银河证券指出，9月下旬以来，各部门针对房地产出台了多项政策，分别就需求侧、供给侧、土地市场等方面出台支持政策，政策效果或逐渐显现。在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。看好：保利发展、招商蛇口、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
全文如下
【银河地产胡孝宇】行业动态 2024.11丨销售均价环比提升，开工降幅扩大
核心观点
销售：累计销售同比降幅收窄 2024年1-10月全国商品房销售面积77930万方，同比下降15.80%，降幅较上月收窄1.3pct；2024年10月单月商品房销售面积7645.97万方，同比下降1.62%，环比下降21.03%。2024年1-10月全国商品房销售额76855亿元，同比下降20.90%，降幅较上月收窄1.8pct；2024年10月单月商品房销售金额7974.94亿元，同比下降0.99%，环比下降12.90%。对应的1-10月销售均价为9862元/平米，同比下降6.06%，环比提升0.63%；单月销售均价10430元/平米，同比提升0.64%，环比提升10.29%。9月末以来，自上而下陆续出台针对房地产行业的需求、供给的各项支持政策，10月需求侧有所释放。从楼市表现上，2024年1-10月的累计销售均价和10月单月的销售均价环比均提高。11月，财政部降税，进一步支持楼市的需求端。随着政策的逐渐落地，我们认为效果有望进一步呈现。
投资：投资开工下滑 2024年1-10月房地产开发投资86309亿元，同比下降10.30%，降幅较上月略收窄0.2pct。10月单月开发投资7628.72亿元，同比下降12.31%，环比下降18.82%。房企投资意愿环比下滑。开工端：2024年1-10月新开工面积61227万方，同比下降22.60%，降幅较上月扩大0.4pct。10月单月新开工面积5176.25万方，同比下降26.68%，环比下降21.40%。房企在前期拿地体量相对较小，开工规模因此受到影响。竣工端：2024年1-10月竣工面积41995万方，同比下降23.90%，同比降幅较上月缩小0.5pct。10月单月竣工5179.44万方，同比下降20.15%，环比提高51.36%。去年竣工相对较高，因此受到基数的影响，竣工同比降幅依然承压；进入四季度，房企竣工量获有望提升。
资金：销售相关到位资金降幅明显收窄 2024年1-10月房企到位资金87235亿元，同比下降19.20%，降幅较上月收窄0.80pct。其中1-10月国内贷款为12400亿元，同比下降6.40%；自筹资金31483亿元，同比下降10.50%，定金及预付款26444亿元，同比下降27.70%，个人按揭贷款12436亿元，同比下降32.80%。10月单月，房地产开发资金来源中，国内贷款单月同比下降8.79%；与销售相关的定金及预收款单月同比下降3.91%，降幅较上月明显收窄，由于政策集中出台，与销售相关的资金均有所改善。随着9月下旬针对融资侧和企业端的政策逐渐出台，我们认为企业融资侧的压力或有望缓解。
投资建议
2024年1-10月累计销售面积和销售金额同比降幅均较上月收窄，10月单月销售均价同比和环比均提升。9月下旬以来，各部门针对房地产出台了多项政策，分别就需求侧、供给侧、土地市场等方面出台支持政策，政策效果或逐渐显现。我们认为在政策大力支持和去年低基数作用下，政策效果或逐渐呈现；头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升。我们看好：保利发展、招商蛇口、龙湖集团、万科A、滨江集团、新城控股、招商积余；建议关注：1）优质开发：绿城中国、华润置地、中国海外发展；2）优质物管：华润万象生活；3）优质商业：张江高科、恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家。
风险提示
政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险。
