《财资卓见》香港恒生指数自４月１５日开始持续下跌，截至昨日（６日）累积跌幅超过９％，内地上证综指亦自４月１５日起调整，幅度更超过１３％。无独有偶地ＭＳＣＩ环球指数以及ＭＳＣＩ新兴市场指数最近的高位同样地出现在４月１５日。
　　环球股市近日出现显著调整，主要原因当然是由希腊被降评级引发，但希腊被调降评级是发生在４月下旬，似乎跟调整开始的时间有点差异，相信另一触发（Ｔｒｉｇｇｅｒ）调整的原因是国内的调控楼市措施。总在国务院会议宣布压抑楼市的时间正正是４月１４日，而中央推出具体调控措施的日子更是４月１６日。随着中国的国际地位日增，因此将中国的调控措施触发全球股市调整亦不为过。
　　中央调控资产泡沬是由于国内楼市炒风炽热，一线城市的楼价更是远超一般市民的可负担水平，有调查指北京、上海、深圳的９０平米的楼价，是一般家庭年入息中位数的２９至３４倍，楼价高企令一般「蚁族」要维持生活十分吃力，无怪近日国内有「逃离北上广」的说法（离开北京、上海、广州等高生活水平的城市）。国内在金融海啸期间为刺激经济向银行体系以及市场大量注资，由去年１月至今年３月的１５个月内，国内的Ｍ２货币供应累积大增３７％，明显比２００７至２００８年间用了２４个月才增加３７﹒５％的速度快。资产泡沬的出现受货币供应大增所影响，因此中央连番出招亦是从收回流动性入手。
　　在国内推出调控楼市措施的同时，香港运输及房屋局以及市区重建局亦同时推出规管发展商售楼的措施，不同的是香港楼市在供求方面近年的确出现失衡的情况。差饷物业估价署的资料显示，香港近两年的新楼落成量分别只有８８００以及７２００个，对比同期的一手楼吸纳量１１０４６以及１６１６１个明显供不应求。新楼需求可能来自楼换楼，当中可能牵涉投资需求，但从实际需求分析，香港近十年平均每年新增约３１０００个家庭，而以十年平均５２﹒９％家庭自置物业计算，香港每年需要超过１６０００个新单位才可以满足市场需求，比过去两年每年平均只新增８０００个供应超出一倍，结构性供不应求下楼价因此上升。要解决问题，府从长远计只有增加土地供应以及限制单位面积，但由卖地到楼盘推出往往需要五、六年时间，中短期而言楼价相信仍会高企。

《大福历斯顿董事　黄伟强》

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