天天房产11月4日讯，担任中交地产董事长4年10个月的李永前辞任了，一个月后的10月16日新董事长郭主龙正式上任。

李永前治下中交地产：5年利润几乎一年亏完

回顾李永前治下的中交地产实属不容易。李永前接掌中交地产这几年经历了行业剧烈的调整，与此同时中交地产的业绩也遭遇了接连下滑。随着2023年年报披露，中交地产硬是在一年内亏掉了自2018年以来的绝大部分盈利。据东方财富数据显示，2018-2023年，年报数据显示中交地产归母净利分别为8.1亿元、5.42亿元、3.48亿元、2.36亿元、3394万元、-16.73亿元。通过数据可以清晰知道的是，自2018年以来累计约85%归母净利润在2023年一年中都被亏空没了。

（图源：东方财富数据）

10月16日，经历巨亏后的中交地产迎来新的掌舵人——郭主龙。上任刚半个月的郭主龙便马不停蹄推进中交地产的资产“输血”——收购中交物业服务100%资产。

约7亿元收购中交服务资产

11月1日，中交地产股份有限公司（中交地产，000736.SZ）发布关于收购中交物业服务集团有限公司100%股权暨关联交易的公告。

（图源：中交地产公告）

公告披露，中交地产表示，公司拟以现金方式购买中国交通建设集团有限公司及其下属子公司中交房地产集团有限公司、中交一公局集团有限公司及中交投资有限公司分别持有的中交物业服务集团有限公司10%、51%、24%及15%股权。

根据《资产评估报告》，标的公司在基准日的净资产评估值为69994.84万元（以最终经备案的评估值为准）。

本次交易根据评估值确定标的股权交易对价为69994.84万元，其中拟转让标的公司10%股权的交易对价为6999.484万元；拟转让标的公司51%股权的交易对价35697.3684万元；拟转让标的公司24%股权的交易对价为16798.7616万元；拟转让标的公司15%股权的交易对价为10499.226万元。

同时，中交地产表示，本次交易构成关联交易，但不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，也不构成重组上市。

本次交易已经中交地产第九届董事会第四十四会议审议通过，尚需提交公司股东大会批准，关联股东需回避表决；本次交易涉及的评估报告尚待国资主管部门备案。

前三季度归母净利润亏15.34亿元同比下降48.6%

刚上任的郭主龙便马上推动了这件“收购”大事，或许有他迫不得已的业绩理由。天天房产获悉，10月30日，中交地产发布2024年第三季度报告显示，2024年1-9月，中交地产实现营业收入116.53亿元，同比增长0.89%，归母净利润-15.34亿元，同比下降48.64%。

2024年7-9月，中交地产实现营业收入26.72亿元，同比下降4.13%，归母净利润-5.51亿元，同比下降18.92%。

（图源：中交地产公告）

此前，披露的半年报显示，上半年，中交地产营业收入89.8亿元，同比增加2.48%；净亏损9.99亿元，同比扩大125.51%；归母净亏损9.83亿元，同比亏损扩大72.86%。

业绩亏损也使得中交地产的家底在变薄。截至上半年末，中交地产的归母净资产仅剩10.71亿元，较年初减少33.7%。与此同时，上半年末，中交地产的有息借款193.69亿元；在手现金为66.48亿元，较年初缩水32.64%。

（图源：中交地产公告）

无疑，中交地产当前的一手业绩“烂牌”对郭主龙来说，快速促成对中交物业服务的收购利好相当明显；通过购入资产或可以快速给中交地产“止损”，同时还可以给上市公司即将到来的年度财务报表好好“粉饰”一番。

收购涉及2.31亿元业绩对赌

购入关联方的资产是郭主龙上任后的第一件大事。不过，在仔细查阅相关公告后不难发现，郭主龙的这件大事背后并非是“雪中送炭”，公告中明确提及此次购入中交物业服务，郭主龙和中交地产团队，还需要完成股东们设置对赌条件。

根据交易协议，中交物业服务在2025年至2027年3个会计年度的盈利补偿期间，要实现的净利润合计不低于2.31亿元，平均每年实现0.77亿元。

（图源：中交地产公告）

倘若中交物业未达到承诺的净利润数额的部分，根据协议约定的方式，中交集团等4个股东，将向中交地产进行现金补偿。

具体补偿金额为，承诺累计净利润减去中交物业实际完成的累计净利润，除以承诺累计净利润后，再乘以股权交易对价。

对于这个对赌业绩目标，中交物业服务能否实现。我们可以根据公告披露的数据结合平均每年0.77亿元的年均盈利目标来了核算下。

据公告披露，2023年，中交物业服务营业收入5.63亿元，净利润6952.27万元。如果参照这个盈利数据测算，未来的3年累计达到2.31亿元，只要中交物业服务持续保持当前的盈利增长，想要完成对赌业绩目标应该不难达成。

不过，从实际数据来看却并不理想。数据显示，上半年，中交物业服务营业收入4.01亿元，半年的营收达到了去年的71.23%，而净利润仅1028.33万元，也就是说的上半年的净利润仅为去年全年净利润的14.79%，对于下半年来说，盈利压力着实不小。

仔细阅读相关数据后，导致中交物业服务上半年利润大幅下降的原因是，营业成本大幅提升至3.31亿元，而去年全年的营业成本也就4.04亿元。

不过，也许在收购完成后，中交地产未来将旗下更多新竣工项目，不断装入中交物业服务中，或许随着项目大增，会给中交物业服务的营收和利润带来规模的推升，这或许是当前的郭主龙和他的中交地产团队可以大胆去设想的。