在今日上午举行的国新办新闻发布会上，降准、降低存量房贷利率、创设股票回购与增持专项再贷款、支持汇金公司加大对资本市场增持力度、正在研究创设平准基金等重磅消息接连传出，一行一局一会打出金融市场政策“组合拳”。
在降低二套房贷最低首付比例至15%、统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等房地产金融新政策中，降低存量房贷利率最受市场期待，也是此前最受热议的政策举措。
本轮央行降低存量房贷利率的具体内容是：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
前期市场高度期待的调降存量房贷终于落地，对资本市场会产生怎样的影响？
降低存量房贷利率，为什么？
存量房贷，指的是银行已经发放但居民尚未还清的个人住房贷款部分。天风证券观点表示，调降存量房贷利率后，购房者能够减少利息支出。理论上，降低存量房贷利率可以减缓居民提前还贷，并对消费形成一定提振。
调整存量房贷的市场背景
机构表示，本轮调降存量房贷的基础在于：其一，存量房贷和新发贷款存在利差，央行2023年底公布的前期存量房贷利率为4.27%，而2024年8月的新发放个人住房贷款利率已降至3.35%，使居民倾向提前还贷。其二，房价仍面临下行压力，8月经济数据显示，地产销售和投资跌幅边际收敛，但70个大中城市住宅价格指数同环比降幅继续所扩大。
每年将减少居民1500亿负担！
8月末出炉的2024年上半年金融统计数据报告显示，2024年二季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。
据天风证券测算，近38万亿存量房贷中的60.8％（23万亿）属于首套房购房者（且购房时利率高于政策利率下限）和在新标准下被认定为首套房的购房者；约26.5%（10万亿）是在低利率时期形成且未享受到2023年存量房贷利率下调政策优惠；12.7%（4.8万亿），属于不享受政策优惠的多套住房购房者。加权这三类贷款，当前存量房贷的平均利率大约是4.21%，华创证券、中金公司、中原证券等机构测算存量房贷的平均利率也在3.9-4.2%之间。
据中原地产首席分析师张大伟以及方正证券的测算结果，此次存量房贷利率降低50个基点，如以商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。
整体来看，中国人民银行行长潘功胜表示，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右。
上一轮存量房贷调降成效如何？
我国此前经历过两轮存量按揭利率下调，分别在2008及2023年。开源证券表示，两轮下调的背景有所不同，前者在2008年次贷危机的大背景下，所以政策着重于“扩大内需、改善民生”；后者发生在地产行业波澜的2023年，居民部门出现了一些提前还贷、贷款置换的现象，所以政策着重于“引导借贷双方有序调整优化资产负债，规范住房信贷市场秩序”。
时间上更接近的2023年8月存量贷款利率下调，针对的是存量首套房贷，从覆盖面看，23万亿存量首套房贷覆盖了存量按揭的约60%。从政策效果看，2023年8月存量房贷利率调降政策实施效果主要体现在两方面：（1）有效缓解了提前还贷现象；（2）持续提升居民消费能力。
但据国海证券提示，房贷利率下调到人均消费支出同比回升仍有1-4个季度的时滞。
而什么又影响着对存量房贷调降后消费的提振效果？天风证券观点表示，首先是取决于调降存量房贷利率时市场上是否有其它高息资产；同时，也需关注负债居民的收入预期是否有改善。
存量房贷调降后对A股有何影响？房地产板块：基本面有望加速探底回升
东莞证券表示，市场近期已对下调存量房贷利率有一定预期，但整体来看，下调存量房贷利率至新发放房贷利率附件以及下调二套房贷最低首付比例至15%，政策力度空前。
叠加二十届三中全会后地方层面持续优化政策进一步积极推进落地，将能加速房地产行业基本面探底回升。当前行业板块点位处于近十年底部附近，已较充分反映悲观预期。政策带动基本面逐步修复，后续板块向上行情仍值得期待。
华泰证券提示，各银行会有商业利益考量，因此需关注各存量房贷利率调降银行实际落地情况。其整体上认为，存量房贷利率的下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环。
银行板块：银行业净息差将保持基本稳定
东莞证券表示，降低存量房贷有助于银行减少因利率差异导致的提前还贷现象，维护贷款组合的稳定性，降低因资金重新配置而产生的成本。叠加517房地产“四箭齐发”重磅政策，有望合力强化稳楼市效果，对银行按揭贷款回暖以及资产质量改善有积极意义。降低存量房贷利率压缩银行净利息收入，但结合央行将降准、7天OMO利率下调，以及存款利率对称下行等举措，政策变化对银行收益影响中性，银行业净息差将保持基本稳定。
建筑建材板块：政策发力提振市场信心
德邦证券认为，降低存量房贷利率对于居民端去杠杆有一定积极作用，政策端的持续发力或将提振市场信心。从博弈弹性角度来看，B端企业有望率先受益于地产政策放松带来的高弹性，重点优先关注强α属性、低估值的个股。
