近期呼声颇高的存量房贷利率下调终迎来靴子落地。9月24日上午，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行新闻发布会上宣布，人民银行拟指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右，这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元。同时，全国层面的二套房贷最低首付比例将由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

　　咨询电话增多银行提醒：先不用着急跑银行

　　存量房贷利率平均下降0.5个百分点左右，据此测算，100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，其月供或可减少300元，30年可省利息超10万元。

　　“太开心了，月供又能降，省下来的钱又能带家人们出去旅游了。”黄小姐得知这一消息兴奋地表示。

　　记者从多家银行网点了解到，重磅政策发布后，关于存量房贷利率下调的咨询电话明显增加。多家中介机构表示，目前正值工作日期间，除了咨询电话有所增多之外，整体反应较为平淡，而接下来的“十一”黄金周假期则将成为检验楼市情绪的窗口期。

　　值得注意的是，房贷客户先不用着急跑银行。广州部分银行机构向记者表示，将积极响应人民银行的政策指引，不过还要等待央行及总行相关正式文件下发后落实。潘功胜会上也表示，降低存量房贷利率政策将于近期正式发布相关文件，银行需要一定的时间进行技术准备。下一步，人民银行也考虑将指导商业银行完善按揭贷款的定价机制，由银行、客户双方基于市场化原则自主协商进行动态调整。

　　有负责个贷业务的银行人士表示，0.5个百分点是下调的一个平均数，不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量房贷利率水平不一样，到时具体到每一个客户下调的服务也会不一样。

　　将有效遏制提前还贷潮，提振居民消费

　　降低存量房贷利率并非首次。去年9月，全国范围就启动了一轮存量房贷利率下调。根据央行2023年第四季度货币政策执行报告，去年9月启动存量房贷利率下调后，共有超过23万亿的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

　　不过，东方金诚首席宏观分析师王青指出，受今年2月5年期以上LPR报价大幅下调20个基点、“5.17”房地产新政取消全国层面房贷利率下限等影响，今年7月新发个人住房贷款利率降到了3.4%，再一次拉大了新老房贷的利差，叠加当前居民投资理财收益率也要明显低于存量房贷利率，现阶段提前还贷潮现象比较明显。

　　王青认为，此次平均降低存量房贷利率50个基点，将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。“接下来的重点是进一步下调新发放居民房贷利率，这是扭转楼市预期的关键。”王青认为，本次央行宣布下调政策利率20个基点后，新发放居民房贷利率预计会跟进下调。

　　不区分首二套最低首付比例二套房贷最低降至15%

　　除了下调存量房贷利率，人民银行还宣布，全国层面的商业性个人住房贷款将不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一为15%。

　　潘功胜同时也说明，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的最低首付比例下限。另外，商业银行根据客户风险状况和意愿，与客户协商确定具体的首付比例水平。

　　记者了解到，首付比例方面，广州目前执行首套房首付比例15%，二套房25%的政策，但在“租一买一”“卖一买一”的政策支持下，按规定取得房屋租赁登记备案证明或将名下房屋挂售并取得房源信息编码的，购买住房时即可相应核减名下住房套数。

　　有开发商人士向记者透露，随着5月份的政策利好效应逐渐消退，目前市场重新进入博弈期，置业者都在观望是否有更好的利率和首付政策。“在过去两年的市场之中，延迟申请贷款是更优选择。此次降息则释放出存量贷款利率将长期保持与增量贷款利率的平衡性，打消购房者的这个担忧。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

　　中指院从租售比的角度解读了一系列金融政策对于房价企稳的影响。当前重点50城平均租售比为2.1%，而资金成本方面，10年期国债收益率约为2%，7月份新发放个人住房贷款利率为3.4%，首套房5年期以上公积金贷款利率为2.85%，按平均30%首付比综合考虑，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-3%，因此降息有助于降低居民购房成本，使其进一步接近租售比，进而推动房价企稳。