5000万的
四合院为本次融资提供抵押.
（2）项目方用位于苏州CBD核心地段的土地及项目资产（戴德梁行评估价值8.89亿，完工价值
21.12亿）抵押，以确保资金安全。2、股权转让：项目方同意将项目40％以上股权转让给合伙企业。项目公司重大对外投资、重
大财务支出、重大融资等必须经过合伙企业同意（以达到2/3以上表决权通过），以确保投资
者资金及收益安全。3、股权质押：除转让给合伙企业的股份外，项目方实际控制人李云生同意将其个人持有的所
有股权全部质押给合伙企业，作为到期溢价回购股权的保证。转让及质押的股权超过项目公司
总股权的67％，确保项目公司及实际控制人全部利益均被合伙企业掌控。 经戴德梁行评估，该
项目目前的资产价值为人民币8.89亿，67％以上股权对应资产超过人民币5.92亿。4、实际控制人及妻子担保：项目公司苏州康都置业有限公司实际控制人、法人代表李云生及
其妻子目前个人四套公寓、一套别墅、一处写字楼、一座工业厂房等不动产价值合计达1.58
亿。李云生夫妇对本次所募集资金签署个人无限连带责任担保书。5、关联公司担保：投资资金由广发银行第三方监管，资金只限于托管账户和被投资公司账户
之间往来，资金划拨到其他账户要经过管理人、项目投资方、托管银行三方同时书面确认。6、公司监管：合伙企业委派股东代表一名、董事会一名、监事会席位一席。约定基金对项目
公司500万以上重大投资、重大融资、重大财务支出具有一票否决权。基金公司全程监控项目
公司的重大决策，确保基金及投资人的利益得以保证。7、财务监控：合伙企业委派财务一名，接管项目方公司所有公司证照、公章、财务专用章、
银行账户、印鉴卡、网银U盾等，确保合伙企业对项目公司的资金运作有效监控。8、财务监控：合伙企业与银行签订严格的监管协议，委托银行监管本次所募集的资金专款专
用。二、产品亮点
1、专业的运营团队：
该项目聘请全球知名地产咨询及策划公司（戴德梁行）做营销及运营策划，确保项目的成功运作。
2、位置得天独厚，市场价值高、销售预期好：
项目位处长三角经济区重点打造的第二个CBD金融中心，位处苏州工业园核心商务区、苏州CBD
金融区仅剩的商务金融地块，轻轨1号线直达底层。平均楼面地价成本仅2000/平方米，周边商
业楼售价平均在2万/平方米左右。3、多重充分的还款来源 4、抵押、担保、监管等多重强风控保障：
资产抵押、股权转让、股权质押、无限连带责任担保、公司监管、财务监管等多重风控保障。
LV品牌战略合作企业提供担保。
5、收益较高、风险较低：

理财产品收益比较
          产品名称                              风险比较                    投资类型                    年收益率苏州CBD金融总部大厦基金              较低                 稳健型               11％-14％集合信托                             较低                 平衡型                 7％-9％定期存款                               低                 保守型                    3％国债                                   低                 保守型                 5.58％银行理财                             较低                 平衡型                 4％-6％股票、通常股票型基金（二级市场）     较高                 进取型            不定，可能亏损三、产品结构 四、项目介绍    “欧华中心”位于苏州工业园区中心商务区星都街与苏华路交叉口东南角，是目前苏州
“环金鸡湖CBD商业金融圈”中仅剩的少数稀缺黄金地段之一，紧邻苏州市检验检疫局政府大
楼，周边有尼盛中心、凤凰书城、铁狮门及环球188等高端物业，地理位置和经济价值极佳。
该地块实际已缴付土地款为1.95亿。运行中的轻轨1号贯穿欧华中心，轻轨“星海广场站”在
欧华中心共设置了3个通道出口。
“欧华中心”地上36层，地下3层。地面裙楼1~4层为商业用房；商务主楼6~20层为办公用房；
22~36层为酒店及公寓式酒店。项目开发公司为苏州康都置业有限公司，房地产开发资质为暂
定二级资质。目前该项目四证齐全。
    全球知名地产咨询及策划公司（戴德梁行）为该楼盘做营销及运营策划，确保项目成功运
作。    得天独厚的地理位置，使项目有着良好的销售预期，周边在售同等楼盘销售价格都在人民
币2万以上，经戴德梁行评估，项目开发完工后的市场价值达21.12亿。五、基金管理人：
    中投万通投资基金管理（北京）有限公司致力于建立一流的投资基金管理及资金运作机
构，地址为北京市西城区金融大街9号金融街中心南楼10层，注册资本1亿人民币。公司倡导现
代金融服务的发展理念，目前已与国内数十家知名金融机构建立了长期的战略合作关系，赢得
了交通银行、农业银行、民生银行等多家合作单位的一致认可，同时积极开展了资金托管与监
管、产品合作开发及产品推广等多方面的合作。公司专注于为高成长性企业和高净值投资者提
供全方位私募股权基金管理、投资银行、投资顾问、资金募集等服务。公司组织结构健全，具
备完善的风险控制和投资决策流程。
资源优势：公司股东背景实力雄厚，金融业内领导参与并拥有专业物流项目运营团队，10多年
的收购、开发以及管理高品质的工业物流和研发类物业，服务的客户基本上为世界500强企业
和国内500强企业，在该领域积累了大量的开发经验和客户群体，有广泛的人脉、和各级政
府、金融机构等有着良好的合作关系。业务范围：股权投资、债权投资、投资咨询、投行业务、并购、资产管理、受托理财等。投资领域：地产（商业、工业、住宅、商住综合体）、市政建设、矿产资源、消费品、旅游产
业、新材料、新能源、信息技术、医疗健康、高新技术、生命科学等领域。9号资本团队：聘请业内从事多年私募基金的基金经理人，组成专业的投资团队、风险控制团
队、资金募集团队，在股权投资、商业运作、财务管理、法律及风险控制领域经验丰富，团队
参与运作的十几支合伙制基金都实现了稳定收益且获得投资人及项目合作方的赞许。投资理念：专注、专业、诚信、共赢！六、认购流程
①阅读了解相关产品资料
②达成合作意向签署合伙协议
③将资金缴付到基金专户
④客户提供身份证复印件、汇款凭证复印件、接收本金和收益的银行卡复印件
⑤客户权证领取
⑥期满返本派息认购材料及说明
产品投资指南 客户阅读
《合伙协议》 一式两份
身份证复印件 一张
银行卡复印件 一张
汇款凭证复印件 一张
1、《合伙协议》中填写的收益分配账户信息必须与银行卡（折）复印件信息保持一致；且收
益分配账户信息填写完整具体到支行。
2、身份证复印件及银行卡复印件需客户本人签字。

机构投资者如何入伙
签约需要提供下列文件：营业执照副本复印件、法定代表人身份证复印件、经办人身份证复印
件、法人授权委托书。（上述复印件需加盖公章）

七、风险提示：
北京投资张经理：13910209122