医药物流仓储、农贸市场、供热设备、改造产业园……2025年开年，多个公募REITs“首单”项目有望登陆沪深交易所。近日，易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT相继获核准，上市在即。业内人士表示，伴随我国REITs市场提质扩容稳步推进，项目资产涵盖的类型也日渐多样化，为资本市场提供了更多元化的投资选择，市场功能逐步发挥。未来，随着更多项目的涌现，我国REITs市场将迎来更加蓬勃的发展。
全国首单医药仓储物流REITs“蓄势待发”
即将“上新”的诸多项目中，作为国内医药仓储物流设施首单公募REITs项目——汇添富九州通医药仓储物流REIT备受市场关注。根据公告，不久前的2024年12月24日，该项目获得中国证监会核准。
“医药领域本身是一个强监管的行业，大量的不动产必须是自建自用才能满足经营需求。在这个过程中，沉淀了大量的医药仓库，其实是非常‘重’的。作为一家追求轻资产运营的医药商业公司，我们希望做一个破冰者、破局者，通过REITs市场来实现‘轻’‘重’分离，盘活更多的资金来支持公司主业发展，也与投资者共享产业发展红利。”九州通医药集团股份有限公司副总经理苏熙凌表示，从微观角度看，不动产证券化战略当前已上升为集团五大战略之一。
公开资料显示，汇添富九州通医药仓储物流REIT底层资产为九州通东西湖现代医药仓储物流中心，2017年被国家发改委和商务部确定为“国家十大智能仓储物流示范基地”之一。“这个仓库是被国家认可的一个智能化、数字化高标准医药物流仓库，应该说是我们集团最核心资产之一。”苏熙凌介绍，底层资产过去3年的运营表现也非常好，净收入复合增长率在6个点以上，而且不管是租金还是使用率，都在稳步提升中。
“医药仓储是一个非常细分的赛道，是从药品流通运输的安全性、数据性、储存的严苛条件等出发设计的高标准仓库。相较于普通的仓储物流，它有三方面不同。”苏熙凌告诉记者，一是仓库存放的是药这类比较特殊的商品，受到严格监管，存放条件比较严格。以九州通为例，仓库整个设计，是围绕着药品储存条件和药品全程可追溯的要求，去建设的数字化仓库。因为药品货值高，所以仓库租金也会比一般仓储高。二是相较于供给量丰富的普通仓库，医药仓储有牌照门槛，使用医药仓的租户也要在药监局报备，接受严格检查。三是与一般的标准仓库不同，医药仓在软件方面需要非常智能化的系统来驱动整个仓库管理。更重要的是，从药品生产到中间流通，再到消费者手里，还要有一套完整的质量管理体系保障。另外，药品在医药仓库出入库及整个管理过程中，需要专业人才支撑。
积极盘活资产民企项目“崭露头角”
除了具有示范意义的医药仓储物流REIT，易方达华威农贸市场REIT的成功获批也为农贸市场领域资产证券化成功“打样”。根据公告，该基金已于2024年12月30日完成询价工作，份额发售价格为3.027元/份，基金总份额为5亿份，募集资金总额为15.135亿元。
公开资料显示，易方达华威农贸市场REIT底层资产为华威西营里农产品交易中心，是福州市区内重要的农产品采购流通节点和保供单位，交易品类涵盖水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜美食体验、电商直播等，品类齐全、零批兼营，是福州市唯一一家满足城市一站式购齐功能、具备显著二级农产品批发市场特征的项目。该基金基金合同期限为32年，募集份额总额为5亿份。该基金拟任基金经理戴旭表示，消费基础设施公募REITs有助于盘活存量带动增量，进一步发挥其在增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景方面的功能。
值得注意的是，上述两只即将面市的基金均为民营企业公募REITs。而数据显示，刚刚过去的2024年，已有包括嘉实物美消费REIT、中金联东科创REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT在内的多只民营企业公募REITs成功上市，募集资金规模累计超50亿元。依托于政策利好不断释放的REITs市场，不少民营企业也在探寻自身高质量发展过程中寻找到盘活资产与可持续发展的新途径。
在苏熙凌看来，通过常态化的资本证券化方式，可以带动更多民营企业的发展，给民营经济带来活水，也让众多民营企业看到更多信心和希望。“我们很欣喜地看到越来越多龙头民营企业开始参与REITs发行。龙头企业也的确需要更多的资本化支持来发展主业。不管是短期来说还是长远来看，都是一个非常值得鼓励的尝试。”他表示。
公募REITs为众多民营企业提供了一种新的融资方式。采访中，多位业内人士表示，对民营企业而言，发行公募REITs在拓宽融资渠道、提升再投资能力等方面都具有重要意义，有望为民营企业发展注入新活力。中信建投明阳智能REIT基金经理刘长飞此前表示，民营企业公募REITs的发行和上市，有助于其盘活存量资产，降低资产负债率，提高资金使用效率。同时，通过募集资金支撑主业发展，投资于新的项目，形成投融资良性循环。这将有助于推动实体经济的发展，提升经济整体的质量和效益。同时，民营企业通常具有独特的业务模式和资源禀赋，能够开发出具有差异化竞争优势的公募REITs产品。而这些产品的推出，也将丰富公募REITs市场的产品线，为投资者提供更多的选择。
一二级市场有望持续活跃
截至目前，深交所已上市20只REITs，总募资规模超过530亿元；2024年全年新增11只REITs上市，发行规模近270亿元。深市REITs项目累计完成39次收益分配，分红金额合计22.73亿元。同年，上交所的REITs产品也已达37只，募集资金约1121亿元。
常态化发行持续提速同时，相关审核规则也迎来新一轮修订。近期，沪深交易所发布了REITs审核关注事项新修订指引。两所表示，下一步，将持续完善制度规则体系，坚持规范与发展并重，积极推进REITs常态化发行，稳步推动新资产类型落地，加快建设多层次REITs市场，更好服务经济社会发展大局。
一级市场受到资金追捧同时，公募REITs二级市场估值也在过去一年稳步修复。数据显示，2024年有近八成基金产品收益为正。统计显示，当年全市场已上市产品平均涨幅逾11%，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅居前。
浙商证券首席经济学家李超认为，利率下行趋势中，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，既有望成为“固收+”组合策略增厚收益的选择，又能够在低波红利策略中作为补充。国泰君安表示，从供需两端来看，虽然2025年新增供给可能维持高位，但是REITs估值在广义“资产荒”的情况下仍有望维持或抬升，横向比较来看，REITs的相对配置价值仍较高。
