产业园区是支持我国现代产业体系建设、加快发展新质生产力的重要载体。同时，产业园区资产存量价值巨大，是我国REITs市场最为重要的板块之一。
日前，中国证券报记者实地走访华安张江产业园REIT底层资产，该REIT是国内“首发+扩募”双首批基础设施公募REITs之一，上市公司张江高科为该REIT原始权益人的主要投资方。
“产业园区行业正在从粗放式的高速开发增量时代迈入精细化的高质管理存量时代。产业园区REITs的收益来源于产权类基础设施产生的租金及运营管理收入，现金来源较为可靠稳定。”张江高科副总经理赵海生表示。
支持战略新兴产业加速发展
目前，华安张江产业园REIT持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。记者在现场看到，两个资产位于张江科学城核心位置上海集成电路设计产业园内，园内集成电路产业范围浓厚，甚至还专门设有上海集成电路产业展厅。
归功于上海和张江科学城的政策红利，张江发展集成电路20余年，已成为国内产业链最完整、技术水平最先进、自主创新能力最强的区域。全球芯片设计10强中有7家在张江科学城设立了区域总部、研发中心。2023年，张江集成电路产业规模达到2192亿元，占全国产业比重18%，占上海67%，汇聚了近700家集成电路企业。
披露数据显示，截至2024年9月末，张江光大园和张润大厦两个项目的整体签约率为92.05%，出租率为85.20%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积）。签约租赁业态分布主要为集成电路、TMT（含在线新经济）、金融科技、先进制造业、产业服务配套、医疗及生命科学，其中集成电路占比超四成。
“这与上海在战略新兴产业方面大力投入的举措同频共振，未来产业园区的工作重点就是围绕着产业发展。”赵海生称：“以张江高科为例，我们正在从传统的产业园区开发企业向科技产业投资控股集团转型发展。我认为产业园区行业未来的发展潜力来源于更加精细化的园区管理与服务，更重要的还要深入到产业中去，积极地引领产业生态。”
实际上，近年来，国家和各地方持续出台相关重要政策，支持战略新兴产业加速发展，促进我国产业园行业转型升级。多只产业园区REITs表示，将充分利用好政策红利，发挥其在促进产业聚集、推动区域经济发展等方面的重要作用，为投资者创造更多的价值。
多措并举提高出租率
今年以来，产业园区的新增供应量较大，在激烈市场环境下，产业园区竞争压力日趋加大。据观点指数统计，前三季度北京、上海、深圳的产业园区市场租金下降明显。在此背景下，为应对市场竞争，吸引租户，多只产业园区REITs采取灵活的价格竞争策略，实现经营业绩最大化。
“租金很重要，但同样重要的维度还有很多，例如产业氛围，企业来到产业园区能不能找到合作伙伴、人才和供应链上下游。”赵海生说，张江高科正在积极通过构建产业联盟、加强产学研合作、建设公共产业服务平台等多样化举措加强产业生态建设。
与此同时，提质增效和精细管理运营成为产业园区提升资产价值和收益水平的重要抓手。在运营方面，华安张江产业园REIT去年经历了大租户退租、出租率下降等挑战。
对于一些无法预料的租户调整情况，赵海生表示，从华安张江产业园REIT的经验来说，运营团队一方面通过打造产业集群效应增加租户黏性，进而从根源上解决空置率问题；另一方面对于底层资产内租户的租期进行合理的分配，分散了原租户的集中度和到期时间，提前避免再次出现单一租户退租导致出租率大幅下降事件的发生，使底层资产的运营更贴合REITs的投资要求。
具体到外部管理机构相关工作，中金湖北科投光谷REIT相关负责人称，其外部管理机构设置招商服务部专项负责基础设施项目招商安排，并已与政府招商部门、行业协会、园区办及第三方中介代理机构建立良好的沟通渠道，有利于持续拓展潜在租户储备，保障基础设施项目招商运营水平。
扩募为市场发展注入强劲动能
自首批REITs产品推出以来，REITs市场已经成效初显，而扩募作为REITs最具特色的发展途径之一，正引领着市场向更深层次、更宽领域迈进。
华安张江产业园REIT是首批REITs扩募项目之一。该REIT通过扩募提升了底层资产的运营效率和竞争力，进而有效推动区域经济的转型升级。扩募完成后，华安张江产业园REIT2023年实际现金分派率较2022年有所提升。此外，截至2024年三季度末，张江扩募项目张润大厦已从重要租户变动的影响恢复过来，目前出租率超90%，较去年同期显著提升。
“产业园区REITs可以通过扩募不断纳入同质优质资产。在产品设计上分散客户需求的同时形成产业集群优势，进一步增强客户黏性，吸引更多产业租户入驻，也实现资产的规模效应和运营协同效应。”赵海生向记者表示。
东吴苏园产业REIT相关负责人认为，扩募机制使得REITs市场更加市场化，形成了对权益融资和债务融资的有效补充，有效支撑了基础设施实体经济的高质量、可持续的发展，东吴基金将加强对存量资产的跟踪及服务，有效挖掘优质储备资产，为东吴苏园项目扩募工作做好前期准备。
