《神州楼市》近期，各地「新国十条」细则纷纷出台。受策影响，一线城市和部分二线城市的楼市效果逐步显现，住宅市场成交量已经出现了大幅回落，各地房企也开始陆续再现打折或变相降价的促销行为。

　　　　　　　　　　　　　＊各地细则出台，一线城市严于二线＊

　　虽然各地方「新国十条」细则的调控力度松紧不一，但是基本上都围绕着三套房的限定条件、限购套数、标准和方式等的核心问题做「文章」。
　　４月２３日，青岛细则要求对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的１５％调至２０％；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的１％调至２％。４月２６日海南「十一条」楼市新出台，确保１０％的土地出让金向保障性住房建设专案倾斜；实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度等。４月３０日，北京「十二条」出台，要求同一家庭只能在北京市新购买一套商品住房；暂停对购买第三套及以上住房者及不能提供１年以上本市纳税证明或会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款等。５月６日，深圳市出台了细则，提出了对不能提供１年以上本市纳税证明或会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等五项十三条内容。
　　从各地已经出台的细则来看，一线城市较为严厉，二、三线城市则避实就虚。其中北京的细则最为严厉，并带有明显的行干预的色彩。通过「限购」，一定程度上减少了全市场的购房需求，在短期内对平抑恐慌性购房行为及炒房行为立竿见影，未来成交量大幅下挫将在所难免。

　　　　　　　　　　　　　＊成交大幅下挫，议价空间初现松动＊

　　从市场成交情况看，监于调控策密集出台，特别是「新国十条」差别化信贷策的影响，购房者普遍认为市场将步入调整期，故并不急于接盘而开始观望。
　　根据中原地产统计资料显示，上周（４月２９日—５月６日）一线城市二手房成交量比新前一周有５０％以上的跌幅。京沪穗深津五大城市二手房成交量比新前一周分别回落：８７％、５１％、８７％、９４％和５９％。并且挂牌价格首次出现松动。
　　中原门店调研结果显示，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，部分板块挂牌价格已经出现１０％以上降幅。
　　对于新房市场而言，今年「五一」假日楼市亦全线遇冷，销售出现大幅下滑。上周（４月２９日—５月６日）上海、深圳、天津、武汉、重庆新房市场成交量环比分别降低４３％、４５％、４５％、３４％、２７％。其中上海和深圳已连续三周持续下滑，上周成交量分别为１３﹒３５万平方米和２﹒２２万平方米，仅相当于４月第二周的２０％至３０％。
　　另外，继恒大地产（０３３３３）宣布对旗下房产专案售价予以打折优惠后，绿地集团也表示将对旗下楼盘实施降价销售，其中部分楼盘折扣最高达９折。随着各地开发商降价的呼之欲出，预示着房价也将真正步入下行轨道。

《中原集团董事（研究）　程澐》

转载于：经济通