一、前言
美联储将于北京时间9月19日凌晨2点发布议息决议，降息的预期已基本打满，本周五也是LPR调整的时间窗口。中秋节前，市场对于存量房贷利率的下调预期非常强烈，市场再度疯传国内最早将在本月削减存量住房贷款利率。不过截至目前，该消息尚未得到官方证实。
根据天风证券测算，当前存量房贷平均利率或在4.21%左右，2024年二季度新发房贷利率为3.45%，两者之间的差值在76BP左右。其中，35BP是“临时利差”（今年5年期LPR已经累计降息35bp），在2025年初随着政策利率修正跟随调整。剩余41BP可以认为是“加点利差”，是后续最大的调降空间。
当前，房地产市场仍处在调整期，尽管8月地产基本面边际修复，仍呈现“量稳价跌”特点，随着各项政策的实施，市场已出现积极的变化。随着海外降息落地，后续可能打开国内利率下行空间，如果降低存量贷款利率，则有望加速改善二手房抛压，有利于房价触底回升，提振购房者信心，促进楼市平稳健康发展。二手房市场供需关系得到进一步改善，将加速房价从老小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。而且从板块投资的角度来看，地产板块估值仍处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分反映，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
二、8月地产基本面边际修复，量稳价跌
（1）销售端：环比小幅回升，同比降幅收窄，价格压力仍存
24年1-8月销售金额同比-23.6%，增速较1-7月增长0.7pct，其中住宅销售金额同比-25.0%；8月单月销售金额环比+3.2%，同比-17.2%，降幅较7月收窄1.3pct。1-8月销售面积同比-18.0%，增速较1-7月增长0.6pct，其中住宅销售面积同比-20.4%；8月单月销售面积环比+3.5%，同比-12.6%，降幅较7月收窄2.8pct。8月单月销售均价为9906.32元/平，环比-0.4%，同比-5.1%，降幅较7月增大0.3pct。
8月，商品房销售金额、面积环比7月小幅微增，传统高温影响因素下，需求端呈现磨底走势，展现一定韧性。销售累计同比降幅延续收窄趋势，或主要得益于基数压力缓解。销售均价同环比继续走弱，反映新房价格仍受市场环境冲击。鉴于房价短期未有明显止跌趋势，短期预计市场热度或仍维持低位、反转可能性低。政策端或采取“小步快跑”的方式不断托底销售。9-10月，建议重点关注传统旺季销售月环比能否走强，若市场表现弱于预期，不排除如LPR调降、因城施策下调商贷及公积金贷款利率中枢等政策空间。
资料来源：wind，天风证券。
（2）投资端：低迷市场情绪下未继续走弱已属不易
24年1-8月，房地产开发投资累计完成额同比-10.2%，较1-7月持平。8月单月同比-10.2%,降幅较7月缩窄0.6pct，环比增长0.7%。1-8月新开工面积累计同比-22.5%，增速较1-7月增长0.7pct，环比+0.4%。1-8月房屋施工面积累计同比-12.0%，增速较1-7月增长0.1pct；房屋竣工面积累计同比-23.6%,增速较1-7月下降1.8pct。
8月，开发投资在较低迷市场情绪下未继续走弱已属不易，但房企投资信心仍然偏弱，亟待增量政策改善预期。预计年内开工端累计增速有望延续当前的缓慢修复趋势。竣工端受此前年度新开工下滑影响规模延续跌势，并于8月单月下滑压力显著加剧，或有一定季节性因素，但也需关注其潜在边际下行压力及其对产业链下游的影响。
资料来源：wind，天风证券。
（3）融资端：到位资金延续修复，国内贷款增速转正
24年1-8月全国房地产开发企业到位资金同比-20.2%，较1-7月增长1.1pct。8月单月到位资金环比-4.0%，同比-10.6%，降幅较7月收窄1.3pct。其中：1）销售回款：1-8月定金及预收款累计同比-30.2%，8月单月同比-15.1%，环比-11.5%。1-8月个人按揭贷款同比-35.8%，8月单月同比-21.8%，环比+17.3%。2）外部融资：1-8月国内贷款同比-5.1%，8月单月同比+7.4%，环比+0.4%；1-8月自筹资金同比-7.5%，8月单月同比-5.7%，环比-3.2%。
8月到位资金同比降幅继续收窄，其中，国内贷款、个人按揭贷款均为到位资金增速改善提供正向贡献，但直接对应企业销售回款的定金及预收款单月同比增速略有走弱，仍反映出需求不足的问题。在基本面短期较难完成筑底的情形下，短期房企对银行信贷融资的倚赖度或继续加大，外部融资结构占比提升的现状或较难改变，但因其在同时加大银行层面的涉房风险敞口，故未来针对销售下滑幅度较大、现金流较紧企业的信贷支持边际变化同样值得留意。
资料来源：wind，天风证券。
三、当前存量房贷利率如何
根据天风证券的测算，当前存量房贷约有37.8万亿，平均利率水平在4.2%左右。
38万亿存量房贷中的60.8％（23万亿），属于首套房购房者（且购房时利率高于政策利率下限）和多套房在新标准下被认定为首套房的购房者。这部分存量房贷在2023年8月央行下调存量首套房贷利率时的平均利率降幅为73BP，调降后的加权平均利率为4.27%。2024年初又跟随LPR利率整体下调10BP后，这23万亿存量房贷的平均利率为4.17%。
38万亿存量房贷中的26.5%（10万亿），是在低利率时期（2009年-2010年一季度；2015年四季度到2017年二季度）形成的，当时加权平均利率为4.55%（根据低利率时期发放贷款*发放利率加权）。由于购房时的房贷利率低于2019年末的LPR（在2019年转换时年末LPR利率为4.8%，因此平均按照LPR-25BP定价），因此假设这部分贷款不享受2023年存量房贷利率下调政策的优惠，只能跟随LPR利率整体下调，2020-2023年期间LPR累计下调了60BP，这10万亿存量房贷的平均利率为3.95%。
38万亿存量房贷中的12.7%（4.8万亿），或属于不享受政策优惠的多套住房购房者。在2019年前高利率时期购房者的加权平均利率为5.67%（排除掉低利率时期），这部分群体在转换时为加点定价，到2023年末，这部分群体的加权平均利率为5.07%。假设剩下的4.8万亿房贷加权平均利率也为5.07%。2024年初，随着LPR利率下调，这部分贷款利率下调为4.97%。这部分群体是三类群体中房贷利率最高的，也是最具有提前还贷意愿的。
把三类贷款加权，当前存量房贷平均利率或在4.21%左右，2024年二季度新发房贷利率为3.45%，两者之间的差值在76BP左右。其中，35BP是“临时利差”（今年5年期LPR已经累计降息35bp），在2025年初随着政策利率修正跟随调整。剩余41BP可以认为是“加点利差”，其中60.8%的存量房贷（2023年的政策受益者）的加点利差为37BP左右；26.5%的存量房贷（低利率时期购房者）的加点利率在15BP左右；12.7%的存量房贷（高利率时期多套房购房者）的加点利率在117BP左右。他们并未享受到上一轮房贷调整利率，而首套房购房者等在经过上一轮调整后，加点利差相对较小。
四、调降存量房贷利率的影响
目前的37.8万亿住房贷款，按照4.2%的平均贷款利率假设，房贷利率下调20BP，则住户部门每个月可以少还63亿元.。30年期的100万贷款，等额本息，则每个月可以少偿还116元。
理论上，存量房贷利率调降直接减少了存量房贷客户的利息支出，增加了居民可支配收入，利息节约可能减缓居民的提前还贷，并对消费会形成一定提振。但也要看到，在缺乏高息资产的情况下，下调存量房贷利率可能并不能阻止居民提前还贷。比如2023年8月贷款利率下调前，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元，但在8月政策出台后的9-12月，房贷月均提前还款金额较8月政策出台前仅下降了10.5%，月均还款额依旧达到3870.4亿元。
另外，居民早偿情况或可以通过当季新增个人住房贷款与房企资金来源中个人按揭贷款差值进行大致估算。当季新增个人住房贷款是商业银行口径，衡量居民房贷当季净新增情况；房企资金来源下的个人按揭贷款衡量的是当年房企通过卖出新房从居民手上获得的按揭贷款资金。在2017-2020年两者之间的差值在4000亿左右。此后受居民提前还贷影响，虽然近一年每季度房企获得的个人按揭贷款在4202亿元左右，但每季度新增住房贷款均值为-2025亿元。从差值上看，政策在出台后短期内有效（2023年末和2024年初两者之间差距收敛），但随着利差再度走扩，2024年二季度居民部门重新加速提前还贷。
利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更加明显。比如，湖北、河南、江西等省利率降幅均超过0.9个百分点6，9-12月月均提前还款金额分别较8月下降42.1%、27.5%、22.2%，高于10.5%的平均水平。
同样，在收入预期偏弱的情况下，负债居民的消费意愿低迷也不会因为利息支出下降而得到根本改变。比如2023年8月下调存量房贷利率后，9-12月社零复合增速持续回落，消费数据并未看到反弹的迹象。尽管2023年4季度居民平均消费倾向高于3季度4个百分点，但依然低于历史平均季节性水平（9-10个百分点），可见居民消费倾向并未因为利息支出下降而明显回升。
站在负债居民的视角（有房贷居民），房价下跌的资产损失已经降低了负债居民的消费意愿，在存量房贷利率依旧高于新增房贷利率和存款等金融资产收益的情况下，尽管节约的利息支出带来了一笔可支配收入，但只要未来收入预期不变，更好的选择可能依然是继续提前偿还贷款以缓和负债压力。虽然降低存量房贷利率在短期未必能起到提振消费的作用，但是增加的居民储蓄和减少的居民负债（30年期限的房贷利率下调20BP，则100万房贷的总负债规模能够下滑2.4个百分点），在中期会体现为居民收入和消费能力的提升。因为居民不是不消费，只是谨慎地把节约出来的利息放到未来消费。
五、总结
当前，房地产市场仍处在调整期，尽管8月地产基本面边际修复，仍呈现“量稳价跌”特点，随着各项政策的实施，市场已出现积极的变化。随着海外降息落地，后续可能打开国内利率下行空间，如果降低存量贷款利率，则有望加速改善二手房抛压，有利于房价触底回升，提振购房者信心，促进楼市平稳健康发展。二手房市场供需关系得到进一步改善，将加速房价从老小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。而且从板块投资的角度来看，地产板块估值仍处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分反映，在预期反转下，建议持续关注房地产ETF基金（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。
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1、房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截至2024年9月18日，指数市净率PB（LF）为0.59倍，市销率PS（TTM）为0.40倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来低位。
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