近日，随着广州市正式发布《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，广州成为首个发布相关办法的一线城市，构建房地产发展新模式的实践又迈出了一步。从2021年中央经济工作会议提出探索新的发展模式到如今，“房地产发展新模式”已提了4年，各地已经有了不少积极的探索和案例，新模式也正在影响市场的供求格局以及行业的发展方向。预计在2025年，随着住房、土地、金融、财税等基础性制度进一步完善，新模式的发展路径和影响将进一步显现。
对于房地产发展的新模式，作为购房者最先感受到的是市场供应格局和产品的变化。
构建房地产发展新模式将在三方面发力
近日，中央经济工作会议提出，推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。
日前，住房和城乡建设部副部长董建国在国经中心主办的“2024—2025中国经济年会”上表示，构建房地产发展新模式将重点在三个方面发力。
首先，在高质量发展上发力。行业层面是推动房地产业从高速增长转向高质量发展，实现质的有效提升和结构的合理优化。企业层面是引导房地产企业从追求规模扩张转为专注项目品质，有序形成以项目为核心的开发经营模式。产品层面是从解决“有没有”转向“好不好”，下大力气建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，更好满足人民群众高品质居住需求。
第二，在协调发展上发力。一是房地产发展要与城市发展相协调，城市政府要科学编制“十五五”住房发展规划和年度计划，建立实施好“人、房、地、钱”要素联动机制，以人定房，以房定地，以房定钱。二是市场和保障两个体系要协调，加快完善住房供应体系，保障城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善性住房需求。三是租与购要协调，支持住房租赁市场规范发展，形成租购并举的合理格局。
第三，在安全发展上发力。一是优化绿色资金监管，防范出现新的交付风险。二是引导房地产企业完善内部治理结构，强化项目公司独立法人地位，提高项目开发体系落地的房地产企业规范经营，稳健发展。三是建立房屋全生命周期安全管理制度，及时发现解决存量房屋的安全隐患问题，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。
易居研究院相关负责人表示，从近几年中央经济工作会议上的相关用词表述看，对于房地产发展新模式的定位更加精准、路径更加清晰、方向更加明确。这也就意味着，每一年都有丰富的理论成果和创新模式。
新模式正改变市场产品供求格局
对于房地产发展的新模式，作为购房者最先感受到的是市场供应格局和产品的变化。目前，全国各地已经有一些积极探索，即形成了具有示范性和标杆性的房地产发展新模式案例。比较典型的就是，各地已经在深入落实好房子建设的“安全、舒适、绿色、智慧”理念上，持续优化好房子建设。从2024年四季度各地的购地市场来看，很多房企已经积极在探索建设第四代住宅项目，如增加架空层、拓宽阳台等建设。持续做好高品质住房建设，是房地产发展新模式推进的具体案例，也是2025年房企转型发展需要把握的方向。
以广州来看，除了好房子的建设，在建设市场和保障两个体系方面也迈出了新的步伐。根据广州配售型保障性住房管理办法，新建配售型保障性住房项目单套建筑面积原则上不超过90平方米，以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主，价格结合同地段普通商品住房市场价格的一定比例确定。一个家庭只能拥有一套配售型保障性住房，不得变更为商品住房上市交易。
配售型保障性住房建设筹集方式一共有五个：一是划拨用地集中新建；二是结合实际在商品住房、城中村改造、城市更新等项目中配建；三是存量房转化，符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房；四是企事业单位可以利用自有存量建设用地与建设运营机构合作建设配售型保障性住房；五是市政府明确的其他筹建方式。
11月18日，广州安居集团就已发布公告，将收购已建成的存量商品房用作保障房，要求面积在90平方米以下，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。
显然，不论是土地供应还是市场新产品供应，都在新模式的作用下发生改变。
很多房企积极探索建设品质住宅项目。
如何把握新模式对置业趋势的影响？
那么如何把握住房地产发展新模式对置业趋势的影响？明源不动产研究院院长黄乐表示，目前在房地产行业整个大转型的背景下，房地产行业正从原来的房地产开发、市场销售，即产销逻辑，转向存量的资产管理逻辑。新发展模式显得格外重要。
对于行业来说，要由过去的高周转、高杠杆、高负债旧三高模式，转变成现在的高质量、高品质、高效应新三高模式。用地的多元化以及随着“市场+保障”双规制逐渐形成，保障房和高品质商品房将是未来的趋势。
随着行业发展逐步成熟及专业细分深化，城市发展及相关不动产的市场逻辑正从以增量为主的重资产开发模式，向以存量为主的“轻重分离”资管模式转变。对于房地产企业而言，黄乐表示，在存量时代，企业需主动调整策略，一方面，从传统的规模扩张思维转向精细化管理与价值创造；另一方面，积极探索新路径，寻找突破口，以实现可持续健康发展。未来企业应更加注重优化城市功能、提升居民生活质量以及促进产业协同发展。在此基础上，逐步形成自身独特的核心竞争力，最终实现从传统地产向综合性不动产的战略转型。
