日前，记者从业内了解到，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》。

　　《通知》自印发之日起试行一年，要求辖内各信托公司和相关政府部门推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务，保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整，切实保护信托当事人的合法权益。

　　业内人士表示，此《通知》是信托财产登记试点落地的第一个具备较强操作性的文件，之前信托财产登记制度在不动产方面是缺失的。但实践中，将不动产装进信托仍面临税费、人才等多方面的难题。

不动产信托登记取得新进展

　　不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。

　　2022年10月，《杭州市民政局等五部门关于做好不动产慈善信托工作的通知》发布，明确了不动产慈善信托、不动产慈善信托财产登记的定义，以及不动产慈善信托备案和办理不动产登记的相关流程、要求、办理材料等内容。而后，全国首单全流程规范化不动产登记的慈善信托落地杭州。此后，各地都在筹划探索以不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记及相关配套机制建设，但进度缓慢。

　　业内人士表示，此次《通知》发布意味着北京市不动产信托登记取得新进展。《通知》所称的不动产信托财产登记，是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

　　委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，信托财产登记适用本通知。

　　此外，《通知》明确了办理流程。第一步，办理信托产品预登记。不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。

　　第二步，签订信托文件。委托人与信托机构共同签订信托文件。信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。

　　第三步，办理信托财产登记。委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件、中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX。”

仍有堵点尚待打破

　　“《通知》的亮点在于明确对不动产类信托财产的确权公示，通过信托财产登记及公示，简化权属转移环节、降低交易成本等，赋予信托财产的独立性，进而实现风险隔离的效果。”上海金融与发展实验室主任曾刚表示。

　　用益信托研究员喻智向记者表示，这是信托财产登记试点落地的第一个具备较强操作性的文件，之前信托财产登记制度在不动产方面是缺失的。“不动产信托财产登记对促进资产服务信托及公益/慈善信托有明显的支持作用，既可以拓展相关信托业务的受托财产范围、简化操作环节、减少信托设立成本；又可以在一定程度上拓展信托的业务场景，如不动产家族信托等。”

　　多位业内人士表示，实践中，不动产装进信托面临税费问题。喻智表示，不动产信托财产登记的主要难点在于：一是登记部门确认非交易性质的权属转移并公示，赋予信托财产独立性并实现风险隔离；二是如何与税务机构部门沟通，通过税费优惠或减免降低信托设立成本。

　　喻智表示，此次《通知》明确不动产登记部门可以登记确权并进行公示。此外，《通知》显示，委托人与信托机构需要向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件、中信登出具的证明文件，办理不动产转移登记。“但这是否意味委托人不需要缴纳个人所得税等，并未明确。”某信托公司家族办公室总经理向记者表示。

　　“在将不动产装进信托的过程中，不动产需从委托人名下过户到信托名下。过户环节的税费以及信托公司代表信托项目持有房产的房产税问题，其实是客户最关心的。税费问题需要全盘考虑，涉及税收、不动产等多方面，需要各方面要素统一协调和配合。”前述信托公司家族办公室总经理表示，将不动产装进信托，需要搭建复杂的信托框架和交易结构，这方面的人才缺乏。

　　华宝证券分析师张青表示，基于当前信托税收政策尚未完全明确，针对存续周期超长的家族信托，特别是股权和不动产家族信托，信托财产拨入、存续、分配及终止等各环节均涉及税务事项，从高净值委托人视角看，了解前述信托各环节税务事项如何处理至关重要。而对信托公司来说，在家族信托全周期各环节，均应站在客户视角对所有节点可能涉及的税务事项进行全面规划，包括信托财产登记、非交易性过户制度研究等。