12月13日，金科地产集团股份有限公司（下称“金科股份”，000656.SZ）发布了关于重整最新进展公告，上海品器联合体已与金科股份及重庆金科正式签署《金科地产集团股份有限公司及重庆金科房地产开发有限公司重整投资协议之产业投资协议》（下称《重整投资协议》），金科股份将累计获超33亿元资金支持。

　　据了解，2023年7月31日，金科股份董事会和监事会就审议通过了《关于拟向法院申请重整及预重整的议案》，董事会同意公司向有管辖权的人民法院申请重整及预重整。

　　彼时，金科股份认为通过重整及预重整能够有效避免债务风险及经营风险的进一步恶化，实现重整战略投资者引进，优化公司治理结构，帮助公司尽快恢复盈利能力，重回可持续发展的轨道，有利于维护广大职工、债权人、投资者的合法权益。

　　2024年11月22日，金科股份发布公告称，确认上海品器联合体为公司及重庆金科中选重整投资人。

　　《华夏时报》记者了解到，重整后的金科股份主要业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长曲线。

　　预计将获得资金超33亿元

　　12月13日，金科股份、重庆金科、重整管理人与上海品器联合体签署了《重整投资协议》。根据投资方案，上海品器联合体作为产业投资人参与金科股份重整，并由其确定财务投资人，共同参与本次投资。

　　相关公告亦称，在协议签署后十五个工作日内，如有新增产业投资人，各方将与新增产业投资人另行签署协议，并明确新增产业投资人、本协议中的产业投资人及上海品器联合体各自的投资款、兜底责任及违约责任。

　　据了解，上海品器联合体由上海品器管理咨询有限公司（下称“上海品器”）和北京天娇绿苑房地产开发有限公司（下称“北京天娇绿苑”）组成。

　　上海品器为北京品器管理咨询有限公司（下称“北京品器”）的全资孙公司。北京品器是冯仑等创办的专注于大健康不动产的资产管理机构，由前招商银行行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任董事长，张勇、王谦、单大伟、张冬冬等为创始合伙人。

　　上海品器今年前三季度的营收为0元，净利润为-0.38万元；截至今年三季度末，资产总额为0.74万元，负债总额为26.13万元，净资产为-25.39万元。

　　北京天娇绿苑今年上半年的营收和净利润均为0元；截至今年6月30日，资产总额为6003.43万元，负债总额为4005.22万元，净资产为1998.21万元。

　　据了解，金科股份《重整计划》拟规定，金科股份在重整计划执行期间进行资本公积转增股票，所转增股票将用于引进重整投资人、清偿债务或其他用途。

　　从投资情况来看，产业投资人及财务投资人将合计支付投资款26.28亿元，受让标的30亿股股份。其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元，以0.63元/股受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元，以1.04元/股受让标的股份18亿股。

　　同时，产业投资人和财务投资人分别承诺，自标的股份登记至指定账户之日起36个月内、12个月内，不通过任何形式转让、减持或者委托他人管理其持有的标的股份。

　　需要注意的是，以26.28亿元拿到金科股份30亿股的“转增股”，意味着每股成本价只有0.876元/股，远低于金科股份12月13日收盘价1.56元/股。

　　金科股份在公告中亦指出，本次重整中，重整投资人受让公司股票的价格低于重整投资协议签署日公司股票收盘价格的80%，该价格由管理人在法院的监督下，协助公司组织召开重整投资人评审委员会会议，各评审委员听取意向重整投资人陈述并对其正式提交的约束性重整投资方案进行评分确定，综合考虑了其投资风险、股份锁定期、参与重整及后续经营中需承担的责任义务和享有的权利，以及公司重整资金需求和同类重整案例中股票受让价格等因素。

　　“本次重整成功后，在重整投资人的支持下，上市公司有望妥善化解历史风险，可根据届时情况申请撤销退市风险警示，公司经营情况有望进一步恢复和改善，有利于公司价值的提升和中小股东利益的维护。”金科股份称。

　　值得一提的是，此次重整投资如未招募足够的财务投资人、财务投资人无法按本协议或财务投资协议约定支付投资款，导致投资款合计不足26.28亿元的，由北京天娇绿苑承担兜底责任。

　　从投资资金来源方面，此次上海品器和北京天娇绿苑的重整投资的资金来源均为自有资金或者自筹资金。

　　除了投资款之外，上海品器联合体承诺额外提供不少于7.5亿元的借款，用于补充金科股份的流动资金和新项目投入。据此来看，重整后的金科总计将获得超33亿元的流动资金注入。

　　控股股东将易主

　　金科股份在12月13日的公告中指出，在本次投资完成后，产业投资人作为金科股份的控股股东及第一大股东，将积极参与、支持金科股份的经营管理。

　　金科股份三季报显示，截至今年9月底金科股份实控人黄红云通过自身直接持股、重庆金科控股及重庆聚财投资合计持股约7.58亿股。

截至三季度末，金科股份前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）。 截图自金科股份三季报

　　在相关转增股票全部交割，产业投资人成为金科股份的控股股东后，金科股份将依法产生新一届董事会。其中，董事会9名席位中，新控股股东有权提名7名董事人选（含独立董事），董事长由乙方提名的董事担任。董事会改组完成后，由新董事会产生新的审计委员会、战略、提名、薪酬、关联交易等相关专门委员会。

　　另外，金科股份表示，其将以司法重整为契机，化解流动性风险、消除债务负担、淘汰低质低效资产，从根本上改善经营发展质量，有望成为本轮房地产行业出险中率先脱困重生的上市公司。

　　“经过本轮行业深度调整，市场主体将大幅减少，大量因企业主体陷入困境而产生的特殊资产将逐渐增多。这为重整后的金科股份带来业务机会，金科股份在房地产开发方面拥有丰富的经验，且重整成功后可以轻装上阵参与特殊资产的运营管理和盘活，在特殊资产管理市场形成较强的市场影响力和差异化的竞争能力，从而获得快速发展的先机。”金科股份称。

　　据了解，重整后的金科股份主要业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”转型路径，分阶段实现短中长期经营目标。在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长曲线。

　　而金科股份在2024年半年度报告指出，在精耕地产主业的同时，系统性打造“地产+”竞争能力，着力塑造智慧服务领先行业的科技赋能能力、大力强化科技产业投资运营能力、构建商旅康养IP打造能力，培育新的业务增长点，形成地产与“地产+”业务的协同发展与双向赋能。

　　可见，相较于以往业务架构，金科股份完成重整之后，最为显著的变化当属新增“特殊资产”的业务赛道。

　　12月15日，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受《华夏时报》记者采访时表示，特殊资产并不仅仅指不良资产。特殊资产（special assets）是指由于特殊原因而被持有或需处置变现的资产。特殊资产根据其产生来源，被分为金融机构不良资产、涉诉资产、企业改制或破产清算过程中的变现资产、商业抵款资产、特别机遇变卖资产、营销噱头资产、其他急需处置的资产等七类资产。

　　“特殊资产因其来源的特殊性，通常具有变现需求急迫、价格低于市场价（升值空间巨大）等特点。特殊资产与金融机构不良资产有一定的交集，但不能等同，其可能是金融机构不良贷款的抵质押物，也可能是涉诉资产，还有可能是商业抵款形成的急需处置的资产，但不包括金融机构的不良资产包。”柏文喜说道。

　　另外，柏文喜也指出，随着宽松信贷政策持续加码、银行出表压力增加，我国特殊资产投资领域成为“风口”，市场规模有望达到万亿元级。同时，特殊资产管理行业也能够为经济结构转型升级助一臂之力，推进国有企业的混改，完成了许多的债转股、债务重组和资产重组工作。