在北京东三环和长安街的交汇处，有一片地标性建筑群——国贸中心，写字楼、商城、酒店、公寓，一应俱全。掌管着这片资产的公司叫中国国贸，这是一家在A股里存在感不算强、但生意模式极其扎实的公司。

一、2025年年报：营收利润小幅下滑，但分红率升到了90%

2025年全年，中国国贸实现营业总收入37.7亿元，同比下降3.63%；归母净利润12.02亿元，同比下降4.76%；扣非净利润11.97亿元，同比下降4.09%。

营收和利润都是微降，不算好看，但放在2025年北京商业地产的大环境下，其实已经算"抗揍"了。经营现金流净额15.75亿元，同比下降12.32%。净利润12亿，现金流15.75亿，净现比超过1.3倍——赚的都是真金白银。

ROE（加权）12.64%，同比下降0.71个百分点。总资产114.54亿元，较上年末下降7.1%；归母净资产97.47亿元，较上年末增长1.0%。

最值得关注的是分红。公司2025年度拟每10股派发现金红利10.7元（含税），分红比例升至89.6%，同比提升1.9个百分点。2024年的分红比例是87.77%，2023年是63.93%——连续三年稳步提升，已经逼近90%。

二、业务拆解：四块资产，三种命运

中国国贸的业务非常简单——就是持有并运营北京国贸中心的四类物业：写字楼、商城、公寓、酒店。2025年这四块的命运截然不同。

写字楼：量价双降，但比市场平均好得多。

2025年写字楼收入14.16亿元，同比下降6.32%，占总营收的37.55%。平均租金609元/平/月，2024年是639元/平/月，下降了4.7%。平均出租率91.8%，2024年是93.1%，下降了1.3个百分点。

租金和出租率都在降，但降幅其实不算大。2025年北京整体写字楼市场租金降幅普遍在两位数，国贸只降了4.7%，出租率还维持在91%以上。这就是核心地段优质资产的韧性——再差的市场，好位置的好楼还是有人租。

商城：最稳的一块，客流量全国前列。

2025年商城收入12.68亿元，同比下降1.38%，占总营收的33.65%。平均租金1300元/平/月，和2024年的1309元/平/月基本持平。出租率95.5%，2024年是96.5%，微降1个百分点。

国贸商城2024年客流量2590万人次，位居全国第17，是北京商城客流量TOP1；销售额191亿元，位列全国第五，在北京仅次于SKP。商城是公司最稳定的现金牛，租金高、出租率高、客流稳定，受经济周期的影响最小。

公寓：逆势增长，唯一亮点。

2025年公寓收入1.89亿元，同比增长1.02%，是四块业务里唯一增长的。平均租金362元/平/月，和2024年的367元/平/月基本持平。出租率90.9%，2024年是88.9%，反而还提升了2个百分点。

公寓业务在2025年北京服务式公寓市场整体"出租率与租金双下行"的背景下，能实现收入和出租率的双增长，说明国贸公寓的改造升级确实起了作用。

酒店：最受伤的一块。

2025年酒店收入4.94亿元，同比下降5.98%，占总营收的13.11%。毛利率只有5.2%，同比下降2.1个百分点。2024年酒店营收还有5.26亿元。

酒店是疫情后恢复最慢的业务。2025年北京整体商务活动需求疲弱，高端酒店首当其冲。加上国际商务往来的恢复不及预期，这块业务短期内很难看到明显反转。

三、财务亮点：负债率极低，利息支出变成了收入

中国国贸的资产负债表是A股里少见的"干净"。

2025年公司主动偿还银行长期借款本金8.85亿元，期末长期借款余额只剩下2亿元。2024年末有息债务规模还有10.85亿元，一年时间降了80%以上。

更夸张的是，2025年财务费用从2024年的支出1121万元，变成了收入838万元。这意味着公司不仅不欠银行钱，银行反而要给它付利息——现金多到可以吃利息。

截至2025年末，公司账面现金34.9亿元。总资产114.54亿元，归母净资产97.47亿元。资产负债率极低，股东权益占比超过85%。

这种财务结构在商业地产公司里极为罕见。大多数商业地产公司都在拼命加杠杆、借钱扩张，中国国贸却反过来——不借钱、不扩张、赚了钱全部分掉。

四、护城河：物理垄断，无法复制

中国国贸的护城河，说穿了就一句话——地段，地段，还是地段。

国贸中心位于北京东二环与三环之间、长安街沿线，是首都地标性建筑群，也是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的综合性商务服务设施之一。这个位置，北京不会再有第二个。

公司控股股东为中国国际贸易中心有限公司，截至2025年一季度持股80.65%。大股东是中外合资——中国世茂投资有限公司持股50%，香港嘉里兴业有限公司持股50%。这种股权结构保证了经营的长期稳定性。

更关键的是，公司的资产全部是持有型物业，不是开发型物业。不需要买地、不需要盖楼、不需要担心去化率。资产就在那里，每年收租就行。这种"收租型"生意模式，天然比"开发型"更稳定、更可预测。

五、不能忽视的风险

写字楼供给冲击。戴德梁行统计，截至2028年末北京CBD新增写字楼供应92万平方米，是现有存量的29%，未来几年仍处于供给高峰期。新增供应会进一步压低租金和出租率。

宏观经济持续承压。写字楼和酒店的需求直接挂钩商务活动活跃度。如果宏观经济修复不及预期，这两块业务会继续承压。

业绩继续下滑的风险。7家机构对2026年的盈利预测均值是净利润11.54亿元，同比下降4.04%。财通证券预测2026-2028年归母净利润分别为11.8、11.6、11.5亿元。中金公司预测2026年11.6亿元、2027年11.2亿元。市场普遍预期业绩还会继续小幅下滑。

高分红能否持续。90%的分红比例已经很高了。如果业绩继续下滑，分红金额可能下降；如果想维持分红金额，分红比例还得继续往上走的话空间已经不大了。

六、估值与总结

中国国贸的生意模式，说到底是用一座不可复制的地标建筑群，每年稳定收租，然后把收来的租几乎全部分给股东。

2025年营收37.7亿、利润12亿、现金流15.75亿、分红10.8亿——数字清清楚楚，没有什么复杂的故事，也没有什么激进的扩张。就是一座楼、一群人、一本账。

当然，这种"躺赚"模式的天花板也很明显：资产就这么多，租金涨不动、出租率提不上去，业绩就很难增长。15-16倍的PE，对于一个几乎不增长、但极度稳定且高分红的企业来说，到底贵不贵，见仁见智。

在大A5000多家公司里，能像中国国贸这样：负债率极低、现金流极好、分红比例极高、生意模式极其简单透明的公司，掰着手指头也数不出几个。

（本文不构成投资建议）

$万科A(SZ000002)$$中国国贸(SH600007)$$保利发展(SH600048)$

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