证券代码：603506 证券简称：南都物业
南都物业服务集团股份有限公司

投资者关系活动记录表

编号：2024-002

□特定对象调研 □分析师会议

□媒体采访  业绩说明会

投资者关系活动类

□新闻发布会 □路演活动

别

 现场调研 □网络会议

 策略会 □其他

国泰君安、台州市城投集团资产管理有限公司、久盈投资、菲洛

资产、冲和投资、浙江出版、申昊产业资本、台州国有资本运营

参与单位名称及人 集团有限公司、财通基金、中信保诚、明世伙伴基金、诺安基金、
员姓名 交银理财、正圆投资、上海于翼资产管理合伙企业、信诚基金、

CPPIB Asia Inc.、泰康资管、华泰保兴基金、上海睿信投资、兴

业证券、方正证券

时间 2024 年 06 月 17 日-2024 年 12 月 17 日

地点 进门财经、南都物业总部、中国证券网

公司接待人员 董事会秘书：赵磊，证券事务代表：倪瑶，IR 经理：黄澌佳

Q：公司一季度净利润下滑的原因有哪些？

A：投资者您好，公司一季度净利润下滑主要系安邦护卫股价下

投资者关系活动主 跌，确认公允价值变动收益。同时也受市场环境及物业行业竞争

要内容介绍 加剧等因素影响，新接项目整体毛利率水平较过往年份有一定程

度的下降。

Q：公司商誉还会减值吗？

A：投资者您好，关于 2024 年是否存在商誉减值计提的风险，我们将根据相关会计准则和规定，定期对商誉进行减值测试。因商誉减值可能受到市场、政策、经营等多种因素的影响，实际情况会动态变化，最终以审计机构意见为准，请关注公司后续定期报告，感谢您的提问！
Q：公司收缴率情况今年与往年对比如何？
A：投资者您好，2024 年公司收缴率与往年基本持平。
Q：最低工资强制提高对公司有什么影响？
A：投资者您好，最低工资、社保基数等上涨，会导致公司在管项目部分基础员工人力成本相对增加，对项目毛利率水平造成一定影响。同时，为了保障项目持续运营，公司已在积极探索多种方式应对人工成本的上涨，一是机器替代人工，各项目使用保洁机器人、巡逻机器人等各类设备替代人工，上线智慧停车、远程监控系统、推行无人值守停车场等各项科技手段降本增效。二是，对于有条件的项目进行物业费提价，过往我们也有一些成功提价的案例。三是增加多经收入，除了传统的社区广告、经营性用房收入等，近几年通过集团智能化道闸改造、新零售、到家服务、美居服务等社区增值服务的落地开展等，以多种方式来补充小区收入，以应对项目人工成本上涨。
Q：公司作为轻资产公司，资产负债率比较高的原因是什么？
A：投资者您好，公司资产负债率指标与物业行业的业务特性相关，物业公司的经营模式涉及周期较长的物业服务合同，预收物业费体现了客户对公司的信赖，也是公司稳健的现金流来源，但同时也会增加公司报表中合同负债的金额。同时，受到当前经济环境影响，公司应收账款有一定幅度的上涨，但整体应收账款风险可控。整体来看，公司资产负债结构良好。

Q：公司长租公寓是什么经营模式，是轻资产还是重资产运营？A：投资者您好，公司长租公寓目前有三个项目在运营中，两种运营模式：二房东运营模式、纯轻资产运营模式。
其中，江陵路店、红普路店为二房东模式运营模式，我司承租后对项目进行整体改造（承租现状多以毛坯为主）、打造适应年轻人居住生活的装修风格，通过自主平台宣传运营项目。糖朝店为轻资产运营模式，装修期我司为业主方提供装修顾问咨询服务，运营期为业主方提供平台宣传及公寓运营服务。
根据公司战略发展目标我司也会不断调整运营模式，未来我司将更偏向于纯轻资产运营模式，收缩二房东资产运营模式业务。Q：公司外拓区域上有什么选择吗？
A：投资者您好，考虑到当下市场环境因素，公司制定了区域聚焦战略，以江浙沪城市为主，旨在通过加大在这些现有优势区域的项目投入与布局密度，实现资源的优化配置与高效利用。此举不仅能够进一步巩固和扩大公司在这些关键市场的份额，还能通过项目的集群效应和规模效应，提升运营效率与盈利能力，为公司带来降本增收。
Q：公司市拓方向有什么规划，毛利率如何？
A：投资者您好，公司在业态布局方面，目前正遵循着一个全业态综合发展战略。无论是 2024 年还是 2025 年，公司都将按照这一战略路线继续推进。虽然近两三年公司将公建作为新的市场发力点和拓展重点业态，但这并不意味着放弃住宅和商办领域。目前，公司营收结构中，住宅和非住宅各占约 50%。
从“住宅、商写、城市服务”三大业态领域来看，目前公司管理项目的毛利率情况显示，商办项目的毛利率相对较高，其次是住
宅，公建项目的毛利率相对较低。
Q：具体来看，在住宅和非住领域的偏好会有怎样的变化？
A：投资者您好，公司作为独立第三方物企，在住、商、城大品类里会对细分业态相对聚焦。目前住宅营收占公司总体量约一半，今年新拓数据中，非住比例大于住宅。住宅领域，新年度会继续通过已有政府合资合作平台拓展保障性住房业务，以及依托在优势地区的成熟口碑，在存量住宅商品房领域继续发力。非住领域，产业园区和物流园区是近两年承接较多标杆项目的领域，未来会整合物业管理、招商运营、企业服务能力，继续开拓此类园区项目。
Q：未来应收账款的趋势会如何，是否存在不再增长的时点？
A：投资者您好，公司将通过各种措施努力将应收账款维持在一个合理的水平。
Q：针对应收账款问题，公司有什么措施？
A：投资者您好，在应收账款管理方面，公司建立了较为完善的一整套管理制度。在合同签订阶段，公司会根据行业特点以及市场环境等因素，合理约定客户的付款期限和条件。在收缴回款阶段，设定相应的回款指标，配套回款进度管控体系，成立专门的清欠小组，也会采取法律诉讼、协商抵房等手段，有效提升应收账款的回款率，同时也会推出预收活动等，改善现金流情况。
Q：今年市拓情况？提到的约 900 万方是纯新签的吗？是否包括到期续签及扩大业务范围的部分？

A：投资者您好，截至 2024 年 9 月 30 日，公司累计总签约项目
675 个，累计总签约面积 8,616.93 万平方米，2024 年 1-9 月公司
新签物业服务项目 75 个，新签约面积约 923.57 万平方米。这部

分是新签约面积不包括到期续签部分。

Q：从公司最近市拓体验来看，物业行业内卷情况是否有所改善？
A：投资者您好，从独立第三方物业公司的感受来看，其实行业竞
争一直存在，目前来看竞争压力持续，内卷情况仍存在。

Q：新招投标项目的利润率大概处于什么水平？

A：投资者您好，不同业态项目利润率不同。整体来看，受宏观经
济、行业环境等因素影响，新接项目利润率较以往承接项目稍低。
Q：关于中融信托减值，今年大概是什么情况？未来还会有类似
的风险吗？

A：投资者您好，公司已于 2023 年年度报告中对该产品计提 50%
减值，确认公允价值变动损益。2024 年年报将根据审计意见对该
信托做出是否继续计提判断，同时该案件已于今年成功立案，等
待后续开庭中。面对该类风险，公司已从内部评估程序、产品本
身等多维度加强风险管控措施，以尽量规避可能出现的理财风
险，感谢您的提问！

Q：安邦护卫解禁后，公司打算如何处置持有的股份？

A：投资者您好，公司目前暂无减持持有的安邦护卫股份的计划，
未来如有相关安排，将会按照有关法律法规规定及时履行相应的
决策程序和信息披露义务。

附件清单（如

有）