昨天（12月1日），是上海二手房交易税费新政执行的第一天，又恰逢周末，上海各区房产交易中心的人流明显增多，甚至出现人挤人的情况。

这种现象也在预料之中，在契税、增值税、个税等三大税费集体调整后，交易一套500万的二手房，税费至少节省十几万，简直算是小小的泼天富贵。

据了解，抢着昨天完税的有两类人，一类是正常在11月完成房子交易的购房者，另一类是前几年觉得契税高，一直拖着没办理房产证的新房购房人，终于让他们等到了。

当然，第一类是主力军。主要是因为在这些政策刺激下，11月上海二手房成交继续放量，一举突破2.7万套，成为3年多以来的最高峰，这些房子的完税手续必然会等到12月再进行。

那么，二手房市场的火热能持续多久呢？我们需要从火热的原因入手进行分析。

当然最主要是因为政策持续给力，购房者交易成本大幅减少所致，这使得二手房市场需求短期内爆发。

其次可以看到的是，成交价并没有明显上涨，目前真实成交价和2022年下半年历史高峰相比，基本打7折左右，和去年相比跌幅大约在10%左右，大概回到2020年水平，不过跌势已经趋缓，议价空间缩小。

多位中介直白的表示，现在我们主要工作就是劝房东降价，目前市场需求起来了，只要房东肯在价格上做出点让步，那房子很快就能卖掉。

和上半年相比，现在市场有一点明显得到改善——年初购房者都是拿着屠龙刀来的，开口报价就是8折，现在虽然也会砍价，但基本都是5%左右。

但要指出的是，这并不代表购房者预算增加，而是税费、房贷优惠出台后，购房者的一部分降价预期可以通过政策来兑现，因此对于房东让价就有所妥协，整体而言，购买一套房子的总预算无太多变化。

所以，12月上海二手房成交预计会有小幅回落，继续创新高的概率不大，适当回落至2.5万套左右，因为房东看到成交量放大后，心理预期会增强，让价幅度会因此收窄，市场博弈增加后成交量必然回调。

接下来市场走势需要看两方面，一方面是12月会议，如何定调明年房地产，是否会进一步对市场进行刺激，另一方面是明年3月，是否会有具体措施。如果有，那需求再次放大后，价格也将水涨船高。如果没有，那市场会进行缩量横盘，直到经济复苏，购买力增强。

2024上海楼市真相151

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