随着房地产政策组合拳发力，在市场预期和情绪明显扭转之下，10月的广州楼市迎来了超预期的热潮。广州市住房和城乡建设局公布的数据显示，新政实施以来（9月30日至10月21日），广州房地产市场成交量明显增加，全市一手住宅认购量超7000套，比9月全月网签量增长48.7%。从各项目现场来看，排队看房、快速认购、超额达标等场景再现。

　　其中，广州南站ICC·峻銮营销中心近期访客络绎不绝，到访激增300%。值得一提的是，其成交客户中来自香港的置业人士比例近七成。为何项目能吸引如此多香港客户购买？整个市场的热度是否还能持续下去？日前，新鸿基地产负责华南区的总经理黎祥掀表示，对广州的发展非常有信心，同时他也透露了广州南站ICC项目的最新进展，其首期商场及写字楼将于2026年分期落成。

　　新鸿基地产负责华南区的总经理黎祥掀接受媒体采访。

　　市场走向：

　　受束缚购买力正慢慢释放市场信心是关键

　　对于当前的市场热度以及接下来楼市的走向，黎祥掀表示，相比几个月前市场的平静状态，目前明显感觉到市场信心好了很多。以新鸿基地产广州南站ICC·峻銮为例，看房的人都翻了3倍，大部分都是自来客。当下的市场，信心是最重要的。从多年的市场经验来看，一般信心最好的时候，就是买房的时间点。市场需求和消费力是存在的，但不管是房地产还是其他行业，消费力的释放还是需要时间去推动的。比如，目前股票市场响应是最快的，因为一买一卖很快。在股票市场获取收益后，资金可能会分散投资，其中，固定资产就是不错的选择。

　　可以看到，此次在政策组合拳的合力作用之下，客户的观望程度大大减轻，对整个市场信心的改善作用明显。至于市场的热度能否持续，黎祥掀表示，未来可能还会看到不同的政策支持经济发展。在解除了购买限制，降低首付门槛、房贷利率等购房成本的情况下，会释放更多购买力与需求；在市场有信心的情况下，相信这些购房者会逐步增加。至于后续市场，黎祥掀表示希望政府及各个相关部门可以持续支持整个市场，不仅仅是房地产市场，还有其他行业，以推动整个消费市场，带动经济发展。

　　广州南站ICC·峻銮会所。

　　利率差和低首付拉升了南站物业对港客吸引力

　　值得关注的是，近期广州南站ICC·峻銮的香港客户占比又进一步提升，接近七成的高比例，在广州市场较为少见。对此，黎祥掀表示，峻銮之所以格外受香港客户欢迎，其一是他们比较了解新鸿基地产及其物业。新鸿基地产开发的项目在香港属于第一梯队，不管是设计、管理、维护保养、质量都有好的口碑。加之这几年大湾区的概念非常火，也让大湾区的物业被看好；尤其是位于一线城市广州的物业，更成为不少香港客户的首选。

　　同时，广州南站ICC还有高铁概念（TOD开发模式），也是香港客户所熟悉的。在广深港高铁的一端是香港西九龙站，有同样是新鸿基地产发展的香港ICC和高铁西九龙站上盖项目，另外一端就是广州南站ICC，两相呼应，车程不过45分钟就到了。因此，随着限购政策的放开，前来咨询看房的香港客户也增加了不少。据悉，峻銮自上周公布分阶段推出全新D1栋109套单位后，首张价单的10套精选单位在短短一周内便售罄，本周应市加推，三房总价321万元起。

　　此外，随着按揭利率的不断下调，让香港和广州的按揭利率形成了差不多1个点的利率差，同时，广州无论首套还是二套首付都下降到15%，而香港的首付仍然是30%，增加了广州物业的投资吸引力以及居住吸引力。而从交付标准来看，峻銮的性价比也相当高。

　　据悉，近期除了香港客户增加，项目来自湖南、广西等高铁沿线区域的客户也在增加。随着城际广佛环线（东环）、东晓南快速干线于明年通车，市民通往市内CBD及机场枢纽将更加便利，可实现15分钟从南站快速抵达广州市中心，30分钟就可以到白云机场，预计对广州本地客户的吸引力也会进一步增加。

　　从交付标准来看，峻銮的性价比相当高。

　　投资布局：

　　聚集一线城市及部分强二线城市短期起落不会影响长远投资方向

　　对于新鸿基地产在内地的投资布局计划，黎祥掀表示，新鸿基地产重心在香港，而在内地方面主要聚焦一线城市，在北京、上海、广州有开发项目，还有部分强二线城市，比如杭州、苏州、成都等。从开发模式来看，大型项目具有一定的开发周期与资金流要求。一般采用租售并举的模式，把回流资金再投进项目的建设和运营中。由于财务状况稳定，新鸿基地产更多着眼于长远的规划。坚持长期主义，短期的起伏不会影响决策，新鸿基地产对内地发展充满信心。

　　以广州的布局来看，2019年新鸿基地产拿到南沙的项目，2021年拿下南站的项目。黎祥掀表示，事实上，新鸿基地产扎根广州已经几十年了，不仅投资了中国大酒店，在广州中轴线上，还开发了广州东站峻林、天河路商圈的天环以及珠江新城的天汇广场igc。天环和天汇广场igc都是非常受欢迎的商场，改变了广州购物的习惯，把好多店铺、品牌的首店、华南首店、广州首店引进来。从新鸿基地产深耕广州几十年的经验和数据来看，广州是一个很有活力、很有消费力的城市。

　　黎祥掀表示，新鸿基地产一直有留意广州土地市场的供应情况，以保持对市场的敏感性和市场的了解。如果有好的项目和合适的时机，也会考虑参与的。

　　广州南站ICC首期商业效果图。

　　广州南站ICC首期写字楼增加户外空间商场提高了餐饮业态占比

　　广州南站ICC项目汇聚高端写字楼、一站式商场、酒店、优质住宅峻銮和公寓及公共交通换乘设施等，整体规划逾86万平方米，其中首期商场及写字楼将于2026年分期落成。项目投入非常大，规模也非常大，目前正按照时间节点推进开发建设。

　　对于大家非常关注的项目进展，黎祥掀透露，首期商业包括两栋顶级写字楼和约2万平方米的高端商场。其中，两栋写字楼都由国际知名建筑设计事务所SOM设计，在绿色环保等方面有不少创新，已拿到LEED预认证，将能提供健康的工作环境。首期商场可以为区域提供满足商务需求的生活、休闲配套，特别提高了餐饮业态的比例，未来南站的餐饮选择非常丰富。

　　项目的建筑外轮廓已经能看到了。

　　“现在从南站东门一出来，就能看到项目的建设已经非常快了，建筑的外轮廓都能看到了。”黎祥掀表示，新鸿基地产正在努力地投入资金去改善南站周边的环境。《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022-2025年）》提出了要将广州南站培育成为枢纽型国际商圈，而新鸿基地产在做的就是积极助力政府打造南站商圈。