2024年最后一个月，REITs（不动产投资信托基金）新发市场十分热闹。

　　据记者不完全统计，12月以来，至少11只新发产品赶上了年内末班车。

　　包括月内上市交易的7只REITs，和近日获批的华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT、国泰君安济南热能REIT和易方达华威农贸市场REIT4只REITs。值得关注的是，这些公募REITs产品底层资产多为各细分领域的首单。

　　12月27日，沪深交易所均发布了2024年新修订的《REITs审核关注事项指引》（下称《新修订指引》）。

　　《新修订指引》细化了关于底层资产的一般规定，在审核标准方面也新增仓储物流、消费基础设施项目特殊关注事项，优化产业园区、收费公路和租赁住房项目特殊关注事项。

　　行业人士认为，随着REITs规则体系进一步完善，提升了REITs核查及信息披露的规范性、有效性和针对性，促进REITs市场常态化发行和高质量发展。

　　多领域上新首单公募REITs

　　12月以来，在产业园REITs板块，华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT和广发成都高投产业园REIT三只新券相继上市。

　　此外，农贸市场、供热设备、改造产业园以及医药物流仓储等领域也迎来了各自的首单公募REITs。

　　12月10日，工银蒙能清洁能源REIT在深交所成功上市，是全国首单国有企业陆上风电资产的基础设施REITs，也是内蒙古地区首单基础设施公募REITs。此外，平安宁波交投REIT和华安外高桥REIT也于12月26日上市；招商科创REIT则将于12月31日上市。

　　除此之外，民营企业正加速入局公募REITs市场。最新获批的公募REITs中，易方达华威农贸市场REITs和汇添富九州通医药仓储物流REITs的原始权益人分别为福建华威农商集团和九州通医药集团，均为民营企业。

　　此外，从公募REITs全年发展情况来看，今年内呈现出加速扩容的态势。

　　特别是在2024年8月进入常态化发行阶段后，REITs市场在盘活存量资产、扩大有效投资以及服务实体经济方面的功能日益显现。根据第一财经据统计数据，截至12月27日，已上市的公募REITs数量达到了57只，总募资规模超过了1650亿元。

　　在新发市场上，年内已有28只公募REITs上市，发行规模累计达到646亿元。这一数字不仅接近过去三年的总和（30只），而且在规模上已经超过去年全年的水平。

　　常态化发行提速，REITs审核规则迎修订

　　REITs市场加速扩容背景下，相关审核规则也迎来修订。

　　上交所称，《新修订指引》全面规范了REITs的核查、信息披露、资产评估及运营管理。

　　主要措施包括明确了REITs业务参与人和底层资产的准入要求，以及项目经营及财务情况的详细披露标准；细化业务参与人和底层资产准入标准，强化项目经营及财务情况的披露等。此外，《新修订指引》针对不同资产类型（如产业园区、仓储物流、收费公路、租赁住房、消费基础设施）制定了差异化的披露要求。

　　据上交所披露，2024年以来，上交所REITs市场上市产品已达17只。截至目前，沪市REITs市场上市产品共37只，募集资金约1121亿元，底层资产涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源等多种类型。下一步将不断优化REITs规则体系，推动优化市场生态发展。

　　深交所发布的《新修订指引》突出了以“管资产”为核心，着力构建符合REITs特征规律的审核标准。具体在资产端明确了REITs首发规模、收益要求等；产品端增加原始权益人资金监管、明确基金经理兼任标准，要求基金建立分层决策机制，提升REITs运营管理效能。

　　截至目前，深交所已上市20只REITs，总募资规模超过530亿元。全年新增11只REITs上市，发行规模近270亿元。深市REITs项目累计完成39次收益分配，分红金额合计22.73亿元。

　　二级市场方面，中证REITs全收益指数上涨11.02%，且截至目前，年内有47只公募REITs收益为正，占比近八成。其中，中金厦门安居REIT年内涨超46%，华夏北京保障房REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT年内均上涨超45%，另有博时蛇口产园REIT、富国首创水务REIT等总计10只产品年内收益超20%。

　　中信建投国家电投新能源REIT基金经理徐程龙对第一财经分析称，公募REITs的股息率一般高于国债收益率，在利率下行周期中为投资者提供了可能获得更高和更确定收益的投资选择。

　　浙商证券首席李超认为，利率下行趋势中，公募REITs或将在大类资产配置中发挥积极作用，既有望成为“固收+”组合策略增厚收益的选择，又能够在低波红利策略中作为补充。