商品住房销售制度迎来重大调整，房地产现房销售时代正式启幕。
房地产销售制度迎重大调整
房地产行业迎来一系列新政策。
8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布关于《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
《通知》规定，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
《通知》还对商品住房预售管理提出新要求。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
据中新社报道，商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度。目前中国二手房交易总量已全面超过新房，三部门有关负责人称，在房地产市场快速发展阶段实行的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，要通过改革完善商品住房销售制度，有力有序推行现房销售，加快构建房地产发展新模式。
同一天，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。《意见》明确房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。《意见》还明确个人住房贷款期限最长不超过40年；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
建立现房销售制度具有多重时代价值
据中国建设新闻网消息，从市场数据来看，全国新建商品住房现房销售比例从2022年的13.9%提高到2025年的32.4%，今年上半年全国二手房销售面积占比首次在半年度尺度上超过50%，表明购房者更加关注“所见即所得”，现房消费开始成为市场主流趋势。国家推进现房销售，是顺应市场的演化趋势，适配供求关系发生重大变化的时代发展新逻辑。
在这一趋势背后，房企的经营逻辑也面临根本性重构。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，现房销售将彻底重构房企经营逻辑，倒逼房地产行业优胜劣汰，全面驱动行业高质量转型。
转型压力在当前宏观数据中已有清晰反映。国家统计局8月17日发布2026年1—7月全国房地产市场基本情况。数据显示，1—7月份，新建商品房销售额4.27万亿元，同比下降13.1%；房地产开发投资4.30万亿元，同比下降19.2%。与此同时，供给端的库存状况却出现边际改善。7月末，3年以下商品房待售面积5.56亿平方米，同比下降3.6%。
库存下降的背后，是二手房市场对刚性需求的持续承接。据新京报报道，业内人士指出，房地产市场正经历从“增量时代”向“存量时代”的深刻转型，需客观看待新房交易规模缩量的趋势。
37只房地产股上半年盈利
2026年上半年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端延续收缩态势，房地产上市公司整体业绩不尽如人意。据证券时报·数据宝统计，已披露半年报的房地产股中，2026年上半年净利润为正值的有37只，占已披露股票数量的比例约四成。4只房地产股上半年净利润超过10亿元，分别是保利发展、滨江集团、南京高科、陆家嘴。
保利发展盈利规模居首，公司2026年上半年实现净利润19.59亿元，同比下滑40.84%。报告期内，公司实现销售签约金额1351.06亿元，同比减少6.93%，表现优于行业水平，销售金额保持行业第一，销售权益占比84%。公司回笼资金1110亿元，拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元。
经营活动现金流净额反映企业核心业务真实的“造血能力”。据数据宝统计，上述上半年实现盈利的房地产股中，2026年上半年经营活动现金流净额为正值的有23只。5只股票经营活动现金流净额逾10亿元，分别是保利发展、招商蛇口、滨江集团、陆家嘴、我爱我家。
这23只房地产股中，截至8月28日收盘，滚动市盈率低于30倍的有8只，包括南京高科、浦东金桥、中新集团、苏州高新、滨江集团、世荣兆业、新黄浦、陆家嘴。
南京高科滚动市盈率为7.82倍，排在最低位置。南京高科主要从事房地产市政业务、股权投资业务。公司2026年上半年实现净利润12.56亿元，同比下滑9.07%。公司有序推进存量商品房去化，持续深化科创投资布局。报告期内，公司聚焦生物医药、半导体新材料等科技前沿领域，追加投资纽瑞特、同心医疗、领跑微3个项目，新增投资卡贝尼项目。
从成交情况来看，据数据宝统计，截至8月28日收盘，上述23只房地产股中，8月以来日均成交额环比上个月增长10%以上的有7只，分别为我爱我家、陆家嘴、特发服务、新城控股、招商蛇口、天保基建、滨江集团。我爱我家8月以来日均成交4.1亿元，环比增长158.03%，环比增幅居首。
