财中社12月12日电万联证券发布房地产行业投资策略报告称，9月政治局会议首次提出推动房地产行业“止跌回稳”，12月政治局会议更明确指出“稳楼市”，均体现了政策端对促进房地产行业止跌回稳的坚定态度与决心。9月政治局会议+多场国新办新闻发布会后，多项政策相继推出，高能级城市纷纷响应，房地产市场初现止跌迹象。认为房地产行业的止跌回稳不仅仅需要行业自身的政策支持，更需要宏观经济政策的全面助力，以改善购房者预期。
展望2025年，认为政策端将延续宽松，12月政治局会议明确提出实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策、加强超常规逆周期调节，预计2025年货币政策以及财政政策空间将进一步打开，居民对未来收入预期将得到改善。房地产行业方面，预计关于收储、城中村改造、高能级城市需求限制政策、房企融资支持性政策等均有望进一步优化，助力行业止跌回稳。需求端，从居民资产配置角度来看，当前股市回暖有望提升居民财富效应，叠加租金收益率持续抬升、房贷利率等购房成本下降，购房吸引力抬升，随着居民财富提升，资产配置或向房产转移。从市场总需求角度来看，认为“新房+二手房”成交量将保持平稳，从结构上来看，受供给约束新房市场在2025年预计仍将小幅下滑，二手房成交占比仍保持抬升趋势。投资端，预计在严控土地供应等政策的推动下土地市场将呈现提质降量的趋势，新开工以及竣工端仍将呈现下滑态势，投资端受土地市场以及施工端影响预计在2025年仍下滑，但下滑幅度预计将有所收窄。
“新房+二手房”成交总量预计保持相对稳定。打破不稳定预期是行业止跌回稳的关键，9月底以来在一揽子支持性政策释放后，抑制购房需求释放的核心因素正发生积极变化，居民预期有所修复，10月份房地产行业销售下滑幅度显著收窄。高能级核心城市房价初现止跌，仍需持续关注后续走势。从居民资产配置角度来看，2024年以来房价下行压力加大，居民资产收缩，存款利率下调，存量房贷利率调整政策出台前存量房贷利率处于高位，提前偿债诉求较强，整体表现为存款和商品房销售两者均同时下降，9月底在一揽子政策推出后，市场预期改善，存量房贷利率下调抑制居民提前还贷意愿，股市大幅上行，居民资产负债表有望得到一定修复，进而带动楼市修复。同时，购房成本持续下降以及租金收益率持续抬升提升楼市吸引力，有望进一步助力房地产行业筑底，我们测算结果显示预计新房+二手房成交需求总量保持相对稳定。
