作者：兴业银行公司独立董事张学文
今年年初，住建部、金融监管总局等部委联合发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号，以下简称《通知》）。《通知》发布以来，各商业银行认真贯彻、积极响应相关政策，房地产融资快速增长，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元，房地产市场逐步呈现企稳回升态势，政策效果初步显现。
然而，化解多年累积的房地产风险是一个长期过程，协调机制亦需持续推进。参与各方，特别是商业银行能否持续发挥积极性、主动性，是打好保交房攻坚战的关键。因此，提升商业银行的认识十分重要。笔者认为，商业银行贯彻房地产融资协调机制，既是落实金融的政治性、人民性要求，也符合商业银行自身发展的要求。
一、房地产融资协调机制的政策设计符合商业银行市场化、法治化的发展原则
《通知》的发布，标志着我国房地产融资协调机制的正式建立。该机制旨在通过政府引导、市场运作的方式，促进房地产融资的合理增长，推动房地产开发融资方式转变，化解房地产存量风险，打赢商品住房项目保交房攻坚战。协调机制短期有助于解决房企资金短缺问题，中期有助于保护购房者权益，长期有助于稳定房地产市场。同时，近期中国人民银行、金融监管总局、住建部等部委相继出台支持房地产发展的一揽子重磅政策，特别是“四个取消”“四个降低”“两个增加”等政策组合拳的发布，进一步降低了购房门槛和购房成本。这是顺应房地产市场供求关系发生重大转变而作出的重要调整，对房地产市场探底回升起到了重要作用。
上述系列政策着力解决群众身边急难愁盼的问题，有利于有序推进保交房工作，保障老百姓顺利住进新房；同时，相关政策设计也贯彻了商业银行市场化、法治化的发展原则，符合商业银行自身利益。商业银行可以按照市场化、法治化原则，评估项目融资需求，独立评审、自主决策，从实质上有效化解风险，充分保障和兼顾各方权益。
二、房地产行业与商业银行休戚与共，救房地产就是救自己
房地产行业作为国民经济的重要支柱，与商业银行的关系密切。中国人民银行金融机构贷款投向统计报告显示，截至2024年半年末，人民币房地产贷款余额53.1万亿元，占金融机构人民币各项贷款比重超过20%，且房地产上下游相关产业众多，实际影响更甚。在此基础上，由于房地产相关贷款大部分为抵押贷款，各商业银行的贷款抵押物中，房地产占了相当大的比重。如果房地产市场持续下行，抵押物价值缩水，将导致银行业面临更大风险。因此，房地产行业的稳定发展对商业银行的资产质量、盈利能力以及可持续发展都具有重要影响。当前的房地产风险若无法得到妥善化解，将可能引发商业银行的系统性风险。
房地产融资协调机制作为推动房地产开发融资方式转变的重要手段，强调以项目为中心、资金跟着项目走，强化项目与房地产企业的风险隔离、预售资金监管以及项目资金的专款专用，有利于保障银行信贷的本息安全，促进房地产市场健康发展。商业银行积极参与房地产融资协调机制，不仅是响应国家政策号召，更是维护自身利益的必然选择。通过参与协调机制，商业银行一是可以更好地把握房地产市场的发展趋势，持续优化完善开发贷款管理流程，提供精准、高效的金融服务；二是可以优化信贷结构，提高信贷资源配置的效率，加大对优质房地产项目的支持力度；三是可以加强风险管理，通过封闭运作严格把控信贷风险，确保信贷资金安全。
三、房地产行业平稳健康发展将为商业银行带来巨大的市场空间
当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，由增量市场转向增量与存量并重。长期来看，随着人民生活水平的持续提高，以及城镇化的深入推进，房地产市场刚性和改善性住房需求将进一步释放，城市更新、老旧小区改造、保障性住房建设等领域将为商业银行提供新的业务机会和增长点。在今后相当长的时期内，房地产仍将是我国经济的重要组成部分，也仍将是商业银行重要的金融服务对象。健康平稳的房地产业，不仅可以成为银行管控风险的压舱石，还将是银行新增收入和利润的重要来源。
房地产融资协调机制的建立和实施，为房地产业务的发展指明了方向。商业银行作为协调机制的重要参与者，应深刻认识其重要性以及与自身发展的相关性，将其作为服务实体经济、防范金融风险的重要抓手，切实做好符合条件项目的“应贷尽贷”与资金拨付的“能早尽早”。政府、金融机构和房企形成合力，共同推进房地产新模式平稳健康发展，为我国经济的稳中向好提供强有力支撑。
