大型国际化不动产资管机构凯德投资在中国市场多元化募资的步伐正在加快。作为亚洲最大的多元化不动产资管集团之一，凯德既是新加坡历史上首只公募REITs发行人，也是不动产“PE+公募REITs”双轮驱动模式的先行者。
过去30年，凯德一直引入全球性“耐心”资本深度参与中国不动产市场成长。如今，正快马加鞭携手国内机构投资者服务实体经济。“标签型”企业凯德将自己的行为解读为“顺潮而上”。
“双管”模式
深耕中国市场
在不动产领域，凯德以“基金+资管”的“双管”商业模式积累了30年的中国市场经验。2005年设立首只美元私募基金；2006年发行凯德中国信托，成为新交所首只、也是最大的聚焦中国市场的不动产投资信托基金。背靠新加坡成熟的资本市场，凯德投资目前已在全球发行了40多只私募基金和6只上市基金。
2021年凯德投资上市，定位为立足亚洲的全球性不动产资产管理公司，目前资产管理规模约为1340亿新元，基金资产管理规模1020亿新元。
凯德集团进入中国30年，依靠其成熟的PE+REITs双轮驱动模式实现了在中国的稳步发展。目前在中国的40多个城市布局约300个项目，基金资产管理规模超过1600亿元，资产类别包括消费类基础设施、新经济、综合体、办公、旅宿等。
近两年，凯德投资也表示看好C-REITs市场，期待发挥在S-REITs平台积累的丰富经验参与C-REITs市场的发展，更好地服务中国实体经济的高质量发展。
今年7月，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，REITs申报从试点向常态化阶段迈进，也为更多市场主体包括外资申报提供了机会。
顺潮而上
发力人民币基金业务
今年11月底在新加坡举办的投资者日活动上，凯德投资集团首席执行官李志勤表示：“2021年以来，我们的中国团队成功募集了近500亿元人民币（约92亿新元）的国内资本，这表明中国有许多资本伙伴对我们充满信心。我们将致力于发展中国业务，并将继续推进人民币募资策略，发展我们的基金管理平台。”
2021年获得人民币基金牌照后，凯德投资由美元基金单循环发展为美元和人民币基金双循环，在中国市场募资动作频繁。其近三年先后设立了6只在岸人民币募资产品，涵盖产业园、办公、零售等多元资产类别，总基金规模近500亿元。凯德在这些人民币基金中跟投，同时负责基金旗下资产的运营管理，还把一些核心资产循环至人民币私募基金中，展现了外资对中国不动产资本市场的长期看好。
2022年，公司成功募集了3只人民币基金，总规模接近47亿元，并借此收购了3个优质的商办及产业园区资产。
进入2023年，凯德投资继续扩大在华业务，成立了凯德中国特殊机会伙伴计划，总承诺股本达11亿新元，用于收购北京苏宁生活广场和佛山一个物流园项目。此外，公司在2023年1月宣布，将北京凯德·星贸项目95%的股权转让给友邦人寿，保留5%股权并继续负责运营管理，交易总对价约为24亿元。
2023年，凯德投资设立的凯德中国特殊机会伙伴计划收购北京苏宁生活广场，2024年升级改造完成并更名为凯德·汇新大厦来源：公司供图
2024年8月，凯德投资完成了第六个在岸人民币募资产品——凯德投资中国产业园人民币基金三期的首轮募集，初始规模为12亿元。公司通过重新构建苏州创新园项目的资本结构，将其作为种子资产注入该基金。
2024年，凯德投资重构腾飞苏州创新园项目的资本结构，将其作为种子资产注入凯德投资中国产业园人民币基金三期来源：公司供图
凯德投资（中国）首席执行官潘子翔在发行产业园人民币基金三期时表示：“我们始终专注于优化投资组合，并扩大与国内资本合作伙伴的关系。凭借凯德投资强大的资产负债表，我们有充分的财务能力发行新基金，以轻资产和资本高效的方式实现进一步增长，并为资本合作伙伴创造可持续的回报。”
一叶知秋
外资积极参与中国资本市场发展
事实上，发力人民币基金业务服务实体经济并不是凯德的专利。
近期中央经济工作会议提出“完善REITs管理基础制度，助力盘活存量资产”“健全多层次金融服务体系，壮大耐心资本”。随着近几年基础设施公募REITs从试点逐步迈向常态化，制度型对外开放政策频出吸引更多境外投资机构进入中国，以及启动不动产私募投资基金试点等一系列战略举措，大中华区已成为亚太地区增速最快、影响力最大的资本市场，与此同时中国也进入了存量资产大资管时代。
业内人士表示，随着中国资本市场发展日益成熟，人民币资金池越来越大，同时迈入存量大资管时代，多家外资及港资资管机构例如黑石、博枫、KKR、普洛斯、易商等都开始募集人民币私募基金或者发行C-REITs，积极参与中国的资本市场发展。万亿资管巨头黑石首只人民币私募证券投资基金于今年4月底完成备案，博枫和KKR旗下的私募基金公司今年3月也都在中基协顺利备案。中国拥有完善的基础设施、深厚的供应链体系以及广阔的消费市场。伴随中国资本市场的快速发展，以凯德为代表的国际资管平台纷纷在中国积极谋划消费基础设施、租赁住房、产业园等领域的投资机会，并寻求包含人民币私募基金、公募基金、ABS、债券在内的多元化募资方式。
中国不动产资产成为全球资产管理机构配置的重要标的。上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军在12月中旬举办的2024年第二届中国不动产基金投资管理年会上表示，“办公楼、购物中心、仓储物流、数据中心等不动产资产正在成长为万亿级的市场，吸引了一批全球股权投资机构的关注。” 与此同时，中国市场正逐渐回归常态，更多投资机构也将回归长期主义，做“耐心”资本。
