2024年即将过去，回望这一年的房地产市场，可以在历史上写下浓重的一笔。
这一年，房地产发生了重大转向，在“止跌回稳”的大旗下，调控政策发生了根本性的转变，二线城市（除了海南省三亚、海口）全面解除了限购措施，一线城市更是祭出力度空前的松绑政策，诸如北京执行长达13年的“五年社保限购”门槛首次松动，广州则完全放开了限购限制。
这一年，普宅标准取消了，税费也同步下调，首付比降至15%的新低，房贷利率一度跌至“2”字头，城中村改造全面重启，收储商品房逐步落地实施。
正是在政策“组合拳”的强力推动下，从2024年9月底开始，楼市成交迎来了“拐点”。国庆小长假，楼市一改过去几年的清冷，呈现出一片热闹景象。10月份，楼市更是迎来了罕见的“金十”行情。11月份，北京、上海、深圳二手房成交创下多月以来的新高。
真可谓“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”。不仅如此，2024年底的三场重磅会议，均对2025年房地产市场指明了方向，继续加大力度推动“止跌回稳”。
历经寒冬，楼市春天要来了吗？
房地产奏响政策“最强音”
今年的房地产市场，经历了两轮明显的松绑高潮。
5月17日，央行出台了史诗级的政策组合拳，包括降首付、取消商业贷款利率下限、下调公积金利率。
“5·17”新政后，可以明显看到，多个城市部分新房项目到访量、成交量以及二手房带看量、网签量均有增长，市场情绪也明显提升。
但是持续一段时间后，政策效应的边际递减现象逐渐显现。直至9月26日，中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，发出强有力的信号，直指扭转房地产行业的基本面，显示了政策维稳的决心与力度。
9月底以来，住建部会同有关部门以及地方政府打出一套“组合拳”，包括 “四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳。
其中，“四个取消”包括取消限购、限售、限价和普通住宅与非普通住宅标准，赋予城市政府调控自主权；“四个降低”涉及降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率及换购住房税费；“两个增加”则是通过货币化安置新增100万套城中村和危旧房改造，以及年底前将“白名单”项目信贷规模增至4万亿元。
各地因城施策、一城一策、精准施策，房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比双增长。
总结2024年的政策调整，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，力度和频率是史无前例的，源于年初“小阳春”之后，市场急速下滑，特别是二手房恐慌式降价售房，市场量价循环下跌，超出管理层预期，甚至出现了市场失灵的状态。
李宇嘉认为，2024年房地产政策大概分三个阶段。一段是“5·17”新政之前，仍旧以央行降低LPR（贷款市场报价利率，年初一次性下降25个基点），地方政府特别是一线城市集体收缩限购范围、降低首二套首付比例等为主基调；第二段是“5·17”新政，不仅将首付、利率降至历史最低，而且提出了收购存量做保障房；第三段是“9·26”中央政治局会议确立“止跌回稳”，祭出一揽子增量政策，部门政策持续发力，形成政策组合拳。
中央指导，各地因城施策、一城一策、精准施策之下，房地产市场呈现止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续两个月同比、环比双增长。
楼市成交“拐点”来了
对于2024年的楼市成交，克而瑞总结称，一季度销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。二季度政策面明确转向去库存，市场信心有所回暖。三季度成交环比周期性回落，同比降幅持续收窄。四季度政策面明确“止跌回稳”，成交规模止跌回正。
事实上，9月底，楼市就开始升温。紧接着的“十一”黄金周，各地更是出现售楼处“不打烊”，看房购房热情高涨。
在北京，部分新房销售处流量大增，工作人员忙得热火朝天。在上海，外环外部分新盘来访、成交量攀升。在广州，楼市“火力全开”，很多楼盘的售楼处座无虚席，热销海报不断刷屏。在深圳，楼市火热程度超出预期。
而纵观整个10月份的成交，出现拐点性信号。
住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份以来连续下降后首次实现增长；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，是自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。
从国家统计局数据来看，10月份新房成交面积同比止跌，11月同比增长3%，是自2023年下半年以来，商品房成交面积实现了首度回正。
住建部相关司局负责人表示，商品房销售面积环比“银十”超“金九”。10月份是四季度首月，一般会受9月份冲量的透支影响，今年“银十”超过“金九”十分罕见，是2007年起“银十”首次超过“金九”。
进入11月份，“止跌回稳”趋势持续，房地产市场延续了10月份的高位成交态势。
根据中指数据，11月份，重点30城二手房成交套数同比继续增长24%，单月成交量创近20个月新高。同时，无论是新房还是二手房，一线城市整体回升幅度均在各线城市中最高，均破纪录。
诸如，上海二手房成交总套数超2.7万套，是自2021年3月以来首次突破27000套，创下近44个月的新高；深圳二手房录得8770套，同比增长103.7%，创近46个月以来新高；北京二手住宅网签量18763套，环比增长8.0%，为近20个月以来的最高水平；广州二手房成交突破1.1万套，创下自2023年4月以来的新高。
12月份以来，政策效应持续发力。据中指院数据，12月以来（12月1日-12月22日），重点30城新房成交面积环比、同比增长均超10%，重点20城二手房成交量环比、同比亦继续增长。
价格方面，重磅楼市新政之下，房价止跌迹象明显。
根据国家统计局发布的70城价格指数，10月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。二手房价环比下跌城市59个，是2023年6月来连续17个月的最低值。
11月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。
在上涨城市数量方面，相比10月也出现明显变化。11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加10个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个。
李宇嘉说，12月份，由于减税政策开始生效，中央经济工作会议明确了积极的财政政策、宽松的货币政策，对地产明确了继续加力促进止跌回稳，这对市场预期形成明显的激励效果，加上年底促销，预计全年跌幅将明显收窄，市场开始探底和触底。
“止跌回稳”关键期已至
2025年即将到来，房地产市场将如何走？止跌回稳如何持续发力？还有哪些政策工具可用？
值得关注的是，2024年年底的三场重磅会议，释放了强有力的信号。
12月9日，中共中央政治局召开会议，提出要“稳住楼市股市”。12月11日至12日举行的中央经济工作会议，定调了2025年的政策走向，继续强调“稳住楼市股市”，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。
此后，12月24日至25日举行的全国住房城乡建设工作会议，具体介绍了下一年的房地产重要工作。在五项工作安排中，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”排在第一位。
多位业内人士称，2025年将是止跌回稳的关键期，关键是前期部署的政策能否落地。李宇嘉指出，主要包括以下几项工作，严控增量、盘活存量土地和房源、城中村改造货币化安置以及过剩产能出清。
展望2025年，中指研究院指出，新房销售要实现从阶段性恢复到持续性“止跌回稳”，核心是政策要“一鼓作气”落实到位。
具体来看，一是加快推进货币化安置100万套城中村改造。中指研究院称，如果按100平方米/套计算，可带来约1亿平方米住宅销售，对市场总量贡献约10%左右（2025年预计部分转化为实际销售）。二是加快落实3000亿元保障性住房再贷款收储存量房。若资金完全使用，估算可撬动资金3750亿元（20%企业自有资金，80%贷款），可带动住宅销售超3600万平方米，占市场总量约4.6%。此外，加大购房补贴力度，进一步加速市场库存去化。
不过，李宇嘉也指出，政策的落地仍有一定难度，需要各部委政策取向一致、协同配合，需要激发市场主体的活力，需要金融机构能支持，还需要磋商到合适的价格、实现资金平衡、重组以增强市场信心等等。
除此以外，包括一线城市松绑限购等直接刺激购房需求的政策是否还有调整空间？
58安居客研究院院长张波认为，一线城市在限购方面仍有操作空间，但是由于明年一线城市实现全面复苏可能性较大，因此全面取消限购的可能性较小，至少会保持中心城市的限购门槛。同时，未来公积金政策的空间依然存在，包括利率调整显著低于商贷利率，或增加公积金贷款总额，降低购房成本。此外， “以旧换新”和购房补贴政策也将有望在更多城市落地并加大力度，如契税减免、家装补贴等，提升购房者入市意愿。
对于2025年房地产市场走势，张波认为，经过2022年至2024年的三轮调整，房价已调整到位，部分城市甚至已过度下调。一线城市如北京、上海、深圳的房价已在2024年四季度止跌回稳，成交量也有显著增长。2025年重点城市将先迎来止跌回稳，例如西部的重庆、成都、西安，东部的杭州、合肥、南京，南部的大湾区等，预计将有10-15个重点城市有望在上半年迎来“止跌回稳”。
对于2025年，克而瑞预计，随着居民购房预期的恢复，若2025年行业新增住房需求能够平稳释放，预计全年成交规模有望停止近三年的持续下探趋势，正式迎来规模筑底。从发展趋势来看，会有更多城市、更多优质板块迎来销售端的信心回暖。各地核心板块的规模涨跌，也有望从分化逐步走向趋同。
新京报贝壳财经记者段文平
