全国土地市场延续低温运行态势，据机构统计，今年前9个月TOP100企业拿地总额5324亿元，同比下降38.1%。前9个月已拿地的企业中，有近53%的企业投资额同比下降，降幅超过50%的企业占到36%。
虽然有资金实力的头部房企、国央企持续在低位补充优质土地资源，但这些房企在拿地时更加强调“优中选优”。业内人士认为，待楼市政策效果显现，销售业绩提升、楼市热度传导到土地市场中，企业投资拿地的意愿或将有所回升。
底价出让仍是多数城市常态
全国土地市场仍延续低温运行态势，中指研究院最新发布数据显示，1-9月，TOP100企业拿地总额5324亿元，同比下降38.1%，受上年低基数影响，相较1-8月降幅收窄1.9个百分点。今年前三季度300城成交楼面均价同比下降13.3%，溢价率较去年同期下降0.7个百分点。
今年以来，政府推地、房企拿地信心均不足，土地供求两端持续缩量。根据中指研究院初步统计，2024年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成，三季度同比降幅略有收窄。
在房企拿地战线收缩下，仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，但底价出让仍是多数城市土地市场常态。拿地企业仍集中在央国企和地方国资。保利发展、中海地产、中建壹品、中国中铁等在多个重点城市广泛布局，央国企仍保持较高参与度，绿城中国、滨江集团等民企和混合所有制企业则聚焦重点深耕区域补充土储，金基地产、润达丰滨江等区域性房企深耕重点城市增加土地储备。
在新增货值上，据中指研究院统计显示，保利发展、绿城中国和建发房产位列前三。2024年1-9月，保利发展以756亿元新增货值占据榜单第一，绿城中国以657亿元新增货值位列第二，建发房产新增货值规模为612亿元，位列第三。
2024年1-9月房企新增货值排行
图片来源/中指研究院
房企投资也仍然趋紧，据克而瑞研究院统计显示，9月受到一线城市上海、广州等土地市场的带动，重点监测30家房企单月投资金额达到423亿元，环比提升139%，但同比降幅依旧较大，为47%。其中仅有保利发展、招商蛇口、建发房产单月拿地金额超过60亿元，主要集中上海、广州、杭州等核心城市，且多为溢价成交，一定程度反映了在谨慎拿地态度下房企更加聚焦优质地块，争夺也相对激烈。
此外，据克而瑞研究院统计显示，前9个月已拿地的企业中，有近53%的企业投资额同比下降，降幅超过50%的企业占到36%，以头部的央企、国企为主，诸如华润、中海、招商等，民企中仍在拿地的龙湖、滨江投资额同比分别下降69%和50%。由此可见，在销售走弱、土地供应放缓之下，规模化的央国企投资步伐也在放缓。
值得注意的是，中建壹品、城建发展、国贸地产等企业投资额较去年大幅提升，一方面是2023年基数较低所致，另一方面这些企业投资布局主要集中在上海、北京、广州、厦门等总价较高的核心城市。
稀缺优质地块高溢价成交
9月，广州、苏州等核心城市进行土地出让引起房企竞相争夺，从全国住宅用地成交总价TOP10来看，9月广州天河区面粉厂地块以总价117.55亿元位居榜首，该地块楼面单价高达66957元/平方米，溢价率达33.4%，是成为广州目前楼面价第二高地块。而苏州园区出让一宗低密度地块，总价52亿元，是近一年来苏州总价最高地块。
9月30日，杭州出让2宗宅地，其中丁桥地块竞争激烈，历经27轮竞拍，最终由天阳以20.5%溢价率摘得。中指研究院华东大区常务副总高院生表示，该地块除低密属性外，距离桃花湖公园地铁站和龙湖天街分别约700米和800米，地块起始楼面价较同板块上城金茂府地块下调2631元/平方米，叠加不限房价，给予房企更多的操盘空间。
从目前来看，稀缺优质地块成为房企争抢拿地的理由之一。在接下来的土拍中，由于地块的稀缺性，预计将进一步带热土地市场。
比如，9月30日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了“2024年度第四轮拟供应商品住宅用地清单”，共涉及9宗地，其中，位于核心区及中心城区的项目8宗，占比近九成。东城区西革新里危改项目地块位于东城区永外街道，地块所在位置稀缺、界面成熟、配套完善。
此外，广州发布的2024年部分拟供商品住宅用地项目清单（第三批）也包含了不少中心区域的优质地块，除南方面粉厂地块外，还有琶洲南区地块、世界大观地块、员村二横路地块等，由于地块自身区位及资源优势，预计将出现高溢价成交；杭州将于10月出让6宗地块，其中不乏钱江新城、北干西等优质地块，预计在政策加持下，10月土拍及楼市热度将有一定提升。
值得注意的是，当市场增量时代成为历史，过去积极扩张拿地并获得土地升值收益的现象难以重现。虽然有资金实力的头部房企、央国企持续在低位补充优质土地资源，但这些房企在拿地时更加强调“优中选优”，投资研判中也更加关注利润指标而非规模指标，目前低密度、小体量地块更受到房企青睐。
据克而瑞分析人士认为，楼市政策持续宽松以及核心城市如广州、苏州的优质宅地高价成交，对提振市场预期有一定作用。待楼市政策效果显现，销售业绩提升、楼市热度传导到土地市场中，企业投资拿地的意愿或将有所回升。
