今年上半年上市房企中报季已收官。从具体企业表现来看，上半年，典型上市房企超七成营收同比下滑，不过，也有房企毛利润表现突出，毛利率维持在20%左右。值得注意的是，包括物业、商业、长租公寓等第二曲线成为房企盈利水平修复的利器。业内人士表示，市场仍在筑底盘整，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压，随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。

　　部分房企毛利润表现突出

　　今年上半年，50家典型上市房企整体实现营业收入14572亿元，营业成本12792亿元。从增速来看，典型房企营业收入增速自2022年迎来了首次下滑13%，去年曾回升至正增长3%，今年上半年再次出现下滑态势。

　　今年上半年，超七成房企营收同比下滑。值得注意的是，仍有部分房企毛利润表现较为突出。比如信达地产及合生创展的毛利率均超过了25%。此外，毛利润规模较高且毛利率在20%左右的房企有央企华润置地、中海以及民营房企龙湖、新城控股等。这些房企有一个共同点，即营业收入中运营业务占比较高，且运营业务的高毛利率支撑了企业整体的毛利率水平。

　　一些广州本地房企业绩表现亮眼。今年上半年，越秀地产实现营业收入约为人民币353.4亿元，同比上升10.1%。录得合同销售（连同合营企业及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币554.0亿元。上半年在大湾区实现合同销售金额约为人民币261.1亿元，约占总合同销售金额的47.1%。华东地区上半年实现合同销售金额约人民币128.8亿元，约占总合同销售金额的23.2%。

　　“第二增长曲线”迎来正向反馈

　　不过，房企第二增长曲线迎来正向反馈。克而瑞统计显示，在整体营收下降的情况下，典型上市房企整体投资物业收入613亿元，同比增长9%，近六成房企投资物业收入同比增长。此外，长租公寓、商业也成为房企利润增长点。

　　业绩报显示，万科上半年租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%；更重要的是，存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。物业服务业务方面，上半年，万物云实现营业收入176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业用新能力抓住新机会，在行业增长挑战下继续实现营收双位数增长。

　　从行业整体来看，龙湖算是行业内较早一批主动求变的房企之一，近两年其经营性业务也迎来收获期。报告期内，由运营及服务业务组成的经营性收入实现131亿元，同比增长7.6%，对公司总营收贡献占比达28%，利润贡献占比持续提升，达到80%以上。其中，由商业投资与资产管理航道组成的运营业务，上半年实现收入66.1亿元，同比增长4.3%，为集团带来稳定现金流贡献。具体而言，商业投资作为运营业务板块的核心动力，今年上半年龙湖商业累计开业运营商场达91座，覆盖全国20座城市，运营总建面为829万平方米，租金收入同比增长6%至53.2亿元，期末出租率96%；以物业管理和智慧营造组成的服务板块在今年上半年创收64.9亿元，同比增长11.1%，毛利率为32.3%。龙湖集团管理层在业绩会上透露：“预计到2028年龙湖经营性收入占比过半，实现第二曲线收入超过第一曲线，届时龙湖也就完成了新旧动能的转换。”

　　而华润置地的经常性收入业务包括以购物中心、写字楼、酒店等为代表的经营性不动产业务。以华润万象生活等为代表的轻资产管理业务，以及以代建、文体、租赁住房等为代表的生态圈要素型业务。报告期内，上述业务线合共为华润置地带来收入200亿元，同比增长9%，收入贡献同比提升0.2个百分点至25.3%。华润置地执行董事、董事会主席李欣在业绩发布会上就表示，接下来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁住房等三个细分赛道上重点发力，全面推动城市运营商战略定位的落地。

　　广州低密度住宅或成转型关键

　　目前的市场趋势对房企盈利能力提出了更高的要求，企业不仅需要加大营销去化力度、提高周转效率，同时也需要不断加强产品打造、持续关注产品升级迭代，通过产品溢价来提升盈利能力。

　　此外，部分房企从产品品质出发，加大了向内求索力度。比如，招商蛇口在其业绩会上明确聚焦核心城市优质项目，打磨产品品质提升服务质量，促去化抓回款，精打细算降本增效。

　　不久前广州召开的2024年秋季全周期土地服务推介会上，有关负责人表示，广州今后将更关注对土地的高品质开发，谋划更多符合好房子、好小区、好社区、好城区的土地产品，不断优化容积率、建设高度等具体指标。未来广州宅地供应容积率下降，已是势在必行。

　　容积率，作为常见的衡量一个小区居住舒适度指标之一，指的是总建筑面积与建筑用地面积的比例。通常情况下，容积率越高，楼盘的居住舒适度就会大打折扣。“广州最早的超高层住宅都是由港资开发的，国内居民买不到，需要用港元或外币购买。”原广州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江告诉记者，广州最早的超高层住宅由香港开发商投资兴建，照搬的是香港模式。在其带动下，国内也开始效仿，渐渐地超高层也增加了。

　　自今年下半年起，低密宅地开始在中心四区频频涌现，居住舒适度也将会较此前得到进一步改善。据悉，广州不同容积率项目之间去化速度也是非常相近，且都处于较高水平。克而瑞数据监测显示，广州容积率在3.0以上的项目去化时间最长，为42个月，容积率在2~2.5项目去化周期为31个月，为所有容积率段中最短。业内人士表示，广州推出低密宅地成未来趋势，正是在市场转型期迈出的关键一步，在去化速度日益趋缓的当下，建设“好房子”成为保障产品去化的唯一法宝，也正是房子回归居住属性的重要体现。

　　专家观点

　　房地产后市仍然向好

　　有业内专家认为，房企的经营逻辑正在发生深刻转变。传统开发业务上，优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平。同时，战略精简、降本增效，提升经营效益。此外，回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。

　　对于后市的发展，不少房企仍然持乐观态度，万科董事会主席郁亮在业绩报告会上表示，从中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大；而从短期看，经过了三年的调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

　　招商地产在半年报中预计，随着一系列房地产政策的出台与落实，今年下半年，房地产市场成交有望实现反弹。此外，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲也认为，房地产还有一个向上爬行的阶段。