“我国零售业市场规模大、经营主体多，存在发展不平衡、优质供给不足、‘内卷式’竞争等问题，亟待优化调整。”日前，商务部等7部门联合印发《零售业创新提升工程实施方案》（简称“《方案》”），并且提到，聚焦百货店、购物中心、超市、社区商业中心等零售商业设施改造提升和创新转型，并对百货店、购物中心提出融合型商业、时尚型商业、策展型商业、主题型商业、社区型商业等转型方向。

　　业内人士认为，放眼商业市场，多元化的供给将会是下一轮浪潮。前期所有的投资、交易都更加关注购物中心这一赛道，但是伴随国家新政，未来城市核心区域的老旧百货、超市、社区商业等垂直细分赛道，以及曾经回报率较低的物业将会迎来新一轮发展机遇。

　　商业存量改造成为提振消费主力军

　　从目前来看，我国零售业整体业态模式创新活跃，电子商务、即时零售、网订店取（送）、自动售货等新模式加速成长。不过，12月16日，商务部流通发展司负责人就《方案》进行解读时也表示，我国零售业也存在业态发展不平衡、部分设施运营低效、经营承压及优质供给不足等问题。当前，众多零售企业正在积极创新转型，行业处于变革关键期，亟待加强行业指导和政策支持。

　　从供应来看，据中指研究院数据显示，截至2024年5月，全国3万平方米以上已开业购物中心总数约6400个（约5.6亿平方米），其中五大城市群占比约60%。以2023年末城镇常住人口计算，我国城镇人均购物中心面积约0.6平方米，整体增量开发空间已较小。

　　由此，商业存量改造成为提振消费的主力军。此次零售业创新提升工程将通过每年确定一批零售业创新提升试点城市，完成一批存量零售商业设施改造，推广一批经验成熟的典型案例。力争到2029年，初步形成供给丰富、布局均衡、渠道多元、服务优质、智慧便捷、绿色低碳的现代零售体系。

　　值得关注的是，《方案》部署五个方面的工作任务，包括推动场景化改造、推动品质化供给、推动数字化赋能、推动多元化创新、推动供应链提升。

　　在场景化改造上，包括发展首发经济，引入全球知名品牌，支持首店、首展、首秀，培育“年轻力”“她经济”“文艺范”等。同时，创新演艺、展览、文化、动漫等多元体验场景，丰富消费内容。而在推动多元化创新上则是鼓励业态融合，“大而强”“小而美”“专而精”与“一店多能”模式百花齐放。

　　戴德梁行北区商业部主管孟祎表示，放眼商业市场，多元化的供给将会是下一轮浪潮。前期所有的投资、交易都更加关注购物中心这一赛道，但是伴随国家新政，未来城市核心区域的老旧百货、超市、社区商业等垂直细分赛道，曾经回报率较低的物业将会迎来新一轮发展机遇。

　　在孟祎看来，商业将回归“真需求”，即以人为本。人口基数及人群高品质配套、服务需求都将被看到、被满足。比如围绕银发经济、医疗康养、多年龄层素质教育、文商旅体展演类的商业体都将迎来机遇发展。

　　西单商场是“一店一策”改造首批项目

　　零售业创新提升工程采取硬设施与软环境并重的原则。对此，商务部流通发展司负责人表示，《方案》顺应零售业发展规律和趋势，坚持问题导向，围绕存量商业设施改造提升，对商业风貌塑造、建筑结构加固、内部设计装修、设施设备配置提出具体更新方向和“一店一策”原则要求，打造温馨舒适的消费新场景。

　　据孟祎介绍，西单商场是北京老百货“一店一策”的首批项目，戴德梁行也参与到前期改造策划定位的工作之中。北京西单商场将于2024年12月31日营业终止后停业，全面启动更新改建升级工程。

　　作为北京商业的重要地标，西单商场诞生于20世纪30年代，曾带动了西单大街乃至首都商业的兴旺发达，多次获得北京市大型百货店年销售额第一的辉煌成绩。虽然这里承载着无数老北京人的回忆和情感，但是传统的商场模式已经不能完全满足现代消费者的多元化需求。

　　据王府井集团此前透露，西单商场更新项目面积约6.5万平方米，将在“西单商场”老字号招牌基础上进行创新，定位为“都市新生活引力场”，将围绕品质生活、运动健康等主线，打造综合性商业服务中心。

　　在孟祎看来，商业项目的改造，与商圈整体发展密不可分。西单商圈作为北京传统核心商圈，历经了繁荣与变迁，现在的调改更应紧紧抓住商圈核心消费人群，明确客群定位，从而去激活商圈及项目活力。

　　对于北京核心项目更新，“要深刻分析商圈客群客质，统筹制定竞合策略。在首店首发经济强势引导下，更加关注自身可以挖掘的资源与品牌，而不是单纯迷恋城市首店。”孟祎表示，在商业模式的创新上，百货/购物中心都是历经历史检验的商业模式，没有孰优孰劣，更应灵活定制合作模式，共创最为适合市场的商业模式。此外，更要关注项目资本市场价值，以资产价值提升的角度搭建运营架构。

　　业内：紧跟“多巴胺消费”“微度假”等趋势

　　除了增强操作性之外，《方案》还从加大金融支持、优化经营环境等四个方面进行保障。比如，鼓励金融机构支持零门店设备、物流设备、节能降碳设备更新和数字化转型。支持金融机构和社会资本通过实质性重组、优惠贷款等多种方式盘活商业设施。推荐符合条件的百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。今后，各地还将探索在项目规划、改造审批、土地用途变更、投资融资等方面依法给予盘活便利。

　　商务部流通发展司负责人还强调，鼓励和支持国资、民营、外资等各类经营主体盘活零售商业设施，发挥运营主体作用，鼓励运营商发挥专业优势，积极参与招商。

　　未来零售业创新提升的方向是业内关注重点，对此，孟祎表示，首先要拥抱创新，摒弃传统设计、探索新理念，创造更具吸引力和活力的体验。同时要进行科技赋能，利用科技手段提升顾客体验、优化运营效率、挖掘数据价值。此外，要把握新兴趋势，紧跟“多巴胺消费”“微度假”等新兴零售趋势；融合文旅/演艺空间，将文化与艺术空间纳入商业，以吸引顾客并创造更有活力的环境。

　　在中指研究院分析人士看来，未来商业运营企业要持续发力“数字化转型”，创新商业模式，实现转型升级。尤其是数字化转型有助于商业地产企业降本增效、以数据辅助决策，同时增强客户体验、拓展新商业模式，进而提升企业核心竞争力。