（作者李宇嘉，广东省住房政策研究中心首席研究员）

　　12月24至25日召开的全国住房城乡建设工作会议对2024年4大板块的重点任务进行盘点时，排在第一位的是“房地产市场出现积极变化”。需要注意的是，这种积极变化是多项目标叠加实现的，既有市场呈现止跌回稳势头，还有保交房攻坚战完成既定目标，也有融资协调机制“白名单”项目扩围增效以着力化解行业风险，更有新发展模式的积极进展。

　　当然，短期来看，稳定商品房市场的工作更加重要和棘手。市场稳定以避免风险扩散和传播，一方面是推进保交房和保民生的基础，另一方面也为打造住房新发展模式创造良好环境。在稳市场方面，此次会议重点强调了“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳的效应。国家各部委、中央和地方一起发力，提高政策集成性、取向一致，才能实现稳市场的目标。

　　当然，稳市场除了直接纾困商品房市场外，还需要推进新模式，这是行业和市场稳定的长效机制。比如，作为新模式抓手之一的城中村等旧改，不管是增加改造的项目，或是建设筹集的安置住房，抑或是城市危旧房，在量上都取得了巨大的突破。此前住建部披露的数据显示，全国35个大城市需要改造的城中村就有170万套，全国城市需要改造的危旧房有50万套。此次会议数据显示，2024年建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。

　　作为新模式抓手的第二个重点的住房保障，根据会议披露，2024年全国建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间），在按照“十四五”规划目标配售房筹建目标保质保量推进。另外，新模式的重要载体之一是“好房子”，此前《好住房技术导则》发布，这是未来住房发展增量空间的重点。

　　在部署2025年工作时，持续用力推动房地产市场止跌回稳的工作依然在第一位。会议提出要把存量政策和增量政策坚决落实到位。现在来看，2025年要夯实止跌回稳的基础，关键是前期部署的政策要落地。首先就是严控增量要尽快落地，要根据库存周期是否超出警戒线（比如超过18个月）减少或暂停供地、调节开工节奏；其次是盘活存量土地和房源，用好专项债、专项借款和再贷款等工具，提前储备好项目，加快收购低效闲置土地和房屋。

　　然后就是提高质量。现在，“好房子”建设的技术指标和导则都有了，各地都在探索实施本地的“好房子”，也有很多“好房子”的明星项目。接下来，关键是“好房子”如何能在各地推广落实，建设功能好、用材好、居住体验好、社区服务好的好房子，且能支付得起。除硬性的技术指标外，各地应在土地、金融、规划报建、可支付性等方面加大扶持。

　　对于2025年工作，会议还重点阐述了构建发展新模式。真正止跌回稳和行业可持续发展，需转向新模式这个系统工程的构建。首先是完善供应体系，主要是加快发展保障性住房。

　　一方面，“市场+保障”的住房体系建设是新模式的核心。当前，迫切需要关注经济调整新形势下住房困难人群的增加，并将保障房筹建与该类需求结合起来。推动建立“人房地钱”要素联动新机制，目的是摸清人口和住房底数，厘清未来住房需求的体量、类型和分布，然后决定住房和土地供应渠道和模式，做到匹配需求。因此，未来商品房和保障房都要以需定供。

　　有力有序推行现房销售，优化预售资金监管，意味着未来应该是预售和现售并存的开发时代。地方政府和开发商规划和供地时，既可选择预售，也可以选择现售模式。选择前者，就要规范预售资金监管，确保项目顺利交付的基础上，满足房企资金需求。不过，政策会大力支持现房销售模式，以提高建设品质、杜绝可能存在的风险。当然，房企也要做好市场需求调研，从而使得现房开发和销售模式不仅满足市场的需求，开发商也有合理的溢价。

　　总之，2024年商品房出现了企稳的迹象，2025年则是止跌回稳的关键时期。政策基调上，既要稳定商品房市场，解决短期的问题，也要积极探索新模式，提振市场对未来的信心，这或将是房地产持续调整三年以后能稳定的基本策略。