拿地近三年没开发，越秀地产在广州的两宗地块分别被收储、收回，累计金额超120亿元的事件，引发业界关注。

　　“这两宗地块一直没有开发，应该也是越秀地产本身觉得有开发难度的项目”，地产经济学家邓浩志认为，“不过，这也是各方根据市场的变化，对一些存量土地的价值进行了重新评估”。

　　“此次退地的补偿方式为应付票据而非现金，有利于提振本地的土地出让的市场热度，增加房企土地拓展的积极性”，中指研究院华南分院杨永俊指出。

　　闲置3年，越秀两宗地块被收储/收回

　　近日，越秀地产发布公告称于2024年9月2日，土地开发中心、广州新秀及广州城建订立土地收储协议。广州新秀及广州城建同意将番禺区暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由土地开发中心收储，代价为人民币50.03亿元。补偿方式为广州市土地开发中心及番禺区土地开发中心按比例分别向广州新秀及广州城建提供等值的应付票据。

　　2021年9月，暨南大学北侧地块二被越秀地产以底价50.05亿元竞得，折合楼面地价23000元/m²。该地块为住宅用地兼容商业设施用地，计算容积率建筑面积约21.8万m²。

　　越秀地产在公告中指出，暨南大学北侧地块二土地原计划将用于开发住宅及商业物业、公园绿地、防护绿地以及城市道路用地。截至公告日期，该地块仍未开发。越秀地产预期会因收储而录得除税前亏损净额约174.4万元。

　　值得关注的是，越秀地产还于8月30日发布公告称，白云区广龙地块被广州市土地开发中心收回，该宗地块由越秀华城于2021年4月购得，于本公告日期仍未开发。

　　广龙地块包含三幅土地，编号分别为AB0805110、AB0805117及AB0810104，总用地面积约为123879m²，邻近钟落潭地铁站并位于广州白云区广龙路西侧及广从公路北侧。截至公告日期，该地块仍未开发。

　　根据此次收回土地协议，越秀华城同意以代价人民币70亿元（以最终评审为准）向广州市土地开发中心交回广龙地块，补偿方式为广州市土地开发中心向越秀华城或广州城建提供等值的应付票据。

　　早在今年7月份，广州市规划和自然资源局发布了白云区钟落潭赤安路（AB0805、AB0810规划管理单元）控制性详细规划征询意见公示，透露广州市土地开发中心拟将上述3宗二类居住用地调整为公共管理与公共服务设施用地。

　　对此，越秀地产在公告中也表示，政府出于公共利益收回土地，广州市土地开发中心已进行规划调整，拟将广龙地块的用途由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地。作为用途变更的一部分，广州市土地开发中心拟收回广龙地块，通过订立收回土地协议对越秀华城进行补偿。

　　为何选择此时退地？

　　值得关注的是，此次越秀地产退地的补偿方式为应付票据而非现金。在公告中，越秀地产披露，暨南大学北侧地块二的50.03亿元土地收储完成后，越秀集团拟于日后参与在番禺区的土地受让，白云区3宗宅地的70亿元应付票据拟将土地收回事项所得款全数用于集团日后收购位于广州的地块。

　　近期，广州召开了2024年秋季全周期土地服务推介会，围绕“面向2049”的广州城市发展战略，以前沿科技创新展示集“云山珠水”“山水城田海”景观于一体的超大城市绿洲发展愿景，介绍重点片区、核心板块、重要节点的城市规划设计，并推介了24宗地理位置优越、发展潜力巨大的代表性优质地块，其中部分地块已确定出让时间并已完成挂牌。

　　例如，将在9月24日出让的琶洲南区3块住宅用地均是较受欢迎的小而美地块，起拍单价在4.25万元/平方米至4.3万/平方米，体量都不大，起拍总价分别为28.7亿元、15.6亿元、14.7亿元。

　　“这次收储或者收回的地块，一直没有开发，应该也是越秀地产觉得存在一定开发难度的项目。为什么存在难度呢？可能是市场表现不理想，或者周边价格下调比较多”，邓浩志认为。

　　在他看来，这也是根据市场的变化，对于一些早期高价拍卖的存量土地，按照当前市场进行重新评估的过程。“补偿等值的应付票据，不会给当年的土地财政收入带来真正的收益，本质上变成了土地置换，也算是对下半年土地市场的支持吧”。

　　对于该事件，中指研究院华南分院杨永俊也表示，“越秀地产选择此时退地，有利于其筹集资金竞拍整体素质更优异的地块，减轻拓展新地块带来的现金流压力，并通过置换的方式优化其土地储备资源，有助于减缓其经营压力”。