万科在土地公开市场露了一下脸。

　　2024年12月17日，万科以底价28.8亿元拿下广州番禺南站商务区三宗宅地，总面积约23万平方米，折合楼面价约1.1万元-1.3万元/平方米。

　　消息一出，市场有部分声音将之解读为万科时隔四年重回广州公开市场拿地，也被视作是积极的信号。

　　据21世纪经济报道记者了解，这三宗地块此前本来就由万科持有，但后期因轨道交通建设原因不具备开发条件而停滞。此次是由万科进行退地并获得货币返还，此后官方对这三宗地块更改规划万科再收入囊中，万科并未因此支付额外的资金。

　　这种模式近期在广州频繁发生。广州本地国企越秀地产此前也曾退出番禺区的一宗地块换取50.03亿元的“地票”用以在番禺区拿地，万科此次操作与之类似。

　　在当前土地市场未见明显起色的情况下，地方政府对房企拿地可谓“百般呵护”，广州作为其中的代表城市，更是不遗余力。对于万科来说，通过此次退地置换能够把闲置土地成功转化为可开发土地，也不失为一桩幸事。

　　盘活闲置土地

　　此次挂牌的地块，本来就归属于万科，其位于南站万科中心项目内。

　　公开资料显示，2011年，万科广佛公司与石壁一村、石壁四村合作开发南站万科中心项目，项目由15个地块组成，总计容建面约126万平方米，占据南站核心区约1/4面积：后续因轨道交通建设等客观原因，导致部分留用地块不具备开发条件。

　　此次出让的土地也因此而闲置。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这次出让的三宗地块于2023年底被政府收储并调整规划后，今年又重新挂牌，走公开出让流程，前期作为土地整备方的万科拿下该地块并无悬念。

　　事实上，在此期间万科也在努力盘活存量土地。2022年，广州市政府与万科集团签署战略合作框架协议，双方在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作，并建立常态化沟通联络机制，推动合作事项落实。

　　今年以来，由于已经有先行的可操作案例，万科南站地块的收储重新出让也有了现实依据。此次进入招拍挂流程，也正是在此背景下发生。

　　为了顺利推进此事，万科广佛公司也积极把握政策契机，实现相关低效存量用地盘活。

　　相关人士介绍称，此次政府通过货币及指标返还的方式收储零散留用地，既获得连片优质土地，充分发挥土地储备手段对片区发展的推动作用，增加南站片区多元化用地空间、提升公服配套；又为当地村集体经济发展提供资金保障；同时解决了南站万科中心等因轨道交通建设导致留用地不具备开发条件的问题。实现社会、村集体、企业多方共赢，助力提升营商环境，推动片区高质量发展。

　　万科广佛公司回应21世纪经济报道记者称，公司持续看好广州南站板块潜能，本次获取地块也将缓解片区内住宅、教育和商业配套功能的稀缺，接下来会继续发挥自身大型综合住区开发优势，以大盘整体开发思路持续建设南站核心区。

　　难关近在眼前

　　万科此次“拿地”的动作，受到了资本市场的热议。核心原因在于，万科即将迎来偿债高峰期，此时除了支付债券本息以外的额外资金支出都会牵动投资者的神经。

　　公开数据显示，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元；另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4亿元。明年一季度，万科需要兑付的境内公开债高达98.9亿元。

　　据标普统计数据，截至2024年9月30日，万科报表未受限现金余额从2023年末的969亿元下降至773亿元，母公司现金也从2024年6月30日的71亿元下降至2024年9月30日的11亿元，这些资金并不足以偿还短债。

　　在销售上，万科也出现下滑。根据万科披露，今年11月，万科实现合同销售面积163.3万平方米，合同销售金额201.3亿元，同比下滑34.43%；今年前11个月数据看，万科累计实现合同销售面积1638.0万平方米，合同销售金额2226.8亿元，同比下降35.11%。

　　在此前提下，万科通过销售回款完成债券兑付必将面对重重挑战。回到广州南站拿地上，这或许是万科当前可行的资产盘活方式，也符合当下的市场大背景。

　　李宇嘉分析称，万科此次操作的看点是收储并优化规划再出让，且作为住宅用地开发，即“商办改住”，这是近期土地出让方式的普遍调整。过去，很多商务区规划了太过宏伟、规模太大的商办物业，但事实上需求潜力有限。因此，各地都在调整TOD片区、商务区的供地模式，减少非住宅地块供应，增加住宅地块，比如武汉。

　　去年以来，万科的确在积极把握各类支持性政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。除了广州南站项目外，万科此前在沈阳等地也曾通过存量土地置换的方式换取项目。据统计，2023年至今，万科已累计盘活产能超470亿元。