2024年，是房贷政策组合拳加速落地、红利加速释放的一年。

　　这一年，踌躇许久的“新上海人”阿林（化名）提前实现了买房梦想。身处不同行业，在房产中介人士和银行客户经理的眼中，2024年的房贷市场又是怎样的景象？

　　展望2025年，房贷利率是否会进一步下调？年终岁末，《国际金融报》记者采访了多位购房者和行业专家，听听他们对房贷市场的回顾与展望。

犹豫的刚需者入场

　　交定金、过合同、走网签、办贷款……拿着人生的第一个“红本本”，再回想起决定买房的那个下午，阿林依旧觉得不可思议。“一个念头花掉了七位数，预支了30年，真是肉疼。”阿林说道，“可想一想，今后下班终于算是回‘家’了。”

　　阿林是一名“新上海人”。每天早上，他在郊区的小单间里醒来，换乘两次地铁去市中心上班，傍晚再辗转回到住的地方。租金不高，房间也很舒适，但打定主意留在上海的阿林清楚，租房并不是长久之计，某一年他会在某条街道有一间属于自己的房子，可看着高高的门槛和利率，这个愿望何时能实现充满了不确定性。

　　2024年，阿林来到了他的“某一年”。

　　这一年，LPR（贷款市场报价利率）迎来了前所未有的下调轮次。2月20日，5年期以上LPR由4.2%下调至3.95%；7月22日，1年期和5年期以上LPR同步下调10个基点至3.35%和3.85%；10月21日，年内第三次下调落地，两个品种分别下探至3.1%和3.6%。年内，5年期以上LPR累计下调了60个基点。

　　5月17日，央行宣布取消全国层面首套和二套房贷利率政策下限，并下调个人住房公积金贷款利率。9月24日后，全国首套房和二套房的房贷最低首付比例降至历史低点15%，大大节省了购房者的初期成本。“对于购房者来说，首付比例、房贷利率的下调，能够较大程度地降低购房门槛、降低购房成本，有利于提升购房者的置业意愿。”中指研究院政策研究总监陈文静指出。

　　房贷优惠政策层出不穷，房价也在降，阿林看起了房子。网络上的信息繁杂，浏览房源时，阿林总能听到各种声音：“房价还会降很多，别着急买”“买完没几个月，周边降了几十万”……起初，他也会犹豫：要不要等一等，或许更便宜呢？房子是关系全家的大消费，随意决定会不会亏很多钱？

　　“后来，我意识到买房子是为了自己住的，既然不流动就不存在亏不亏的，价格能接受就行。”阿林告诉记者，“不指望（价格）抄底到‘脚脖子’，能抄到‘膝盖’就很好了。”本着见好就收的观念，9月初，他发现房贷首付和月供终于降到了可接受的范围内。在浏览了网上600多套房源后，他看中了一套靠近中环线、周边配套成熟的房子。

　　“交易过程还算顺利，房东也诚心想卖。上午10点看完房就到中介谈价格，拉锯到下午3点，又砍掉了一成的钱。”阿林说，“但要说买房中印象最深刻的事，是赌了一把LPR还会降，将过户日期定在10月22日，成功拿下了3.15%的商业房贷利率。”

　　“既然是刚需，就不必考虑房价涨跌，只需考虑能否满足自己的需要，以及自己的购房能力。”上海交通大学上海高级金融学院副教授李楠建议，“对于有正常交易需求的卖房者，也不要过多考虑房价涨跌前景，单纯根据自己的财务状况作出决策。”

　　陈文静建议，对于购房者而言，买在价格绝对低位的概率较低，买在价格相对低位区间是较为合适的选择。三年多的深度调整后，当前不少核心城市已经进入价格低位区间，购房者可以结合城市市场表现以及政策优惠力度，适时选择区位较优、配套更为完善的房产，根据自身实际情况理性决策。

房产经纪人“入市”

　　就职于某家连锁房产中介，小王（化名）对于今年的中介市场感慨颇多，“买房子的门槛和房价都降了很多，买卖双方也都真诚了许多。”

　　在中介小王看来，阿林这套房子真是捡了大便宜。在阿林买下心仪的房子前，小王查询过房源小区此前的价格：同一房型最近成交的一单在一年前，成交价较阿林的房子高出120多万元，而此前巅峰期成交价更是高出164万元。阿林的房子成交价也动摇了小区其他房东的心理价格，此后两个月又陆续卖出几套同样的房型，成交价仅稍高了一些。

　　“感觉房东们也被现实‘磨平了棱角’，我最近做成了好几单‘一口价’的交易，挂牌时便将价格给到了最低，基本没有什么谈价格的空间了，大多都是急着用钱或置换才卖房。”小王说道，“最近上海二手房成交量很高，应该也和近期税费优惠和普宅标准的变动有关。”

　　公开数据显示，10月以来上海二手房的交易量纪录一直在刷新：10月成交量为24376套，11月成交量27050套。截至12月26日，当月成交量为24429套，日均成交量约940套。去年同期，月成交量在15000套左右。

　　立叔（化名）是一家资深房产中介的负责人，在老客户中的口碑极佳。他告诉记者，今年5月房贷新政策出台后，上海的二手房成交量短暂地冲上了2万套，随后有所回落。9月更大力度的优惠政策出台后，刺激效果一直持续至今。

　　“整体来看，现在是以价换量的情况。今年前期买房，房东挂牌价的谈价空间还有20%左右，到现在最后一波只能在10万元、20万元间谈。”立叔分析道，“小区房子一年多降价一百万还是正常的，也有地段房价较巅峰期跌了一半多的，房东们对于低价心态已经比较平和了。客户对市场价也非常敏锐，整体还是买方市场，但我认为交易量上涨是预支了一部分人的购房需求。”

　　在立叔和小王看来，刚需和置换依旧是当前市场交易的主要驱动力，购房门槛的下调使很多像阿林一样有所犹豫的刚需者有机会提前实现购房愿望。

　　“2024年，房地产市场开始探底、触底。前期落地的政策，基本都是传统的政策，即在需求端给购房者‘降门槛、降成本、提预期’。这些政策促成了门槛上的需求入市（即本来打算买房，但处于犹豫状态的），因此一旦门槛上的需求释放完了，交易量就开始下滑了。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

　　“往年房市优惠政策出台后，往往会涌现出一批投资客，今年这种情况很少。”立叔告诉记者。但很少不意味着没有。“最近两个月，我发现身边许多同行都开始买房了。”小王告诉记者，“有人现金不够，做高合同价格也要‘上车’，很多都不是真正的刚需。”

　　低首付、低利率下，有投机者盯上了高租金和高租金回报率。“我此前看过一套100万左右的老房子，地段交通都不错，纯商贷月供不到三千，但周边的租房价格大概在3800元，如果是买来出租，完全可以覆盖房贷成本。”小王说道。

　　为何会出现这一现象？

　　“一方面，前期二手房价格下跌过快，部分二手房业主恐慌式挂牌导致部分房源超跌。与此同时，当前租赁需求旺盛，长租甚至家庭式租赁在热点城市已占到商品房租赁市场的三分之一。”李宇嘉分析道，“加之当前购房商业贷款利率较低，抛开其他成本，如果出租收益率可以达到3%以上，那这样做的确是划算的。”

　　但出租和租金收益率是否可持续？李宇嘉认为，应认真权衡潜在风险，可以确定的是，当前租金收益率和房贷利率的“剪刀差”在收窄，部分地区甚至已经持平，投资房产用于租赁只在部分城市暂时可行。

　　“春江水暖鸭先知。房地产中介的信息最全、最快、最真实。”李楠分析道，“若是能够排除中介与开发商协议做假按揭的可能性，纯粹是个人投机性购房增加，说明在部分房产中介的视角中，房价下调已经见底。”

个人房贷余额负增长

　　见到小明（化名）时，他指着桌边垒起的厚厚一沓房贷审核材料告诉记者，这些是当天下午需要处理完的业务，晚上还需到中介的签约中心“坐班”。小明是某家银行贷款部门的客户经理，区房地产交易中心、中介签约中心和办公桌，几乎是他每天工作时间“三点一线”的常规路径。

　　谈及今年以来房贷政策调整对银行的影响，避不开提前还款的话题。

　　“今年提前还款的数额是比去年多的，去年每个月的提前还款额大约是在一亿出头，今年明显每个月要再多出四五千万。”小明告诉记者，“不过，今年提前还款较去年更加方便，预约时间从两个月缩短至30到45天。此外，今年也有不少申请延期还款的情况。”

　　个人房贷余额和贷款质量方面，记者从银行处了解到，上海地区多家大行的个人房贷余额仍是负增长状态。“今年我们个人房贷的投放量比去年翻番，但房贷余额依旧是负增长的，资产质量也有下降。”小明告诉记者。

　　“房贷余额的下降是正常的。”李宇嘉直言，“一方面是因为当前商品房整体销售量在下降，但可以看到，余额的降幅是在减缓的。另一方面，房贷利率下调、当前投资回报率也不高，提前还贷的性价比更好。资产质量方面，从房地产市场的调整，到房贷质量的下降，再到不良率的体现之间存在时滞，现在可能进入了暴露期。”

　　而最让小明痛苦的还是“坐班”。今年8月，多地银行同业公会发文叫停了个人住房贷款业务中的任何形式的“返点”或“变相返点”行为，行业操作进一步规范，但银行间新的“内卷”方式层出不穷，也不乏有中介向银行索要物品、节日装饰等现象存在。

　　“一些中介机构晚上是有值班的，一般会到夜里两三点钟，我们也会一起值班到凌晨。”小明向记者展示了一张合照：各家银行的客户经理们围坐在签约中心，为签约客户提供“24小时”的及时服务，争取按揭客户，值班者有的来自国有行、股份行，有的来自城商行、农商行。

　　“即便2025年房地产开始复苏，也是一个长期缓慢的过程，银行的个人房贷还会有一个较长的余额下降期。因此，银行需要对个人房贷未来前景有充分预期。”李楠建议道，“对于银行而言，最重要的并不是靠市场大势赚钱，而是靠内功即风险管理的能力活下去。”

历史最宽松与触底回稳

　　降利率、降门槛……一系列优惠让利的组合拳是2024年房贷市场的主题。如何评价年内各项政策的效果？房贷利率优惠是否已然触底？明年是否会迎来止跌回稳？

　　回顾2024年，陈文静指出，当前信贷政策已经达到历史最宽松水平。根据央行公布的数据，11月全国新发放个人住房贷款平均利率约为3.08%，部分城市首套房贷利率低于3%。同时再次降低存量房贷利率，并建立存量房贷利率动态调整机制，相关举措已在10月底落地，进一步降低购房者还贷成本，稳定市场预期。

　　LPR方面，李楠指出，我国的LPR逐渐走向市场化是长期持续的方向。在目前的经济环境下，就未来的利率走势而言，进一步降低利率对于刺激经济的意义不大，可能还存在某些结构性空间，但下调空间不大。

　　“房贷利率也没有明显的下调空间，但不排除未来金融机构把购房与养老、理财等其他金融手段结合，形成新的结构性的下调空间。”李楠分析道，“健康的房地产市场主要需求是刚需和改善性购房，对这两者而言，房贷利率不是购买的决定性因素。”

　　在陈文静看来，预计2025年仍有降息预期，为居民、企业提供更低成本的资金支持。同时，降低居民购房成本也是“稳地产”的重要举措之一，预计2025年房贷利率仍有进一步下行的空间，全国新发放个人住房贷款利率有望降到3%以下。

　　“2025年，将是房地产市场止跌回稳关键期，关键是前期部署的多项增量政策能否落地：一是严控增量，二是盘活存量土地和房源，三是城中村改造货币化安置，四是过剩产能出清。这些都是区别于传统政策的增量政策。在自上而下的协调下，预计2025年能明显见效，如果这些增量政策能落地，市场探底和触底的趋势将更加明显。”李宇嘉展望道，“当然，由于过去几十年单边上涨，现在面临下半场的回调，止跌回稳是渐进实现的，如果不断落实政策、不断出台政策，让市场看到政策的诚意，就会增强大家共渡难关的信心，市场止跌回稳也更加坚实。”