中指研究院今日发布的最新报告显示，去年9月以来，房地产行业债券融资总额单月同比连续回正，房企融资有所回暖。2024年，信用债是融资主力，ABS发行占比提升，融资成本明显下降。展望2025年，房地产政策加力有望带动预期修复，融资政策仍将保持宽松态势，建议房企还应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。

　　数据显示，2024年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%。从单月来看，2024年9月以来，在上年低基数影响下，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资有所回暖。

　　从房企到位资金来看，受城市融资协调机制“白名单”、经营性物业贷、“金融16条”等融资政策提振，国内贷款和自筹资金占比提升。2024年1—11月，房企到位资金为9.66万亿元，同比下降18.0%，较1—10月收窄1.2个百分点。其中，国内贷款为1.35万亿元，同比下降6.2%，降幅较1—10月收窄0.2个百分点；占比为14.0%，比上年同期提升1.8个百分点。自筹资金为3.47万亿元，同比下降11.0%，降幅较1—10月扩大0.5个百分点；占比为35.9%，比上年同期提升3.0个百分点。

　　从融资结构来看，信用债是融资主力，ABS发行占比提升。2024年，房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61.0%，与上年基本持平。平均发行期限3.16年，其中发行期限在3年以上的占比45.7%，比上年增加3.7个百分点，期限有所延长。其中，混合所有制和民营房企信用债发行期限有所延长，3年以上债券发行总额占比明显提升，新城、新希望、金辉、卓越、美的置业等均成功发行5年期中票，为其债务期限结构改善提供了有利条件。

　　另外，2024年，海外债发行规模仅为69.0亿元，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2.0个百分点。ABS融资规模为2137.6亿元，占总融资规模37.8%，较上年上升2.1个百分点。

　　从融资利率来看，2024年行业债券平均利率为2.95%，同比下降0.72个百分点。其中信用债平均利率为2.86%，同比下降0.71个百分点；海外债平均利率为5.22%，同比下降1.17个百分点；ABS平均利率为3.01%，同比下降0.59个百分点。

　　中指研究院企业研究总监刘水指出，受2024年连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。

　　展望2025年，刘水认为，2024年9月央行提出将“金融16条”政策由2024年底延长至2026年底。支持民营房企发债融资仍将持续实施，有助于企业丰富融资渠道，特别是随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，因而获得更丰富的资金支持。2025年，房地产政策加力有望带动预期修复，融资政策仍将保持宽松态势，但融资规模仍将受到市场恢复的影响。

　　刘水建议，2025年，房企还应提前筹划现金流，积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等各类融资政策支持，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。