“自9月26日中央政治局会议首提‘要促进房地产市场止跌回稳’以来，房地产销售出现阶段性回稳，其中一线及核心二线城市复苏更为明显。这些城市一方面过去政策较为严格，政策优化后带动需求释放；另一方面，核心城市人口吸引力强，部分城市取消限购后，吸引不少外部购房需求进入。”
受访者供图
日前，中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，下一阶段的重点在于政策的落实和执行，各级政府和企业应积极作为。
黄瑜指出，12月9日召开的中央政治局会议定调2025年要“稳住楼市”，反映了中央更加坚定的稳楼市态度。12月11日至12日召开的中央经济工作会议重申“稳住楼市”，继续强调“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线”，进一步明确要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。“持续用力”，也就意味着各项支持政策有望继续落地落实。
市场供求关系合理的城市潜力更大
从整体看，9月底系列楼市利好政策落地后，10月楼市情况都有所好转，特别是一些核心一二线城市。到了11月，相比而言，核心城市楼市表现有一定延续性，但一些三四线城市的表现有所转弱。
黄瑜表示，市场供求关系合理的城市，需求端延续性更好。此外，调控政策改善程度影响城市楼市表现，过去政策严控的城市在政策优化后，市场表现强于过去已经宽松的城市。
“不同城市止跌回稳的时间表其实差异较大。”黄瑜指出，需要关注两个核心指标，二手房价格和新房销量。举例来看，11月核心城市如成都和深圳的二手房价格开始止跌微涨。大部分三四线城市价格仍在微降，但整体跌幅收窄。核心一二线城市二手房销量表现良好，呈现以价换量趋势。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，11月一线城市二手住宅价格环比下跌0.07%，较10月收窄0.10个百分点；二线城市及三四线代表城市环比分别下跌0.68%、0.66%。
其中，深圳二手住宅价格环比上涨0.21%，结束了18个月连跌局面。深圳“9·29”新政后，二手住宅成交量迅速回升，市场需求加速释放带动业主预期修复，11月二手房价格出现小幅上涨。成都二手房成交量保持高位，市场情绪有所修复，部分业主提高挂牌价，带动成都二手房价环比上涨0.12%。
“特别是在一些一二线城市，很多人在利用这一轮机会，去改善自己的住房需求，形成了一二手房的良性联动，这对于接下来整个市场的回升也会有一定的促进作用。”黄瑜表示，“从长期价值看，市场供求关系合理的城市潜力更大。”
对于“老破小”房屋，黄瑜直言，过去说老破小，主要是指这类房源的学区价值，但现在政府资源调配更加均衡，学区价值减弱，导致老破小资源稀缺价值降低，更多地是看房屋品质和地段。所以如果从投资角度看，老破小的价值需要重新衡量。
事实上，近年来随着房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐向高质量发展方向转型。当前，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，从“有房住”变为“住好房”。建设人民群众满意的好房子，正成为政府和企业共同谋求的发展之路。
黄瑜表示，现阶段人们愿意为改善居住条件支付更多，追求更好的居住体验。房企应把握行业发展趋势，进一步丰富产品功能，持续提升项目品质。
长三角和珠三角楼市回暖更为明显
据中国房地产指数系统，11月，百城二手住宅平均价格为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点；同比下跌7.29%。百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，受优质改善项目入市带动，新房价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%。
黄瑜表示，9月26日中央政治局会议以来，房地产销售出现阶段性回稳，其中一线及核心二线城市复苏更为明显。这些城市一方面过去政策较为严格，政策优化后带动需求释放；另一方面，部分城市取消限购后，吸引了不少购房需求进入。
“长三角和珠三角作为中国经济较发达地区，对市场回暖更为敏感，效果更明显。比如，广州、深圳的回暖，也带动了佛山、惠州等城市的楼市的回暖，无论价格还是销量方面都有积极表现；长三角城市中，近期绍兴、扬州等城市的楼市销售恢复也较为突出。”
黄瑜指出，经济发达、生活水平和收入水平较高城市的房地产市场表现更好。相反，经济增长下降、未来预期不佳的地区，购房需求表现较弱。
这在数据端也有明显体现。中指研究院数据显示，新房方面，10月全国百城新房销售面积环比增长39.5%，同比增长9.8%；11月环比增长3.3%，同比增长19.5%。其中，一二线城市仍保持同环比增长态势，但三四线城市整体环比出现回落。
二手房方面，10月30城二手住宅成交环比增长24.5%，同比增长23.4%；11月环比增长11.3%，同比增长24.3%。其中，一二线城市同环比保持两位数增长，但三四线城市增幅较低。
分城市能级看，11月一线城市二手房成交量环比增长11%，同比增长54%；二线城市环比增长12%，同比增长15%；三四线城市环比增长6%，同比增长1.5%。
其中，深圳11月二手住宅成交超7000套，创近50个月新高（自2020年10月以来）；北京二手住宅成交超1.8万套，创近20个月新高（自2023年4月以来）；上海二手住宅成交超2.3万套，创近41个月新高（自2021年7月以来）；成都、杭州、厦门环比增长超10%，同比增长超30%，均刷新了年内单月最高成交纪录。
三四线城市中，珠三角、长三角部分三四线城市成交量也有企稳迹象。
如前所述，受广深回暖带动，10月，佛山新房成交77.02万平方米，为近20个月新高（自2023年4月以来），环比增长126%，同比增长87%；二手房成交4306套，环比增长6%，同比下降3%。11月，佛山新房成交55.71万平方米，为年内月度成交第二新高，仅次于10月成交规模，环比下降28%，同比增长40%；11月成交5013套，环比增长16%，同比下降3%。
惠州新房10月成交42.63万平方米，环比增长29%，同比增长54%；11月成交44.27万平方米，为近12个月新高（自2023年12月以来），环比增长4%，同比下降4%。二手房10月成交3049套，环比增长5%；11月成交3333套，环比增长9%。
长三角方面，扬州新房10月成交10.65万平方米，环比基本持平，同比增长91%；11月成交11.35万平方米，为近5个月新高（自2024年7月以来），环比增长7%，同比增长46%。二手房10月成交1453套，环比增长23%；同比增长18%；11月成交1509套，为近5个月成交新高（自2024年7月以来），环比增长4%，同比增长22%。
绍兴新房10月成交5.33万平方米，环比增长81%，同比增长29%；11月成交6.45万平方米，创近12个月新高（2023年12月以来），环比增长21%，同比下降8%。
“经济发达的城市群对房地产市场的回暖有更明显的推动作用，而经济和收入增长缓慢地区的房地产市场则面临更大的挑战。”黄瑜说。
下一步重点在于政策的落实和执行
现阶段，房地产市场总体存在供过于求的情况，但不同城市的供求关系差异大，如一线和核心二线城市供求关系矛盾并不严峻。
黄瑜进一步解释，自2022年以来，房屋新开工面积持续低于商品房销售面积，供给端的大幅收缩带动市场供过于求的态势有所改善，但当前整体库存压力仍较为突出。
9月26日中央政治局会议明确提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”；12月11日至12日召开的中央经济工作会议也提到，持续用力推动房地产市场止跌回稳，以及充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
“预计接下来一段时期，更多城市将通过严控增量和优化存量的方式改善市场供求关系。”
黄瑜表示，长期来看，房地产市场从过去总量供不应求逐步进入结构性供需矛盾的阶段。在供求关系发生转变的新形势下，需求端的主导作用将更加突出。
产业基础好、就业机会多的一二线城市，住房需求有较强支撑，同时随着供应放缓，市场将逐步进入新的均衡，甚至部分城市还可能在市场恢复过程中出现局部供不应求的局面。但对更多三四线城市来说，住房需求逐步萎缩，市场供过于求的库存去化或需要更长时间。
对于近期一线城市频出的百亿级巨无霸地块，黄瑜认为，这并不会对市场造成大的冲击，因为一线城市新房供应量占比相对较小，而二手房市场占比已达70%左右。此外，企业在买地时更加谨慎，对产品供应和细分市场更加精细，希望打造更多好房子。从这个角度看，可能会形成多元结构的供应，反而对市场有一定帮助。
在黄瑜看来，房地产发展分为三个阶段，增量开发阶段、增量与存量并行阶段和存量阶段，每个阶段都有明显的行业特征，在增量阶段房地产行业以增量开发建设为主，在增量与存量并行阶段行业以增量建设和存量运营并行，在存量阶段行业以存量运营管理为主。
目前，我国房地产已进入增量与存量并行的新阶段，行业以增量建设和存量运营并行，要求房地产行业务必转型和升级，转型的方向以存量运营和管理为核心，主要是以轻资产业务为主，转型的具体领域比如有房地产代建、物业管理、商业运营和管理、公寓租赁运营等。每个领域都存在发展机会，企业要根据自己能力特点及资源禀赋进行布局。
对于房企近些年热衷参与的养老地产业务，黄瑜认为，养老地产与人口结构变化相关，长远来看是一个好赛道，现实中赚钱的项目不多，需要基于长期考虑进行布局。
“与过去任何一轮地产周期相比，当前都是一个政策比较宽松的时期，很多政策也给了比较大的尺度。下一步重点在于政策的落实和执行，各级政府和企业应积极作为。”黄瑜总结道。
