近日，记者获悉，国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会联合发布《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》（以下简称《通知》）。

　　《通知》表示，为落实国务院《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》相关要求，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务，保障不动产信托财产登记的规范、准确完整，切实保护信托当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国信托法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，对适用范围、办理流程及信托财产处置相关要求进行明确。

　　本次北京率先实行不动产信托财产登记办法，是筹谋已久之举。2023年11月，国务院发布了《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》的批复，文件指出，在金融服务领域，在风险可控的前提下，探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制。

　　清华大学法学院金融与法律研究中心研究员、中伦柏荣战略慈善与财富传承团队首席架构师杨祥博士向21世纪经济报道记者表示，《通知》的出台是我国探索建立信托财产登记制度的重大创新与探索，将极大地激活不动产信托的发展。未来，随着北京的试点在全国的推行，不动产信托一定会迎来发展的春天。此外，受制于信托财产登记制度不完善的股权信托也同样将迎来发展的重大机遇。

　　中国政法大学商法学研究所赵廉慧教授也在接受21世纪经济报道记者采访时表示，虽然这个通知全文不到1000字，但足以解决不动产信托财产登记的大多数问题，的确是破冰之举。

　　不动产信托财产登记制度细则明确

　　《通知》明确，不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。

　　《通知》表示，不动产信托财产登记是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。同时，委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。

　　《通知》对办理流程进行明确。首先要办理信托产品预登记，不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。

　　其次，签订信托文件。《通知》要求，委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。

　　第三步，办理信托财产登记。委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX。”

　　赵廉慧指出，需要注意的是，《通知》仅将取得“契税完税（或减免税）凭证”作为信托财产登记的重要条件之一。尽管税务部门还未明确具体税费，但《通知》此举和信托登记为“非交易过户”的理念相符，可以预期，未来设立相关信托的税收负担将大大减轻。

　　此外，《通知》还对信托财产处置进行相关要求，不动产信托财产处置按照信托文件约定实施。因人民法院仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。

　　杨祥表示，《信托法》颁布实施已经二十多年，信托财产登记制度迟迟没有落地，导致不动产、股权以及其他特殊类型的财产置入信托面临巨大的障碍。特别是不动产信托，由于不动产权属的移转是以办理不动产登记为前提，是否办理信托财产登记将直接决定不动产信托是否生效。在信托财产登记制度缺乏的背景下，民众没法直接将房产转让给信托公司，成立不动产信托。

　　杨祥指出，中国老百姓最主要的财产正是房产。同时，中国又进入了史无前例的传承窗口期，未来30年将有超过100万亿元的资产将传承给下一代。与传统的法律工具，如遗嘱、法定继承、生前赠与等方式相比，信托具有灵活性、独立性与稳定性等诸多优势，能够确保财富按照委托人的意愿，精准传承给下一代，并防范可能发生的家庭纷争、子女挥霍、财产外泄等风险。

　　不动产信托登记难题仍存

　　不动产信托登记缺位问题，是困扰信托业的一个核心问题。

　　我国对于不动产信托财产登记制度虽有探索，但进展缓慢。2022年10月，《杭州市民政局等五部门关于做好不动产慈善信托工作的通知》正式发布，明确了不动产慈善信托、不动产慈善信托财产登记的定义，以及不动产慈善信托备案和办理不动产登记的相关流程、要求、办理材料等内容，是全国第一个不动产慈善信托财产登记文件。

　　遗憾的是，此后并未见更多关于不动产信托财产登记办法的出台。

　　虽然《通知》出台被业内人士视为信托财产登记制度的重大突破，但杨祥表示，不动产信托跨越式发展还须解决几个问题。

　　他表示，目前，《通知》规定的登记方式是，由不动产登记机构在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX”，这是不够的。

　　他分析，不动产装入信托后，仍然有商事交易的需求，仍然需要处理与外部第三人的关系。现有的标注，仅提示第三人，该房产系由信托公司作为信托财产来持有，但究竟谁是这个房产的委托人、谁是受益人，以及信托文件是否对信托公司的处置权限有所限制，目前还看不出来。

　　“不动产信托属于哪一个类型？是资产管理信托还是资产服务信托？如果是资产服务信托，又属于哪一个业务品类？”因此，杨祥认为，《通知》或尚未解决不动产信托的归类问题。

　　据了解，2023年6月1日起实施的《信托业务三分类通知》，将信托机构开展的信托业务进行了明确的划分，包括资产管理信托、资产服务信托以及公益慈善信托，并进一步划分为25个品类。其中，资产服务信托按照服务内容和特点分为财富管理服务信托、行政管理服务信托、资产证券化服务信托、风险处置服务信托和新型资产服务信托五类、共19个业务品种。

　　此外，不动产装入信托还面临税负问题。杨祥指出，《通知》明确规定，不动产登记部门在办理信托财产登记之前，需要审核申请人提交的“契税完税（或减免税）凭证”。但《通知》并没有提其他的缴税凭证，是否意味着委托人不需要缴纳个人所得税等。

　　此前我国就有不动产信托的实操落地。一种比较常见的方式就是，设立股权信托的架构，通过SPV企业来购置委托人持有的不动产，从而将房产装入到信托之中。

　　杨祥表示，信托公司直接持有不动产会面临很多的问题，比如，需要作为不动产所有人进行不动产的管理，缴纳各种费用（物业费、供暖费、税费等）。在发生纠纷时，需要以不动产所有人的身份去应诉等。因此，通过SPV企业来购置委托人持有的不动产比信托公司直接持有不动产更优。

　　此外，赵廉慧进一步提出，本次《通知》中适用范围尚未提及非营业信托，在信托形式中没有考虑遗嘱信托的情形，这些都有待在未来的实践中进一步完善。