“不管什么时候，群众对‘住得更好’肯定是有需求的，对高品质的房子大家还是有需求的。中国城市中还有4亿人的房子需要更新，这是一个非常庞大的市场。”

　　通过政策“组合拳”，房地产市场呈现止跌回稳势头，2024年10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。

　　在财政政策和货币政策协同发力下，地方政府收购存量商品房将获得更有力的支持，2025年存量房库存去化有望加快。

　　2024年12月11日至12日，中央经济工作会议在北京举行。会议多次提及房地产相关内容。会议指出，要稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，并提出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。2025年，如何持续用力推动房地产市场止跌回稳？如何加快推动构建房地产发展新模式？

　　近日，知名经济学家、北京大学博雅特聘教授、北京大学国家发展研究院经济学教授姚洋在接受记者采访时表示，中央经济工作会议对房地产行业止跌回稳做出部署。随着财政、货币政策持续助力经济复苏，新的一年，房贷利率有望进一步下降，降低居民购房成本，刺激刚性需求释放。同时，伴随着财政政策在支持收购存量闲置土地、收储存量商品房等方面发挥更大作用。在宏观政策“组合拳”下，房地产市场在2025年大有可为。

　　房地产市场正在发生积极变化

　　姚洋表示，2024年，我国房地产行业开始出现积极变化。通过政策“组合拳”，房地产市场呈现止跌回稳势头，2024年10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长。同时，相关部门积极推动化解房地产企业风险，“白名单”项目不断扩围。从总体上看，房地产行业融资状况有了大幅改善。

　　根据国家统计局2024年12月16日的数据，1—11月份，商品房销售面积累计同比降幅已连续6个月收窄，销售额降幅连续7个月收窄，居民置业信心持续恢复。国家统计局同期发布的11月份中国70个大中城市房价数据显示交易价格出现回稳势头。中央经济工作会议释放了更加积极的信号，已经出台的政策陆续落地见效，房地产市场有望持续止跌回稳。

　　此次中央经济工作会议还特别提出，要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。应该如何理解“房地产发展新模式”？

　　姚洋表示，总体上来说，我国房地产发展的新模式可以理解为市场+保障性住房供应体系。近日召开的全国住房城乡建设工作会议对这方面工作已有详细部署。一是要优化住房供应体系。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度。二是要建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。三是大力推进商品住房销售制度改革，推动现房销售，优化预售资金监管，让房地产行业彻底告别过去的“三高（高杠杆、高负债和高流转）”运行模式。

　　保障性住房供应缺口还比较大

　　中央经济工作会议明确要求，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。对此，姚洋表示，2024年各地在部署商品房去库存方面的成效还是非常明显的，通过收购存量商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房，以此来解决新市民、青年人、农民工等在城市实现安居的问题。通过上述措施，一方面可以助力房企去库存，另一方面也可以增加保障房房源供给。但总体上看，我国的保障性住房的供应缺口还是比较大的。比如，我们每年有几千万人口从农村进入城市，这部分人口大部分是青壮年劳动力，他们都有在城市安居的需求。

　　住房和城乡建设部曾就收购已建成存量商品房用作保障性住房做出过部署。在姚洋看来，现在有些地方在落实“收购商品房变成保障房”时，把“商品房”理解为“商品住宅”，结果让“商改保”进程受到一定影响。实际上，这里的“商品房”含义更广，还应包括商用办公楼。一方面，商品住宅的价格普遍较高，而地方政府的收储资金有限。而这些商品住宅中的土地出让金比重较高，把高地价的商品住宅变为不含土地出让金的保障房，难度就会很大。另一方面，在需求端，不同城市对保障性住房的需求有所不同，比如在有些城市，政府手头本身就有数量较多的保障房，如果政府再收购商品房作为保障房，而保障房的申请者意愿不是很积极，就会出现局部的保障性住房供需不匹配。

　　加大保障性住房建设会不会抑制存量商品房销售？姚洋表示，这种担心是多余的。两者本身面对的就是不同群体，保障性住房主要面对的是低收入群体。如果有保障性住房供应，这部分人的住房需求得到满足，还能促进就业和经济发展。

　　姚洋表示，2024年12月16日召开的国务院常务会议对优化完善地方政府专项债券管理机制作出部署，提出“允许用于土地储备、支持收购存量商品房用作保障性住房，扩大用作项目资本金范围”。这对于消化存量土地和存量商品房具有直接推动作用。在财政政策和货币政策协同发力下，地方政府收购存量商品房将获得更有力的支持，2025年存量房库存去化有望加快。

　　与此同时，2024年经过多轮存量房贷款利率下调，居民购房成本进一步下降，居民置业热情极大上涨。中央经济工作会议提出，2025年将适时降准降息，保持流动性充裕，这对房地产市场来说是利好消息。对于新购住房家庭来说，后续购房的房贷成本进一步降低，而对于已购房的居民家庭来说，存量房贷成本也将进一步下降，居民资产负债表将得到进一步修复，也将有助于刺激消费。

　　房地产行业仍然有很大发展空间

　　姚洋表示，中央经济工作会议提出，大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求。这也跟房地产行业的高质量发展密切相关。

　　自从2024年下半年以来，中央出台了一系列政策，降低首付比例，下调房贷利率，支持政府收储，推进房企融资“白名单”扩容。2024年5月17日，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。

　　姚洋表示，由于房地产行业是满足人民群众对美好生活需求的行业，所以未来房地产行业仍然有很大的发展空间。“衣食住行对于群众来说始终是刚需，不管什么时候，群众对‘住得更好’肯定是有需求的，对高品质的房子大家还是有需求的。中国城市中还有4亿人的房子需要更新，这是一个非常庞大的市场。”姚洋表示。

　　充分释放刚性和改善性住房需求潜力

　　姚洋表示，近几年我国商品房销售面积有所下降，这并非需求萎缩了，而是因为很多购房者仍保持观望，对于是否“上车”心存疑虑。我国依然在城市化进程中，我国城镇化依然在提速，城镇化并没有达到顶峰，并且未来几年依然会有大量人口从农村地区转移到城市居住。这也是支撑城市房地产行业发展的利好条件。

　　而且，不论是刚需群体的数量，还是购房习惯，都没有发生根本性的变化。比如，大家还是觉得住在自己买来的房子里更安心，对于想在城市安家的群体来说，也还是更倾向于在城市买房，而不是租房。如果房屋已经居住了多年，或者家庭成员增多，消费者还是倾向于通过更换房屋来改善居住条件。所以，房地产的需求依然还在，我国房地产行业高质量发展的窗口依然存在。

　　在改善型需求方面，不只是一线城市，很多城市的老旧小区都需要进行升级改造，还有相当大的群体居住在“老破小”房屋中，所以，我国房地产行业依然存在巨大的发展空间。此次中央经济工作会议也明确，充分释放刚性和改善性住房需求潜力，是非常切合实际的。

　　姚洋表示，很多消费者之所以对购房持观望态度，就是觉得楼市将来的发展方向还不明朗，对于自己购买了房子后是涨还是跌心里没底。当老百姓看到中央政府出手收储房屋，对房地产市场前景的判断就会更加积极乐观，关于房地产的各类消费也会强劲反弹。“这些年，我一直在呼吁由中央政府成立一个类似‘房屋收储银行’的机构，由中央发放4万亿—5万亿元规模的永续债，专门做房屋收储。这对于市场来说，将是一个强烈的信号，对于恢复消费者购房信心，激发房地产行业动能将具有显著作用。”