昨天有一位群友问了我一个问题：
这位群友生活在一个三线城市，结婚一年，两口子没有买房。目前她已经怀孕，最近这半年她想买房的想法越来越强烈，但她老公却始终对买房这事提不起兴趣。因此想咨询一下该怎么办？
今天正好顺着这个问题，谈谈我对最近及未来几年房地产市场的看法。
我国本轮房地产的高点是2021年，2021年不是一个小周期的拐点，而是历时二三十年的房地产大周期的拐点。
之所以判断它是大周期拐点，主要是因为人口。
2022年开始，我国人口开始负增长。
2022、2023已经连续负增长2年，2024年是不是还会负增长现在还不清楚，但情况依旧严峻。
之所以人口负增长，主要是因为自1987年之后，每年出生的人口数量是逐渐减少的。
由此推算，未来10年-15年，每年新结婚的对数，也将是逐渐减少的。
因此，新生儿也将是逐渐减少的。
而1962-1963这一波婴儿潮的人们已经步入老年，虽然我国的医疗水平正在快速提升，但奈何高年龄段人口基数过于庞大，可预见的是未来10年-15年，每年的去世人数将会是上升的。
一边是新生儿减少，另一半去去世的老人增加，我国总人口的压力将会是非常大的。
而房价跟人口之间，有巨大的关系。
简单的总结就是：人口上升期房价大概率是涨的，反之大家自行推断即可。
因此，未来数年，我国应该不会再出现前面20年那种房产大牛市。
经过调控，我国的房价能够止跌起稳，就是很好的现象了。
当然，这里说的是我对未来10多年房地产市场长期走势的判断，短期房价会因为一些政策、突发事件而出现波动，这也是正常现象。
在这样的大背景下，我们再考虑买房的事情，出发点就和前面20年不太一样了。
前面20年，买房时除了考虑“自住”，更多考虑的是“投资”和“怕涨”。
后面10来年，房子“投资”和“怕涨”的属性都不存在了，那我们重点考虑的就是“自住”。
所以在买房之前，我们要考虑自己需要通过买房子解决什么问题。
比方说，落户；
再比方说，孩子上学的学区；
再再比方说，改善居住条件（想自己装修一套大house）。
其实现在需要通过买房来解决的问题，就剩下以上三点了，其他问题通过租房都可以解决。
我们现在回到文章之初那位同学的问题，她家要不要买房，重点要考虑的就是以上三点。
那位同学后来补充到：她在学校工作，学校在当地算是很不错的，学校对本校教职工有政策，教师子女可以直接入学，不需要学区房的户口。
那像她家这样的情况，如果能租到居住条件满意的房子，确实不着急买房。
另外大家在买房的时候，可以先算一下房子的租金回报率。
租金回报率=房子的年租金/房子总价。
比方说，一套总价100万的房子，如果它的月租金是1000元，年租金就是1.2万元，那它的租金回报率=1.2万元/100万=1.2%。（这里没考虑物业费和水电公摊，如果要严格一些的话，还得在年租金里把物业费和水电公摊减掉）
然后你拿这个租金回报率和银行存款的利率比较一下，如果房子的租金回报率比银行的一年存款利率还低，那就要小心了。
如果这套房子是学区房还尚可理解，毕竟学区房的房子除了居住功能，还包含了一个学位费；
但如果这套房并不是学区房，那较低的租金回报率通常说明，这套房的房价虚高了。
今天是周三，说完了房，我们再说说债市。
截止上一个交易日收盘的国债收益率情况如下：
1年期国债收益率1.43%，10年期国债收益率2.16%，30年期国债收益率2.37%。
从上图可以看出，最近一周的债市还在调整。
好在安心存钱计划的两位大将“天马短债”和“天马稳健”都还在创新高的路上，我们继续安心定投即可。
鉴于目前长债的预期收率还不是很高，本周我们会继续定投“天马短债”。
