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发表于 2024-12-27 10:42:40 股吧网页版
大湾区房地产市场2024:潮落潮又起,破浪会有时
来源:21世纪经济报道

  2024年,是房地产行业变革的一年。筑底之后,政策面迎来完全反转的时刻,支持政策不断,各地房地产市场边际改善,房企业绩也稍有提振。中指院数据显示,截至12月23日,2024年全国各地出台政策超760条,政策出台数量已超2023年全年。

  粤港澳大湾区作为全国房地产市场交投最活跃的区域之一,今年也出台了诸多重磅政策。

  9月底以来,两座一线城市之中,广州全面解除限购,深圳除核心区外购房也不再受限,其他城市也全面放开限购并取消房贷利率下限。各种支持政策齐出,房地产市场阶段性回暖,亮点频出。除此以外,“以旧换新”、收购存量住房等也从政策层面释放了一定的购买力。

  土地市场上,地方政府也给出最大诚意,纷纷举行接洽活动为房企拿地排忧解难。从全国层面来看,多数城市土地市场已经回归价高者得的竞价模式,这为房企摘得优质土地提供了更公平的竞争环境;此外,地方政府为了帮助有实力的房企摘得土地,也在城市公建配套等方面作出提升,全面提供支持。

  目前看来,房地产市场仍然处于深度调整的变革期。政策层面持续宽松但筑底仍将持续,城市之间、房企之间的分化仍在加剧。

  在此背景下,政府、企业也在探索新的房地产发展模式,而止跌回稳仍是重要任务。

图片来源:本报记者梁远浩摄

  利好政策落地显效

  从当下来看,房地产市场需求端的政策已经到了十分放松的阶段。

  今年9月26日召开的中共中央政治局会议强调,“要促进房地产市场止跌回稳”“要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式”。

  9月29日,住房城乡建设部召开会议提出,支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权,因城施策调整住房限购政策,全力促进房地产市场止跌回稳。广州、深圳迅速响应,广州宣布全面取消限购,深圳除核心区域外解开限购。

  中指院数据显示,截至目前,全国约25城优化、放松限购政策,除北、上、深和海南部分城市外,其他城市均全面取消了限购政策。

  税收政策也在发力。根据财政部、税务总局、住房城乡建设部日前联合发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》,在契税方面,将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米,并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。

  调整后,全国范围内,对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面积不超过140平方米的,统一按1%的税率缴纳契税。

  除此以外,买房落户也逐渐起势,一线城市也开始行动,佛山、东莞等城市也均有买房落户的政策。

  11月18日,广州发布《广州市户籍迁入管理规定(修订稿)》,向社会公开征求意见,其中提出,广州拟新增投资纳税入户和安居乐业入户政策。安居乐业入户是指在白云区、黄埔区、花都区等7个行政区内,拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴纳社会保险满1年的人员,可申请入户。

  政策作用下,市场开始给出积极反馈。

  据中国房地产指数系统百城价格指数,受优质改善项目入市带动,今年11月全国100个城市(以下简称“百城”)新建住宅平均价格为1.66万元/平方米,环比结构性上涨0.36%,同比上涨2.40%;二手住宅方面,以价换量趋势延续,百城二手住宅平均价格为1.43万元/平方米,环比下跌0.57%,跌幅较10月收窄0.03个百分点。

  克而瑞统计数据显示,11月得益于政策稳信心强预期叠加新增供应大幅回升,30个重点城市新增供应930万平方米,环比上升35%;成交面积达1534万平方米,环比微增3%,同比增长20%,与三季度月均值相比增长59%,前11月累计同比降幅收窄至26%。

  广州、深圳楼市热度也持续创下新高。据乐有家研究中心,深圳今年11月新房住宅认购量9986套,预售网签8076套,加上现售总网签量近10000套;二手房成交量维持在“繁荣线”水平,录得量8500套,网签7125套,成为近4年的最高点。

  据广州市住房和城乡建设局消息,11月广州一手商品房和二手商品房网签量同比和环比均保持正增长,其中一手住宅网签面积超90万平方米,房地产市场继续保持热度。

  拿地保驾护航

  虽然市场在政策的保驾护航之下活跃度提升,但土地市场今年仍然处于相对被动的状态。

  据中指研究院数据,今年前11月,全国300城共推出住宅用地规划建筑面积40612.78万平方米,同比下降31.38%;成交规划建筑面积25314万平方米,同比下降27.41%。

  与此同时,重点企业拿地步伐也持续放缓。中指研究院数据显示,TOP100企业拿地总额7431.8亿元,同比下降31.5%,相较前10月降幅收窄7.1个百分点。

  进入年末,各地开始在土地市场上做文章,广州是具有标杆意义的一线城市。

  今年8月,广州举行2024年秋季全周期土地服务推介会,推介核心地段的最优质土地资源,24宗优质地块集中亮相。

  为此,广州市各部门通力合作,深入解读土地出让政策,并承诺提供全周期的土地出让服务,旨在建立紧密的政企沟通渠道,为房企提供“全链条保姆式”土地出让服务。政府也继续发挥积极作用,推动土地市场的健康有序发展。

  下半年以来,广州土地市场也看到了许多大胆的变化:例如,越秀、万科均通过退地更改规划的方式,将存量闲置土地盘活;保利摘得琶洲南的三宗地块,广州官方也配合完善道路规划等配套。这种“全链条保姆式”的服务,体现了广州官方的敢为人先。

  在此护航之下,广州楼市也开始有民企加入竞逐。今年12月,龙湖和绿城先后竞得广州番禺区、海珠区的地块,总成交金额为36.52亿元,这是今年广州土地市场头一次出现民企的身影。

  佛山今年民企拿地也相对活跃。截至今年11月底,佛山共出让了23宗商住地,由民企拿下的地块共9宗,占比近四成,拿地金额超28亿元。其中,宏宇、东建等本地房企崭露头角。

  “止跌回稳”须时日

  当前房地产市场虽然有所回暖,但止跌回稳仍然是重要任务。

  12月24日至25日召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长倪虹表示,房地产市场呈现止跌回稳势头。住房城乡建设部此前也曾表示,将新增100万套城中村改造,并将城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市,进一步扩大到了近300个地级及以上城市。

  今年,广东城中村改造也持续加速。今年5月1日,《广州市城中村改造条例》正式施行,这是广州首次针对城中村改造进行立法,也是全国首部专门针对城中村改造的地方性法规,首次通过地方立法将“政府主导、依法征收”的城中村改造全过程纳入法治轨道。目前,广州全市52个按照“依法征收、净地出让”新模式推进的城中村改造项目中,已有34个项目实现开工,安置房开工建设4.2万套。52个项目整体改造完成后,惠及村民10.8万户。

  展望明年,房地产政策将有望持续助力止跌回稳,而随着城中村改造范围的扩大,楼市也有望继续得到提振。

  中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光分析称,下一步相关部门将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”,以此来形成政策叠加效应。同时,未来不仅有新政策,而且政策力度会加大。目前来看,楼市调控政策未来发力在于货币政策和财政政策,未来购房者购房会有更大实惠,目的是降低购房者的成本和压力,扩大刚需和改善群体的购房潜力。

  中指研究院在展望2025年时认为,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,中性情形下,预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降;乐观情形下,若城中村改造及收储存量房等加快落实,居民置业意愿提升,2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。

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