文杨让晨

　　在一系列政策“组合拳”加持下，上海楼市在2024年率先呈现出企稳回温势头。

　　日前，《中国经营报》记者在上海市走访多个楼盘营销中心发现，上海楼市正呈现“翘尾”行情。多位房企、中介人士均向记者表示，2024年年底“有点忙”。

　　值得注意的是，2024年，上海市豪宅市场走出了“独立行情”，包括翠湖天地六期、中海领邸、融创外滩壹号院二期等在内的多个楼盘开盘即“日光”。其中，中海地产上海公司2024年总销售额突破700亿元，刷新了全国性房企在单个城市的最高销售纪录。

　　据克而瑞最新统计数据，2024年，上海市总价3000万元以上一手高端住宅成交套数达到2530套，占全国的比重达到61.6%。2024年前11个月，在全国单价15万元以上高端住宅成交金额TOP10项目中，上海市独揽9席，另一入围项目为北京市的中海京华玖序。

　　上海中原地产资深分析师卢文曦告诉记者，整体来看，上海楼市在2024年处于比较健康的状态，受改善性住房需求集中释放影响，新房市场已进入增长期。“2025年，上海市新房市场价格可能会小幅上涨。”

　　豪宅市场“日光盘”频现

　　“如果到下周的话，不能保证还有房源。”2024年12月29日，上海市嘉定区保利虹桥和著项目一位置业顾问告诉记者，该楼盘128平方米的户型均价约为6万元/平方米，如果不在当天下定金的话，可能就无法购买到心仪的房源了，优惠也将会一并取消。“今天项目开盘，楼盘能够给予十几万元的总价格优惠。”

　　当天，记者在保利虹桥和著项目现场看到，前来看房、购房的人络绎不绝，签约处座无虚席。

　　无独有偶，位于青浦区赵巷板块的华发虹桥四季项目置业顾问也向记者表示，楼盘在2024年12月31日前会有97折优惠。以约100平方米的户型为例，均价约为5.5万元/平方米，享受97折后总价能优惠约16万元。

　　“如果购房人目前在租房，且符合相关条件，楼盘可以提供5万元的租房补贴，同时赠送产权车位券。”上述置业顾问向记者表示，“以上活动均截至2024年12月31日。”

　　与此同时，两位来自不同头部房企的人士向记者表示，在2024年年底，公司仍有楼盘在“抢跑”开盘，“比较忙”正成为房企人的共同常态。

　　另外，2024年，上海市豪宅市场走出了“独立行情”，“日光盘”频现。据中指研究院统计数据，2024年全年，在新开盘“日光”项目中，37个为10万元/平方米以上项目，成交5213套。

　　2024年12月25日，位于上海市徐汇区滨江板块的中海领邸玖序项目118套面积约280平方米的豪宅开售，均价近15万元/平方米。项目开盘当天，118套房源仅用时30分钟便一售而空，相当于每分钟成交金额约1.6亿元。

　　实际上，这只是上海市豪宅市场火热的一个缩影。2024年11月25日，上海市黄浦区核心板块楼盘露香园·天誉开盘，260—882平方米的豪宅开盘认购率超过100%，当天销售额即达到78亿元。

　　此前的9月27日，香港老牌豪宅制造商瑞安地产推出的翠湖天地六期项目，108套房源开盘售罄，销售金额达到119.79亿元，销售均价约21万元/平方米，套均总价接近1.11亿元，单套最高总价达3.56亿元。

　　卢文曦告诉记者，2024年，上海市新房成交价格出现一定幅度的上涨，符合市场规律和预期，说明楼市进入了以改善性住房需求为主的状态。“在豪宅市场中，中海领邸、翠湖天地等项目地段较好，加之信贷政策放松，推动了改善性住房需求集中释放。”

　　楼市表现具有标杆性

　　上海楼市在2024年企稳回温，得益于当地推出的一系列利好政策。

　　早在2024年1月13日，上海市青浦区、奉贤区便发布楼市新政，对原有购房政策进行调整，在放开单身限购的同时，将购房社保/税单门槛由5年改为3年。

　　上海市楼市2024年调控大潮由此开启。当年5月和9月，上海市又分别发布“沪九条”和“沪七条”两大重磅政策。在“沪九条”中，上海市调整优化了全市住房限购政策，非上海户籍及单身人士的购房社保门槛由此前的3年下调至2年，并将购房范围扩大至所在区全域。

　　在“沪七条”中，上海市进一步优化了限购政策，非上海户籍及单身人士购买上海外环外住房，社保门槛下调至1年及以上，同时持《上海市居住证》且积分达到标准分值、在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。

　　“2024年10月，上海市新房和二手房市场业务量都有所增加，10月至今所在大区每个月的业务量大都在6套左右，是‘沪七条’新政出台前的2到3倍。”有房产中介置业顾问对记者表示，“‘沪七条’新政效果明显，有同事一个月的签单金额就已超过了1亿元，其中一套豪宅的成交价格超过5000万元。”

　　2024年11月，上海市继续优化调整楼市政策，在取消普通住房和非普通住房标准的同时，对个人所得税、增值税和契税政策也作出调整。其中，对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者，从市场行情来看，上海市出台的楼市调控政策是有效果的，也表明上海楼市表现在全国具有标杆性。“在豪宅和改善性需求调控方面，上海市有自己的优势，但国内其他城市要根据自身实际情况出台相关政策。”

　　有望率先“筑底回稳”

　　在业内人士看来，上海楼市在2025年仍有进一步优化的空间。

　　据克而瑞方面预计，2024年全年，上海市商品住宅成交金额将有望突破5000亿元。另据中指研究院方面数据，2024年全年，上海市商品住宅（不含保障性住房）成交套数为55681套，成交面积为677.86万平方米，和2023年相比均增长明显。

　　2025年，上海楼市是否还会延续2024年整体走势？在卢文曦看来，2025年，上海楼市整体发展方向仍是“筑底回稳”，“这种趋势是很清晰的”。

　　“在房地产止跌回稳过程中，包括北京市、上海市等在内的一线城市稳健程度会比全国其他城市表现更好一些。”卢文曦进一步表示，2025年，上海市新房市场价格可能会小幅上涨，要考虑豪宅类产品对整体楼市成交价格的拉动效应。

　　中指研究院上海分析师刘卓维也告诉记者，总体来看，前期“止跌回稳”政策在上海市得到了有效落实，市场基础较强，上海楼市2025年有望率先走出市场底部。“受2024年土地供应量缩质升、溢价率普遍提高等因素影响，2025年新房市场均价或将有所上涨。”

　　不过，卢文曦同时表示，从消费端来看，上海楼市表现仍有优化空间。“上海外环外仍然有社保缴纳1年以上的限制，在政策端尚有进一步调整的空间。预计上海市在旧改、保障房等方面也会有相应尝试，特别是在推动新房去库存方面，也可能会出台一些新举措。”