“25岁，初见绿城：手中无剑、心中无剑；34岁，代建谋生：手中有剑、心中无剑；44岁，艰难上市：手中有剑、心中有剑；47岁，学会放手：手中无剑、心中有命；今始，退隐江湖：手中无剑、心中无剑。”在辞任绿城管理（09979.HK）执行董事及董事会副主席后，李军发出了这样的感慨。

　　“我与李军相识、共事多年，工作和私交都很好。大概两年前，他就与我交流了个人中长期的打算。虽然我与亚东主席（指绿城管理董事会联席主席张亚东）一再挽留，但李军依旧比较坚持他的决定。”在2024年中期业绩会上，绿城管理董事会联席主席、非执行董事郭佳峰回应道。

　　《中国经营报》记者注意到，在李军离任的同时，绿城管理2024年中期业绩多项指标增速放缓甚至首次出现负增长，也映射出房地产行业下行带来的阵阵寒意。

　　财报数据显示，2024年上半年，绿城管理新拓代建项目代建费为41.9亿元，同比下降18.1%；收取代建费为14.14亿元，同比下降27.7%。

　　中指研究院研报分析称，随着代建企业入局增加，2023年房地产代建行业发展迅速，新签约规模增速高企。但随着竞争加剧和受服务型行业固有特征的影响，2024年上半年，代建规模化发展日益减弱，长尾分布特征加强，企业间分化显著。

　　绿城“老人”回归家庭

　　李军无疑是一名绿城“老人”，自2002年加入绿城以来任职超过20年。

　　记者了解到，2010年，李军担任绿城瑞安玉园总经理，这是绿城首个商业代建项目；2014年，李军成为彼时绿城最大代建平台——绿城鼎益公司执行总经理。此后，李军主导组建绿城管理并出任集团董事、总经理，带领绿城管理于2020年7月成功登陆港交所，稳坐代建行业的“头把交椅”。

　　不过，李军与绿城以及代建的联系定格在了2024年。8月23日，绿城管理发布公告称，因个人原因，为投入更多时间在家庭及子女教育方面，李军已辞任执行董事及董事会副主席。同时，执行董事王俊峰被任命为新的授权代表，公司联席秘书谷冀湘则被委任为法律程序文件代理人。

　　“近期，李军正式提交了辞呈。我们尊重他的个人决定，而且内部也及时做了相应的工作安排。”谈及李军的离开，郭佳峰在业绩会上解释道。

　　值得一提的是，就在一年前，绿城管理曾发布一则人事调整公告：李军获委任为董事会副主席，继续担任绿城管理执行董事，同时将不再担任绿城管理行政总裁。

　　绿城管理方面在公告中表示，随着中国房地产代建行业进入新的发展阶段，对绿城管理内外部的工作都提出了更高的要求。为持续保持行业领先地位，李军在统筹公司全面管理工作的基础上，会将精力聚焦在绿城管理的战略发展和竞争策略方面，推动商业模式创新，并负责董事会日常工作。

　　与此同时，绿城管理非执行董事张亚东获委任为董事会联席主席，继续担任非执行董事；郭佳峰由董事会主席调任为董事会联席主席，继续担任非执行董事；执行董事王俊峰获委任为行政总裁，负责公司经营管理工作。

　　对于一连串的人事变动，张亚东在2023年中期业绩会上特意回应称：“是为了给李军配人，并不是换了李军。”

　　尽管已经辞任，但李军与绿城管理的联系并未中断。记者梳理发现，2021—2023年，李军共计增持绿城管理股票十余次，斥资总额超过5000万港元。

　　在绿城管理上市后的首次业绩发布会上，李军曾直言：“我了解这家公司，而且长期看好这家公司，我会把在绿城赚到的每一分钱都买成绿城管理的股票。”

　　郭佳峰也表示，李军虽然离开了公司，但其本人依然看好代建行业的未来，并会以股东身份一如既往地支持公司发展。

　　对于李军离职情况，绿城管理公共关系负责人在回应记者采访时表示：“相关情况以公司公告和业绩会披露的内容为准。”

　　代建费同比下降近三成

　　财报数据显示，2024年上半年，绿城管理实现收入16.7亿元，同比增长7.8%；毛利润8.6亿元，同比增长6.7%；净利润4.91亿元，同比增长6.3%；归属于公司股东的净利润为5.01亿元，同比增长5.8%。公司经营活动现金净流量为7750万元。

　　记者注意到，绿城管理的营收、利润等重要财务数据增长率已跌至个位数。而在2021—2023年同期，绿城管理营收同比分别增长32.6%、16.4%、23.1%；毛利润同比分别增长51.0%、23.7%、27.0%；净利润同比分别增长82.8%、33.4%、31.3%。

　　绿城管理新拓代建面积增速同样明显放缓。财报数据显示，报告期内新拓代建项目合约总建筑面积为1740万平方米，同比增长1.1%，而2023年同期增速高达30.6%。新拓代建项目代建费为41.9亿元，同比下降18.1%，2023年同期增长约26.3%。

　　“代建行业已经从前几年高歌猛进，进入到增长放缓、阶段性减弱周期。”绿城管理副总裁程敏表示，今年代建行业出现了非常明显的变化：规模增速下降、费率下降。据统计，今年上半年，整个代建行业规模同比增长仅3%，而2023年全年增速是56%。“如果剔除掉一些低单价业务，预计传统全过程代建业务量相比去年大概有10个点以上的下降幅度。”

　　在程敏看来，这与整个房地产行业深度调整息息相关，这轮调整周期之长、量价跌幅之大超出预期。具体而言，一是委托方对市场不看好，观望情绪浓厚，纷纷暂缓拿地；二是拿地委托方鉴于市场情况、资金回笼等压力选择暂缓开发，特别是托底拿地的城投公司；三是在收购商品房政策下，很多省市对保障房、安置房的开发计划做了调整。

　　值得一提的是，受房地产行业下行影响，绿城管理部分地区销售去化出现滞后，进而影响到代建费回款进度。据公司管理层透露，绿城管理周转天数已由2023年度的24天上升至今年上半年的28天；收取代建费14.14亿元，同比下降了27.7%。

　　对此，程敏解释称，很多项目由于销售、资金回笼不畅等问题，导致委托方面临的资金压力较大，代建费收取进度有一定的滞缓。“我们会跟委托方站在一起共渡难关，提升项目兑现度，促进销售，加强回款。同时，通过一线团队激励机制、尾盘项目金融工具等方式保障回款。”

　　看好中长期行业发展空间

　　“从短期来看，代建行业规模增速放缓、蛋糕变小，一部分出险房企进入代建赛道加剧了行业竞争，部分企业对于代建费只求‘能发工资就行’，差不多呈现出‘0利润’的竞争趋势。”郭佳峰在业绩会上感慨道。

　　中指研究院统计数据显示，2023年，典型代建企业净利润率均值为23.9%，较2022年下降1.4个百分点，连续两年下降。房地产代建项目收入通常按节点收取，但人员成本并非按节点投入。部分刚入局代建的企业，由于项目尚未经历完整开发周期，净利润率前期为负。

　　作为行业龙头企业，绿城管理的利润率也受到波及。财报数据显示，2024年上半年，绿城管理的毛利率为51.5%，同比下降了0.5个百分点；净利率为29.4%，同比下降了0.5个百分点。分业务来看，受影响较大的主要是政府代建板块，该业务毛利率为40.4%，同比下降了4个百分点。

　　对于代建行业的现状与未来，绿城管理执行董事、行政总裁王俊峰认为，短期内，行业规模增速放缓、竞争加剧，进入了深度调整期，必将面临优胜劣汰，且速度会越来越快。新入局时间不长的企业，没有时间建立完善的代建管理机制，遇到问题也缺乏经验。在市场比较困难的情况下，通过依靠低费率获得的项目会面临较大考验。

　　但绿城管理仍对代建行业中长期发展持乐观态度。郭佳峰在业绩会现场算了一笔账：过去两年，城投公司是代建行业的大客户，拿地非常多，但开工量只有20%左右。拿地未开工的面积约为3.3亿平方米，在短期内开工并有代建机会的占比约为15%，大概有5000万平方米的规模。

　　“随着房地产市场企稳，会有更多的存量资金进入市场，存量土地持有方也会有委托（代建）的需求。在房地产纾困和‘保交楼’方面，也存在大量的代建机会。”郭佳峰表示，就整个房地产行业而言，未来每年新房市场规模在8亿—10亿平方米。如果取中间值并按照发达国家30%的代建参与度计算，房地产市场每年有2亿—3亿平方米的代建空间。

　　“2023年，房地产行业代建规模约为1.8亿平方米。从中长期来看，代建行业的业务需求量很大，企业的生存空间和上升空间也很充裕。”郭佳峰进一步表示。