近日，上市房企密集发布年中业绩。从“成绩单”可以看出，大多数开发商的销售和营收压力仍存，利润压力和资产减值对其资产负债表的压力仍在持续。
从各大房企管理层的表态来看，“市场短期胶着，中长期向好”成为共识。业内人士同时指出，5月份以来一线城市二手房市场复苏态势明显，上海、北京的房价更出现积极信号。若市场持续活跃，企业业绩有望在明年有所好转，而专注核心区域的禀赋型房企将率先获益。
市场仍处筑底阶段过半房企业绩承压
整体来看，A股上市房企的业绩上半年仍然承受较大的压力。据不完全统计，在已发布2024上半年业绩报告或预告的72家A股上市房企中，净利润报亏损的房企达47家，占比超六成。其中，行业龙头万科自上市以来首次出现中报亏损尤其受到关注。万科业绩预告显示，预计上半年亏损额约70亿元～90亿元，亏损原因包括房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、对部分项目计提了减值、部分非主业财务投资出现亏损等。
当然，也有部分开发商逆势稳住了基本盘。根据保利发展最新业绩报告，上半年该公司营业总收入1392.49亿元，净利润106.98亿元；绿城中报显示，期内公司取得营业收入695.62亿元，同比增长22.1%，实现净利润33.20亿元；越秀地产上半年实现营业收入353.4亿元，净利润为18.3亿元。
不过，增收不增利情况仍然是普遍现象。从目前公布了业绩的房企来看，仅有中国金茂录得利润大幅提升。根据日前于港交所发布的业绩预喜，预计上半年归母净利润同比增幅预计达130%，中国金茂表示主要原因是持续强化精益管理，全力推进控费提效，管理费用、销售及营销开支、融资成本等显著下降。
此外，多家港资房企盈利状况下滑。其中，长实集团上半年收入与利润双下滑，幅度分别为10.55%和16.7%。另一港资地产巨头恒基兆业今年上半年亏损幅度为6900万港元，较去年上半年的1800万港元进一步扩大。
多重手段优化债务融资环境再改善
从资金面看，多数房企持续处于债务优化的“缩表”阶段。以龙湖集团为例，中报期末剔除预售监管资金及受限资金后，其现金短债比为1.01倍，逼近1的红线，三道红线指标仍旧保持绿档。龙湖方面表示会优先优化债务结构，用全航道的正向现金流去降负债总额，用长周期经营性物业贷款去替换3到5年的信用债融资。
万科在中期业绩预告表示，下半年预计境内公开债券还剩2笔，将通过经营端现金流、银团贷款等渠道安排偿还。同时，将继续通过大宗资产、股权交易等手段回笼现金。
融资方面，房企融资环境不断改善，2024年上半年更是大力推出融资协调机制“白名单”。不过，据克而瑞监测历年65家典型房企的融资总量显示，2024年上半年融资总量为2131亿元，同比下降37%。其中，央国企开发商依托于财务优势，融资力度相对较大。如越秀地产公布的融资成本显示，加权平均借贷成本同比下降了41个基点，期末平均融资成本为3.47，为行业较低水平。
前瞻：短期博弈态势持续各项指标有望明年改善
房企下半年将面临怎样的市场？业内普遍认为，周期筑底态势仍将持续，房企业绩表现预计还将经历调整。华泰证券研报称，尽管行业在筑底中，房企整体业绩在年内较难看到拐点。但值得注意的是，一线城市二手房的成交量自2024年3月以来站上“荣枯线”，北京上海二手房价格也在6月出现止跌信号。接下来，高能级区域市场有望率先迎来正向的量价循环，专注于核心区域的禀赋型房企有望因此先行复苏。
上海易居房地产研究院副院长严跃进则认为，未来一段时间在销售下滑的同时，房企的营收、利润等指标也将继续承压。若市场恢复情况良好，从明年开始，随着低价地块入市，企业的利润有望出现提升。
