新华财经北京12月26日电（王菁）“五山一水四分田”、幅员1825平方公里，重庆市巴南区以其优势突出的区位特征、基础坚实的政策资源，吸引着众多龙头企业与民间资本的驻扎。而商贸物流、数智经济、生态创新等产业集群的发展也助推了西南地区经济的强势崛起。

　　其中，坐落于重庆市巴南区南彭贸易物流基地的京东物流亚洲一号重庆智能产业园（简称“重庆亚一”），便是我国西南地区仓储物流行业发展大潮之下的典型案例。2023年2月8日，首只民企仓储物流公募REITs——嘉实京东仓储基础设施REIT成功上市，该基金的底层资产之一便是重庆亚一。

　　经过近两年的运行，该仓储物流公募REITs的项目近况如何？重资产的“轻量化”融资手段为其带来哪些变化？带着诸多投资者关心的问题，新华财经近日实探物流产业园现场。

重庆亚一四区大门（新华财经王菁摄）

　　“自力更生”——技术迭代创新稳定市场需求

　　目前，我国仓储物流设施主要分为两大类，即现代仓储物流设施和非现代仓储物流设施。其中，现代仓储物流设施通常具备较大的面积、较高的层高、更宽的柱间距，更加宽敞和更加现代化的装卸平台，以及更好的安防系统，即业内通常所指的“高标准仓库”（简称“高标仓”），也是我国仓储物流REITs的主要底层资产来源。

　　京东物流重庆供应链业务负责人李伟对新华财经介绍称，重庆亚一属于国内技术水平居前的高标仓，总仓储面积约20万平方米，目前整租给京东物流，共存储包含3C电子产品、米面粮油、日常生活物资、美妆个护等在内的100多个大类、上百万品类的海量商品。近年来，重庆亚一陆续投用了料箱拣选机器人（简称“飞狼”）、搬运机器人、高速自动分拣系统，以及京东物流自研的智能仓储管理和控制软件系统等。

重庆亚一分拣中心卸货交单处（新华财经王菁摄）

　　在重庆亚一产业园四区，占地约4000平米的“飞狼”自动化系列设备十分“吸睛”，其由箱式仓储机器人、卸料机、拣选工作站、货架、料箱、智慧仓储管理平台等软硬件组成，通过机器人搬运料箱至卸料机、输送线接驳运送至工作台，用于小件商品作业，真正实现了“人找货”向“货到人”的转变。

　　“投入4万个料箱、69台小车、5套卸料机、16个工作站，飞狼系统的拣货效率是人工操作的5倍以上。”李伟称，随着平台经济的深入发展，叠加科技创新脚步的不断加快，仓储物流需求方对仓储设施在时效性和安全性方面的表现提出了更高要求。因此，持续升级高标准的仓储与分拣能力，是稳定和吸引租户的必要条件，更是为企业和投资者提供优质现金流保障的坚实基础。

　　李伟还表示，“我们还可以通过对京东全国尤其是重庆业务数据分析，将区域内消费者购买力较为旺盛或者畅销的产品进行‘前置’，不但提前放置于亚洲一号仓库，而且将其陈列在‘拿取路径’最短的位置，从细节入手、提升每个步骤的效率。比如，周转越快的‘爆品’，它会被放在距离打包台最近的地方。”

重庆亚一FDC仓AI库（新华财经王菁摄）

　　“项目的‘无人化’程度已经非常高了”，李伟举例称，重庆亚一分拣中心配备了先进的高速自动化矩阵和高速窄带分拣系统，配合RFID（射频识别技术）与六面拍照智能识别相结合的混合读码技术，能完成包裹六面扫描。“即使包裹的面单贴在底面，系统也能识别，准确率高达99.99%。在这些智能设备的加持下，一个包裹的分拣最快只需要10分钟就能完成。消费者下单后，到包裹出库，最快只要30分钟。”李伟表示。

　　“终端客户的购物体验至关重要”，李伟进一步指出，客户粘性与满意度可以有效转化为稳定的现金流，这是仓储物流基础设施资产具有持续获利能力和未来投资价值的重要表现。

　　“因地制宜”——区位优势突出夯实发展基础

　　仓储物流属于我国首批试点公募REITs的品类之一，在国内几类试点资产中属于市场化程度和成熟度较高的行业。仓储物流项目主要通过出租获得现金流，也会提供部分增值物流和管理服务，并会因土地增值获得隐形回报。其中，租金作为最直接的收益和现金流来源，成为投资者关注仓储物流项目运行情况的主要因素。

　　近年来，国内不少城市仓储用地供应压力有所抬升，物流用地指标通常附带高隐性成本，如投资强度、税收贡献、容积率等限制要求，新建高标仓开发难以获得大量新增用地，而消费、制造等行业的扩容却没有停止步伐，这样的市场状态使得物流节点城市现有高标仓在需求端保持相对充裕。

　　统计数据显示，重庆市过去一年半的仓储物流用地新增供应为20.4万平方米，相比于2019-2021年，已明显度过新增供给的高峰期。目前在建的未来供应大约11万平方米，在全国同等级城市中处于供给低位水平。土地招拍挂方面，过去五年重庆一手仓储物流用地招拍挂面积逐年降低。根据土地受让方单位查询，最近一年半并无仓储物流产业运营方在重庆摘地。

　　重庆亚一园区相关负责人向新华财经介绍，重庆市巴南区南彭贸易物流基地是经国家发改委批复的重庆市建设长江上游综合交通枢纽、国际贸易大通道而规划布局的“三基地三港区”之一。基地所在位置交通便利，东联渝湘高速，西邻渝黔高速，南接外环高速，北邻内环快速，距重庆高铁西站约27公里。

重庆亚一大件商品仓储区外观（新华财经王菁摄）

　　“重庆亚一是西南地区重要的中转配送中心，充分承担了地区性物流中心和全国物流节点的功能。作为一间定制化仓库，项目在建成投入运营之时就达到100%的出租率，租约长度为5-6年，高于行业平均水平的3年，稳定性较高，市场风险更低。”相关负责人还透露称，重庆亚一已经开始着手进行续约准备。

　　公开资料显示，重庆亚一实际建筑面积199,802.38平方米，其中可供租赁面积184,568.56平方米已整体出租给重庆京邦达物流有限公司。截至2024年6月30日，项目出租率持续保持100%，租金收缴率保持100%。第三方评估机构给出截至2023年12月31日的评估价值为5.87亿元。

　　“顺势而为”——行业利好不断聚焦长远发展

　　衡量基础设施资产价值，还需要鉴别其是否具备潜在成长性。

　　京东智能产发股份有限公司（简称“京东产发”）是嘉实京东仓储基础设施REIT的资产运营管理机构，作为京东集团旗下唯一仓储物流设施开发运营管理子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。REITs项目首发入池的资产包括位于廊坊、武汉和重庆的三处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米。

　　截至2023年底，京东产发持有全球现代化基础设施资产数量250个，园区管理建筑面积规模超过2500万平米，资产管理总规模超1000亿元；国内园区覆盖29个省级行政区，涵盖所有核心物流节点；约90%的园区位于国内一线城市、及其卫星城市以及二线城市；在5个海外国家拥有39个基础设施项目。同时，京东产发已经将科技驱动、绿色发展的理念融入资产运营管理的各个环节，截至2023年底，完成光伏发电系统安装的园区31座，屋顶光伏发电能力180兆瓦，全年可实现绿电应用超19万兆瓦时。

　　基于此，京东产发相关负责人对新华财经表示，“嘉实京东仓储基础设施REIT具备丰富的扩募资产选择，后续会根据国家发改委、证监会、交易所等相关监管机构最新申报要求，选择成熟稳定运营的资产项目，同时也会考虑区域等因素方面与首发项目有所区别的资产，从而达成风险分散的效果。”

　　同时，宏观经济尤其是消费领域的持续回暖，也为仓储物流企业带来了需求端的潜在利好。今年以来，随着中央和地方促消费系列政策措施显效发力，叠加节假日效应带动，重庆市消费市场延续恢复性增长，服务消费潜力持续释放，数字化、智能化、绿色化等新兴消费表现亮眼，商贸经济高质量发展稳步推进。

　　据重庆市统计局数据，上半年，重庆市实现社会消费品零售总额7684.88亿元，同比增长3.9%，比全国高0.2个百分点。同期，全市实物商品网上零售额770.9亿元，同比增长16.5%。随着市场供给不断完善，居民对绿色智能消费需求旺盛。上半年，重庆市限额以上单位智能家电、智能手机、可穿戴智能设备商品零售额分别增长44.4%、30.1%、8.8%，比去年同期分别加快39.6、28.0和14.2个百分点，合计拉动全市限上单位商品零售额增长1.7个百分点。

　　李伟表示，“京东物流一体化供应链在重庆致力于大快消、家电、食品、酒水、汽车等多个行业的布局，保障重庆老百姓‘多快好省’的日常生活消费需求。就食品行业发展规划来说，结合重庆市在火锅食材方面的巨大潜力，我们在建立全程温控的冷链卡班网络，力争‘将重庆美味火锅食材新鲜快速地送到全国消费者餐桌’。”

　　另一方面，新一轮大规模设备更新和消费品以旧换新正在加力推进，这对于消费、物流等领域也构成提振。

重庆亚一仓外旧电器回收存放处（新华财经王菁摄）

　　“作为政策链条中的重要一环，我们在家电领域也持续发力，今年建设完成覆盖重庆市的‘以旧换新’服务体系，同时也逐步提升了‘送拆装’的一体化服务能力，让消费者购买家电实现售后无忧。其实，结合此前几年的新房销售和装修情况，新一轮设备更新需求潮或将到来。”李伟还表示，后续京东物流也将与京东零售继续紧密合作，推动区域落实“以旧换新”带动消费的良性循环。

　　“既看当前，也立长远。”业内人士指出，国内仓储物流产业还处在早期发展时期，与市场饱和还有很大差距。在城市化进程中，居民生活水平将不断提高，我国物流体系也会持续拓展。现代仓储物流设施因其市场需求的不可替代性，具有较稳定的现金流量产生机制，这将有力支撑仓储物流REITs板块稳健扩容，也将吸引更多优质民营物流企业“轻装上阵”，有效降低运营成本、盘活存量资产。