新年的钟声已经敲响，回顾2024年的房地产政策，无疑是充满转折与亮点的一年。在“止跌回稳”基调下，房地产调控政策经历了前所未有的重大转向。
这一年，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，旨在通过一系列调整措施，有效推动房地产市场从低谷稳步回升，迈向更加稳健的发展道路。
据中指研究院统计，2024年，我国房地产政策应出尽出，围绕“稳楼市”，一系列政策组合拳持续发力。截至2024年12月27日，全年政策出台数量达780余条。
基于此，新京报贝壳财经盘点出2024年房地产“十大政策”，包括一线城市松绑限购、首付利率降至新低、存量房贷利率再下调、普宅标准取消、收储商品房、城中村改造全面重启等。
1、一线城市大尺度松绑限购
政策回顾：
2024年，限购政策迎来真正的转向。上半年，除了苏州、杭州、成都、西安等核心二线城市全面放开限购外，一线城市的限购也出现了大尺度调整。诸如北京通州“双限”松绑、取消离婚限购、五环外允许多购1套房；上海放松单身限购、外地户籍社保“5改3”、五大新城“5改2”；广州放开大户型限购、四区取消限购、部分区域社保“5改2”；深圳外围区域限购松绑、非深户“5改3”。
下半年，随着“9·26”中央政治局会议发出“止跌回稳”的最强音，一线城市限购政策继续松绑。尤其是北京，执行了长达13年的“五年社保限购”门槛首次松动，非京籍人士社保年限五环外“5年变2年”，五环内“5年变3年”，同时，通州迎来重大调整，购房政策与全市保持一致；深圳则是分区调整社保年限的限制，部分区域取消社保限制，部分区域社保则是“3改1”；上海外环外购房社保年限从“满3年”调减到“满1年”；广州更是全面取消了限购。
点评：
一线城市大尺度地松绑限购，直接带动了2024年四季度的成交复苏，助力楼市“止跌回稳”。
2、首付比例、利率降至新低
政策回顾：
2024年，降首付、降利率成为房地产调控的重要手段。
2024年5月17日，监管部门推出一系列楼市调控措施，其中包括首套房、二套房最低首付比例分别降至15%、25%。此后的9月份，央行新政“四连发”，其中包括商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%，这是2000年以来二套首付最低值。
在利率方面，作为利率定价之锚，2024年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）下降了3次，力度可谓之大。2月份，5年期以上LPR下降25基点，由4.2%降至3.95%；7月份，5年期以上LPR下降10个基点，至3.85%；10月份，5年期以上LPR下降25个基点至3.6%。
随着LPR的下降，以及央行“5·17”新政取消商业贷款利率下限，各地房贷利率持续下调，广州、佛山、苏州、南京、东莞等城市部分商业银行首套房贷利率曾一度步入“2”时代。不过，后续多地上调了房贷利率下限，调整后利率下限为3%-3.1%。
点评：
2024年，无论是首付比例还是房贷利率，都降至了历史新低，有助于购房者降低购房门槛、减轻月供压力。
3、存量房贷利率再下调
政策回顾：
继2023年9月份下调之后，2024年存量房贷利率再次下调。2024年9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，明确各商业银行原则上应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整。
2024年10月25日，大部分存量房贷利率完成批量下调，符合条件的房贷利率均调整为贷款市场报价利率LPR-30BP（基点）。与此同时，为了长远解决新老房贷利差过大对存量购房者造成的影响，自2024年11月1日起，商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
点评：
存量房贷利率下调后，购房者的月供相应减少，这直接减轻了购房者的经济负担；同时，减少了提前还贷现象，稳定市场预期，增强购房者的信心。
4、普通住宅标准取消，税费减免
政策回顾：
“税费调整”是继一线城市限购松绑后另一重磅政策。
2024年11月13日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，涉及个人住房交易契税以及取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策方面的调整。
其中，契税方面，首套房、二套房统一，将现行享受1%税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。增值税方面，明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，即购买2年及以上的住房对外销售的免征增值税。
此后，上海、北京、深圳、广州落地执行契税、增值税政策。
点评：
契税和增值税政策的落地，不仅减轻了购房者的税负和购房成本，还提升了购房者的购房积极性；同时，这些政策也促进了楼市成交和房源流通，稳定了市场预期。
5、“城中村改造”全面重启
政策回顾：
作为去库存、止跌回稳的一大积极变量，城中村改造于2024年全面重启。
2024年10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长倪虹称，将通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。
此后，城中村改造扩围。2024年11月15日新华社报道，住房城乡建设部、财政部近日联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。按照通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市。
2024年年底的中央经济工作会议指出，加力实施城中村和危旧房改造。全国住房城乡建设工作会议明确，推动货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造的规模。
2015年左右实施的棚改货币化政策对房地产市场产生了显著的提振效应，这一政策不仅让低迷的三四线城市楼市重现生机，还推动了交易量增加，使其重返“牛市”。
如今，城中村改造大规模重启，将有助于推动库存去化。
点评：
2025年，采用货币化方式进行城中村改造有望成为推动新房销售的重要动力，对新房市场企稳回升起到关键作用。
6、收储商品房用作保障性住房
政策回顾：
2024年5月17日，央行明确设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购企业已建成未售新房，用作配售型或配租型保障性住房。这拉开了“收储”商品房的大幕。
2024年6月20日，住建部召开全国视频会议，明确要求推动县级以上城市有力开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。自此以后，各地存量房收储推进工作明显加快。
2024年9月24日，国新办举行新闻发布会，中国人民银行行长表示，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。
根据中指监测，2024年约70城（区）发布收储存量商品房的公告，但各地收储工作推进节奏较慢，根据央行公布数据，截至9月末，3000亿元保障性住房再贷款余额仅162亿元，各地在收储过程中依然面临诸多亟待解决的问题，如价格撮合难度大、资金成本较高、供需错配等。
点评：
收储商品房有助于解决当前市场上新房库存积压的问题，帮助开发商快速回笼资金，缓解其资金压力。但是资金来源、收购价格、后续盘活利用规划以及地区差异等问题仍是收储商品房面临的难点。
7、盘活存量闲置土地
政策回顾：
除了收储商品房外，盘活存量闲置土地也是2024年的一项重要工作。
2024年6月，自然资源部会同国家发展改革委出台了妥善处置闲置存量土地若干政策措施。9月26日中央政治局会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。11月7日，自然资源部印发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》。
根据中指监测，2024年以来自然资源部已经公布约20宗盘活存量土地的典型案例，盘活方式包括收回-调规-供应、分割-收回、容积率漂移、调规等多种类型，为各地提供了重要参考。
点评：
盘活存量闲置土地，不仅可以提高土地资源利用效率，还能增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。
8、核心二线城市放开购房落户
政策回顾：
2024年以来，已有多个核心二线城市放宽或即将降低落户门槛，且都与买房或住房挂钩，包括南京、杭州、苏州、惠州、天津滨海新区等。
诸如杭州市优化积分落户政策，将“杭州市居住证积分管理指标体系”中“在本市市区自购产权住房且实际居住”指标标准分值由现行的30分提高到80分。苏州明确购买的新建商品住房，只要完成网签备案并且取得购房发票就可以申请落户。广州指出要安居乐业入户，7个行政区内拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴纳社会保险满1年的人员，可申请入户。
点评：
落户与房挂钩，能够直接刺激购房需求，特别是在那些经济发展较快、人口流入较大的城市。
9、多地出台设计新规提高得房率
政策回顾：
2024年12月17日，广州集中出让番禺区四宗宅地。按照出让公告，该地块不仅对住宅外立面提出了明确要求，而且阳台等半敞开空间占计容面积可提高至25%。也就是说，未来该项目住宅产品最高实用率可达到125%。不仅仅是广州，深圳、成都、贵阳、福州等城市也出台了新建筑标准，综合各地的相似点，即对阳台、飘窗等空间进深等参数作出调整；对设备房、配电房、风雨连廊等公共空间不计入公摊面积等。
点评：
设计新规为购房者带来了多方面的利好，包括提高实际使用面积、优化住宅设计以及提高公摊透明性等。
10、北京土地出让“不限价”
政策回顾：
从2023年开始，多个城市土地出让重启“价高者得”模式。而在2024年，一线核心城市北京的加入，让土地市场热闹起来。
2024年12月12日，北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块R2二类居住用地以底价出让给中海，出让金额为110.54亿元。这是北京自2021年限价以来首宗出让的土地不限价、指导价不受限制的地块。
2024年12月30日，北京市昌平区北七家镇一宗涉宅用地由中建智地置业有限公司和北京未来科学城置业有限公司联合体以21.143亿元竞得，这是北京第二宗不限价地块。此外，北京还有几宗不限价地块等待出让。
点评：
时隔三年，北京土地出让重启不限价模式，无疑给到房企合理的利润空间以打造好房子；同时，有助于提升房企拿地的积极性。
