财中社1月10日电浙商证券发布研究报告称，根据国家统计局数据，2024年1-11月全国新建商品房销售面积为8.6亿平方米，同比下降14.3%；销售金额8.5万亿元，同比下降19.2%。对比往年数据来看，预计2024年商品房销售面积规模回到2009年水平，商品房销售金额则回到2015-2016年水平。从单月成交情况来看，926新政后，市场保持较高景气度，10月当月销售面积同比降幅快速收窄，从9月的10.8%快速收窄至1.6%，11月单月商品房销售面积为0.82亿平方米，环比增加7.1%，同比上升3.3%，单月成交年内首次同比转正，市场呈现筑底势头。

　　据CRIC监测数据，12月30个重点城市整体成交1801万平方米，环比增长15%，同比增长17%，绝对量水平较2022年12月也增长2%，创近三年同期最高，与三季度月均值相比增长86%，2024年30个重点城市全年累计同比降幅显著收窄至23%，12月重点30城成交面积迎来显著翘尾行情。

　　根据冰山指数来看，重点50城冰山活跃指数12月较11月环比均呈现微降的趋势，但12月单月绝对值仍然维持高位，市场热度持续性良好。重点50城冰山房价指数在11月经历了4周持续降幅收窄后，12月连续4周跌幅扩大，但与926新政前相比，房价指数滚动月环比降幅从1%左右已降至0.5%左右，房价降幅明显收窄。

　　浙商证券选取4家A股上市的龙头房企及区域深耕房企进行业绩前瞻举例研究，企业类型包括央国企及民营企业，研究公司包括保利发展、招商蛇口、滨江集团及华发股份。经过对4家公司历年收入情况分解研究，4家A股上市典型房企2017-2023年期间7年一季度-Q4单季度平均营业收入占比年度平均营业收入比例分别为11%、22%、16%、51%；单季度归母净利润占比年度平均归母净利润比例分别为14%、30%、12%、43%。经过总结可以发现，四季度是房企传统的交付高峰期，四季度业绩约占全年的一半。

　　根据选取的4家样本房企公告，2024年前三季度样本房企累计营业收入及归母净利润分别为3331亿元、133亿元，对应同比增速分别为-8.0%、-39.5%，样本房企业绩表现优于行业平均（根据中指研究院统计，2024年前三季度，沪深上市房企的营业收入均值为162.6亿元，同比下降21.1%，净利润均值由去年同期的8.4亿元下降至-1.6亿元，出现亏损）。若将2023年Q4的营业收入和归母净利润占比拆分来看，可以发现202023年第四季度样本房企的营业收入占比为46%，与历史规律差异不大，但归母净利润占比仅为4.4%，与历史规律的43%变化显著。总结归母净利润降幅显著超过营业收入降幅，以及2023年四季度业绩占比差异较大的原因，可以总结为以下3方面：1）毛利率下降；2）资产及信用减值增加；3）少数股东权益比例上升。