1月10日，招商基金管理有限公司发布公告，披露了招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（下称“招商基金蛇口租赁住房REIT”）2024年下半年主要运营数据。该基金成立于2024年9月26日，是2024年唯一一个完成上市的租赁住房公募REITs。

　　不过，需要注意的是，上市仅两个月，招商基金蛇口租赁住房REIT底层资产之一的林下项目在2024年12月底遭遇重要现金流提供方企业租户退租，涉及房源143套。

　　与此同时，数据显示，林下项目在2024年10月—11月末时点出租率保持在97%以上水平；2024年12月末时点出租率为70.37%，相较于11月末下降26.73%。

　　1月10日，中指研究院企业研究总监刘水接受《华夏时报》记者采访时表示，从资产估值角度，短期来看，大客户退租等变动会对招商基金蛇口租赁住房REIT估值产生影响，因为出租率下降，租金减少。长期来看，项目如果能顺利找到其他租客，租金不下降，大客户退租事件对REIT估值产生的负面影响将有限。

　　溢价发行

　　公开资料显示，招商基金蛇口租赁住房REIT基金份额5亿份，发售价格2.727元/份，募集资金总额13.635亿元，溢价率为9.43%。

　　招商基金蛇口租赁住房REIT原始权益人为深圳市招商公寓发展有限公司，基金管理人为招商基金管理有限公司，专项计划管理人为招商财富资产管理有限公司，底层资产为深圳太子湾项目和林下项目。该基金投资的基础设施项目的现金流主要源自项目公司项下租赁住房所产生的出租租金收入等业务收入。

　　太子湾项目和林下项目均位于深圳市南山区，分别于2020年5月、2016年3月投入运营，产证建筑面积分别约为2.59万平方米、3.93万平方米。

　　根据戴德梁行出具的评估报告，太子湾项目于2024年6月30日的市场价值为4.63亿元，市场价值单价为17843元/平方米；林下项目于2024年6月30日的市场价值为7.83亿元，市场价值单价为19921元/平方米。两个项目合计评估值12.46亿元。

　　从资产范围来看，太子湾项目包括1栋保障性租赁住房，共有可出租保障性租赁住房462套，配套商业15套以及地下车位182个；林下项目包括3栋公共租赁住房（高级人才公寓），共有可出租公共租赁住房465套，地下车位320个，不含配套商业。

　　数据显示，2021—2023年度及2024年1—6月，招商基金蛇口租赁住房REIT两个底层资产项目的总营收分别为7110.49万元、7983.07万元、8328.42万元及4208.30万元；汇总净利润分别为2442.96万元、2591.20万元、3062.01万元和1641.10万元。

2021-2023年度及2024年1-6月林下项目、太子湾项目备考汇总利润表（部分）。截图自相关公告

　　在现金流预测及分派率方面，2024年9月公布招募说明书指出，招商基金蛇口租赁住房REIT2024年下半年及2025年度预测可供分配金额为2682万元、5522万元，分派率分别为4.37%和4.42%。

　　去化侧重定位在个人租户群体

　　有业内人士指出，出租率发生变化可能会对项目的收益和分派率产生一定影响。

　　根据招商基金蛇口租赁住房REIT于2024年12月25日披露的公告，林下项目已正式确认企业租户一将在2024年12月25日租赁合同到期后正式退租，涉及退租的房屋为143套。若不考虑其他因素影响，林下项目出租率将对应下降30.86%。

　　根据公开资料，上述企业租户2023年度占该项目不含税总租金收入的比例为23.07%，截至2024年6月30日，承租林下项目1.3万平方米、合计155套房间，租赁面积占该基金全部基础设施项目总已出租面积的21.11%。值得一提的是，此次退租的重要企业客户原本合同到期日为2024年6月30日，后经过协商，该企业租户与林下项目另续租了143套房间，合同到期日延长至2024年12月25日。

　　刘水认为，客户过于集中，不利于租赁业务的稳定，一旦客户需求有变动，会对项目的出租率产生较大影响。

　　数据显示，林下项目在2024年10月—11月末时点出租率保持在97%以上水平；2024年12月末时点出租率为70.37%，相较于11月末下降26.73%。而林下项目于2024年10月—12月月末时点的企业租户占比分别为46.24%、46.49%和19.73%。

林下项目2024年10月—12月运营数据。 图源：招商基金蛇口租赁住房REIT相关公告

　　与之相对比的是，太子湾项目租赁住房部分2024年10月—12月末时点出租率保持在93%左右的水平，企业租户占比分别为11.79%、11.63%和12.3%。

太子湾项目2024年10月—12月运营数据。图源：招商蛇口租赁住房REIT相关公告

　　值得一提的是，招商基金蛇口租赁住房REIT相关公告指出，该基金自2024年12月26日起已不存在重要现金流提供方。

　　而为实现企业租户退租后租赁去化，保持基础设施项目稳健经营，招商基金蛇口租赁住房REIT运营管理机构—深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（下称“招商伊敦”）已在2024年底制定并开始执行综合租赁去化方案，如与线上多个外部渠道启动合作推广、与多家房屋租赁中介机构沟通，并进行大型线下组团等带看活动，拓展其他线下引流方式，增加多户型实景样板房布置，增强客户看房体验。

　　截至2025年1月9日（自2024年12月26日起算合计15个自然日），退租涉及的林下项目5号楼143套房屋，已累计收到客户预定28套（其中16套已完成租约签署，其余预定客户已缴纳定金待完成签约流程），累计预定套数占本批退租房屋套数的19.6%。

　　1月10日，招商基金蛇口租赁住房REIT公告指出，当前，本批房屋的去化侧重定位在个人租户群体，随着后续出租率逐步爬坡，企业租户占比预计稳步下降，有利于项目中长期业绩的平稳表现，本基金收入来源分散度也将相应提高。

　　有业内人士指出，相较于企业租户，个人租户租赁需求更加多样化，租期分布较为分散，有利于降低集中退租风险。

　　刘水向记者表示，租赁住房REIT底层资产是住房租赁，项目运行过程中肯定会受市场供求、政策等因素影响。如果项目位于产业及人口较为集中的区域，租赁需求较为强劲，项目受环境因素的影响较小。