华夏时报记者梁宝欣广州报道

　　随着全球经济的持续发展与全球价值链的重构，产业园区作为区域经济的重要载体，其地位与作用日益凸显。2024年，产业园区更加注重产业提质升级、数字化转型、绿色生态、创新招商、强化服务、产业集聚、区域合作及人才培养。如今，产业园区作为推动产业集聚、促进经济转型升级的重要载体，正逐步从传统的粗放型发展模式向精细化、智能化、绿色化方向转变，以适应新时代的发展需求。

　　11月28日，以“增长：创造新动力”为主题的2024观点产业年会在广州举行。上海张江高科技园区开发股份有限公司原总经理、观点产业研究院顾问葛培健在接受《华夏时报》记者采访时表示，今年产业园区出现了双降现象，一个是整体出租率下降，另一个是租赁单价下降。不过，因为产业园区是培育和打造新质生产力的主阵地、主战场、主引擎，其提供空间载体，经过一年的发展，修复非常快。

　　另外，葛培健还在主旨演讲中指出，新一轮改革风起，产业园区的发展将会迎来新的转折点，而新一轮改革主要“新”在五个方面。一是赋予新的战略使命的主阵地，二是培育产业集群的主战场，三是推进科技创新体系建设的主引擎，四是探索对外开放新高地的试验田，五是推进区域战略协同发展的增长极。

　　产业地产供求关系发生很大的变化

　　据观点指数统计，前三季度北京、上海、深圳的产业园区市场租金下降明显，其中北京区域的租金报价从一季度的155.8元/平方米·月下降至三季度的150.8元/平方米·月，降幅达3.21%。与此同时北京、上海的空置率表现却“不尽如人意”，依然保持持续攀升或维持稳定的趋势。

图源：《卓越指数·2024产业园区暨基础设施投资发展报告》

　　相对而言，深圳由于产业园市场第三季度并未录得新增供应入市，整体市场空置率明显改善，环比下降2.7个百分点至13.2%。

　　据世邦魏理仕，市场平均租金环比下0.7%至每月每平方米89.8元。厂房子市场受个别项目的价格调整影响，租金环比下降0.8%至每月每平方米45.1元。研发办公子市场则因个别项目退租影响，租金微跌0.2%至每月每平方米72.1元。而工业办公楼市场中，业主以价换量的模式持续，令平均租金环比下降1.2%至每月每平方米138.6元。

　　观点指数认为，不断下调的租金并未如期带来下降的空置率，后者依然保持平缓上升的趋势。

　　木棉中国创始人、董事长闵杰在观点产业年会上指出：“产业园的增量需求在减少，供应量又在增加，供求关系发生很大的变化。还有就是客户违约率很高，虽然大家目前都在以价换量稳住了违约率，但终究是不可持续的。”

　　招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元也提到，产业园退租潮有三个表现，一是大客户没到期提前退租，二是到期了但集中退租，以及没到期但大客户提前缩租。齐子元认为，退租潮来的时候，产业中的变和不变，其实是在探求退租潮表层和深层次的原因。

　　齐子元指出，从现象之变来看，变化主要体现在四个方面。第一个是政府亲自下场；第二个是产业用地供给增大，工业用地成交出现明显下滑趋势；第三个是市场供过于求，产业园区处在消耗存量的阶段；第四个是运营模式从物业运营向产业运营方向转变，以产业运营为核心的新型运营模式开始形成竞争优势。

　　在齐子元看来，退租潮深层次的原因，第一是在传统空间租赁之外，市场还要求我们做好产业发展的时间合伙。第二是时代要求产业园既要有自身高质量发展，同时又要助推新质生产力建设。第三是政策引导更多资本参与实体产业发展，引导园区运营商回归产业本质。第四是新型产业体系对产业园区提出要求，价值链上游的引领性科技和价值链下游的高端服务业成为香饽饽。

　　“现象之变，从供给端过剩、需求端不足、运营端要谋求穿行。需求之变是市场需要、时代要求、政策导向和产业需求发生了很大的改变。”齐子元说道。

　　中集产城园区运营公司（广州）总经理李冰然还提到，旧园区现在面临最大的问题是海量新园区供应带来的客户流失，就算采取以价换量也未必能够抵挡得了这些海量空间带来的冲击浪潮。

　　“供需不平衡的情况会在未来几年改善”

　　存量时代到来，产业园区需求接近饱和，供应却持续上新，供需失衡之下，园区同质化现象加剧，空置率与回报情况成为产业园区运营面临的主要挑战。观点指数认为，除了以减少新增供应这种方式来降低空置率外，也可从园区招商入手，通过打造产业集群效应增加租户粘性，进而从根源上解决空置率问题。

　　顺丰房托执行董事及行政总裁翟廸强认为中国的经济发展目前处于调整期，现在增长减慢的情况是正常的。但在电商持续发展、物流地产、产业园区需求慢慢增加的情况下，供需不平衡的情况会在未来几年改善。

　　第一太平戴维斯广州投资及资本市场部产业及物流地产部高级助理董事、负责人张明杰表示，“未来的跨境电商在整个大的格局之下，可能因为某些贸易的因素有些迟缓，在细分领域的专业化发展上越来越多元。我们也可以预测，未来的物流仓储里面不仅只有一个客户，而是多个客户。产业的维度或许也会更丰富，不仅是工业品，我们还能看到生活方式的出海。”

　　润城新产业副总经理肖琴则提倡向跨境电商学习打造柔性供应链：用招商前置掌握客户的需求，打造高性价比的产品。不同的行业门类对产品有着不同的要求，根据所处的不同城市区位，包括客户的类型，它有不同形态的组成。

　　肖琴还表示，产业园存量要根据市场的情况，强调有机的更新，根据需求进行改造。在增量部分，要从三方面入手。一是招商，产业园一定要前置招商；二是产品，要分品类进行产品打造；三是配套，不同园区的配套需求不同。“真正要做好增量，一定要充分从客户的角度出发去做配套。”

　　IWG集团中国区总裁胡懋看到了产业制造、物流、仓储，以及研发之外，产业园运营的另一个重要环节—楼宇经济。他认为办公楼宇经济是产业园区发展的重要引擎，它推动产业园区的经济发展成为重要的组成部分，对于产业园区的资产增值具有很大的作用。

　　“对于产业园区来讲，混合办公是需要抓住的变化趋势。要把灵活办公作为楼宇经济进行改革、发展调整的策略，共享办公的模式也应该为更多业主所采用。”胡懋表示。

　　李冰然则更侧重从旧园区面临的挑战进行解题，认为扎根发展的企业是成熟园区最宝贵的资源。“成熟园区在市场上能打的牌不多，我们更应该重视园区已有的优势、资源。园区里面不管什么逻辑招过来的企业在这里扎根、发展，一定有它存在的逻辑，一定要重视这里面发展的企业，这是老旧园区面向下一步发展的时候，最宝贵的资源和底子。”